в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
В данной курсовой доходный подход не используется, так как в период кризиса он не будет приносить доход. (очень большой % не сдачи жилой недвижимости в аренду.)
2.6. Согласование результатов
Оценивая объект жилой недвижимости, пришли к выводу, что предпочтение отдаем сравнительному подходу, так как он наиболее полно отражает ситуацию на рынке недвижимости основан на реальных рыночных данных.
Таблица №6
| Подход | Результат расчета стоимости | Весовой коэффициент | |
| Сравнительный подход:Метод сравнительных продаж;Метод иерархии | 33283613278156 | 0,50,5 | 16641811639078 |
Взвешенная стоимость недвижимого имущества без учета НДС составит 3303259 (три миллиона триста три тысячи двести пятьдесят девять) рубля.
Взвешенная стоимость недвижимого имущества с учетом НДС составит 3897846 (три миллиона восемьсот девяносто семь тысяч восемьсот сорок шесть) рубля.
Приложение №1
Таблица №7
| Местоположение | Состояние отделки | Год постройки | Парковка | Близость остановки общественного транспорта | |
| Местоположение | 1 | 10/4 | 10/6 | 10/8 | 10/4 |
| Состояние отделки | 4/10 | 1 | 3/9 | 2/8 | 3/6 |
| Год постройки | 6/10 | 9/3 | 1 | 6/8 | 6/4 |
| Парковка | 5/10 | 6/3 | 8/6 | 1 | 10/5 |
| Близость остановки общественного транспорта | 8/10 | 8/2 | 4/6 | 5/10 | 1 |
| Местоположение | Состояние отделки | Год постройки | Парковка | Близость остановки общественного транспорта | Весовой критерий | ||
| Местоположение | 1 | 2,5 | 1,67 | 1,25 | 2,5 | 1,745 | 0,223 |
| Состояние отделки | 0,4 | 1 | 0,33 | 0,25 | 0,5 | 1,09 | 0,14 |
| Год постройки | 0,6 | 3 | 1 | 0,75 | 1,5 | 1,645 | 0,21 |
| Парковка | 0,5 | 2 | 1,33 | 1 | 2 | 1,585 | 0,203 |
| Близость остановки общественного транспорта | 0,8 | 4 | 0,67 | 0,5 | 1 | 1,755 | 0,224 |
| Сумма | 7,82 |
Таблица № 8
Критерии согласования местоположения объекта
| ОО | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | |
| ОО | 1 | 8/5 | 10/2 | 1 | 9/6 | 9/6 | 1 |
| А1 | 5/8 | 1 | 6/3 | 6/9 | 7/5 | 7/6 | 6/9 |
| А2 | 3/9 | 3/6 | 1 | 2/10 | 3/5 | 3/6 | 2/8 |
| А3 | 1 | 6/5 | 10/2 | 1 | 8/6 | 9/6 | 1 |
| А4 | 6/8 | 7/5 | 8/4 | 6/8 | 1 | 6/4 | 7/9 |
| А5 | 4/8 | 6/4 | 7/3 | 5/8 | 4/6 | 1 | 6/9 |
| А6 | 1 | 6/5 | 10/2 | 1 | 9/6 | 9/6 | 1 |
| ОО | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | Весовой критерий | ||
| ОО | 1 | 1,6 | 5 | 1 | 1,5 | 1,5 | 1 | 1,405 | 0,152 |
| А1 | 0,625 | 1 | 2 | 0,67 | 1,4 | 1,17 | 1,5 | 1,26 | 0,136 |
| А2 | 0,33 | 0,5 | 1 | 0,2 | 0,6 | 0,5 | 0,25 | 1,071 | 0,116 |
| А3 | 1 | 1,2 | 5 | 1 | 1,3 | 1,5 | 1 | 1,4 | 0,152 |
| А4 | 0,75 | 1,4 | 2 | 0,75 | 1 | 1,5 | 0,78 | 1,255 | 0,136 |
| А5 | 0,5 | 1,5 | 2,3 | 0,625 | 0,67 | 1 | 0,67 | 1,445 | 0,156 |
| А6 | 1 | 1,2 | 5 | 1 | 1,5 | 1,5 | 1 | 1,4 | 0,152 |
| Сумма | 9,236 |
Таблица № 9
Критерии согласования состояния отделки.
| ОО | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | |
| ОО | 1 | 1 | 1 | 1 | 8/4 | 1 | 1 |
| А1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 8/4 | 1 | 1 |
| А2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 8/4 | 1 | 1 |
| А3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 10/5 | 1 | 1 |
| А4 | 5/10 | 5/10 | 5/10 | 5/10 | 1 | 4/8 | 4/8 |
| А5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 8/4 | 1 | 8/2 |
| А6 | 3/10 | 3/10 | 3/10 | 3/10 | 8/2 | 2/8 | 1 |
| ОО | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | Весовой критерий | ||
| ОО | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1,24 | 0,1423 |
| А1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1,24 | 0,1423 |
| А2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1,24 | 0,1423 |
| А3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1,24 | 0,1423 |
| А4 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 1 | 0,5 | 0,5 | 1,09 | 0,125 |
| А5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 4 | 1,355 | 0,1555 |
| А6 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 4 | 0,25 | 1 | 1,31 | 0,1503 |
| Сумма | 8,715 |
Таблица № 10
Критерии согласования года постройки.
| ОО | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | |
| ОО | 1 | 9/6 | 10/5 | 1 | 10/2 | 9/6 | 1 |
| А1 | 6/9 | 1 | 4/5 | 5/8 | 8/4 | 8/4 | 8/10 |
| А2 | 5/9 | 5/4 | 1 | 8/10 | 6/3 | 6/4 | 7/10 |
| А3 | 1 | 9/6 | 10/8 | 1 | 8/2 | 9/5 | 1 |
| А4 | 3/9 | 3/6 | 3/5 | 2/8 | 1 | 2/4 | 2/10 |
| А5 | 4/9 | 5/7 | 7/5 | 3/8 | 4/2 | 1 | 5/9 |
| А6 | 1 | 9/6 | 9/5 | 1 | 10/2 | 9/5 | 1 |
| ОО | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | Весовой критерий | ||
| ОО | 1 | 1,5 | 2 | 1 | 5 | 1,5 | 1 | 1,41 | 0,157 |
| А1 | 0,67 | 1 | 0,8 | 0,625 | 2 | 2 | 0,8 | 1,255 | 0,139 |
| А2 | 0,56 | 1,25 | 1 | 0,8 | 2 | 1,5 | 0,7 | 1,25 | 0,14 |
| А3 | 1 | 1,5 | 1,25 | 1 | 4 | 1,8 | 1 | 1,365 | 0,152 |
| А4 | 0,34 | 0,5 | 0,6 | 0,25 | 1 | 0,5 | 0,2 | 1,072 | 0,119 |
| А5 | 0,45 | 0,7 | 1,4 | 0,375 | 2 | 1 | 0,56 | 1,219 | 0,136 |
| А6 | 1 | 1,5 | 1,8 | 1 | 5 | 1,8 | 1 | 1,411 | 0,157 |
| Сумма | 8,982 |
Таблица № 11
Критерии согласования парковки
| ОО | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | |
| ОО | 1 | 1 | 10/5 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| А1 | 1 | 1 | 10/5 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| А2 | 5/10 | 5/10 | 1 | 2/8 | 2/8 | 2/8 | 5/10 |
| А3 | 1 | 1 | 8/2 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| А4 | 1 | 1 | 6/2 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| А5 | 1 | 1 | 4/2 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| А6 | 1 | 1 | 8/2 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| ОО | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | Весовой критерий | ||
| ОО | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1,24 | 0,141 |
| А1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1,24 | 0,141 |
| А2 | 0,5 | 0,5 | 1 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,5 | 1,064 | 0,121 |
| А3 | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1,343 | 0,153 |
| А4 | 1 | 1 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1,294 | 0,15 |
| А5 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1,24 | 0,141 |
| А6 | 1 | 1 | 4 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1,343 | 0,153 |
| Сумма | 8,764 |
Таблица № 12
Критерии согласования близости общественного транспорта.
| ОО | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | |
| ОО | 1 | 10/5 | 1 | 1 | 1 | 10/5 | 1 |
| А1 | 5/10 | 1 | 6/8 | 2/10 | 3/6 | 6/4 | 2/10 |
| А2 | 1 | 8/6 | 1 | 1 | 1 | 8/4 | 1 |
| А3 | 1 | 9/6 | 1 | 1 | 1 | 10/4 | 1 |
| А4 | 1 | 7/6 | 1 | 1 | 1 | 6/5 | 1 |
| А5 | 6/10 | 9/6 | 1 | 1 | 1 | 1 | 4/10 |
| А6 | 1 | 10/5 | 1 | 1 | 1 | 10/4 | 1 |
| ОО | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | Весовой критерий | ||
| ОО | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1,275 | 0,147 |
| А1 | 0,5 | 1 | 0,75 | 0,2 | 0,5 | 1,5 | 0,2 | 1,145 | 0,132 |
| А2 | 1 | 1,34 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1,255 | 0,145 |
| А3 | 1 | 1,5 | 1 | 1 | 1 | 2,5 | 1 | 1,28 | 0,148 |
| А4 | 1 | 1,17 | 1 | 1 | 1 | 1,2 | 1 | 1,215 | 0,14 |
| А5 | 0,6 | 1,5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 0,4 | 1,2 | 0,138 |
| А6 | 1 | 2 | 1 | 1 | 1 | 2,5 | 1 | 1,3 | 0,15 |
| Сумма | 8,67 |
Таблица № 13