Оценка объекта недвижимости 2 (стр. 4 из 6)
При выполнении контрольной работы следует исходить из того, что вариант использования земельного участка уже является наилучшим.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь на данных о рыночных ставках аренды по объектам-аналогам (см. Таблица 2). По предполагаемой доходности и основным характеристикам недвижимости необходимо выбрать и обосновать вариант использования объекта оценки под склад, офис или магазин.
Таблица 2 - Рыночные ставки аренды по объектам-аналогам, руб./кв.м в месяц
| Наименование объекта | Площадь, кв.м | Местоположение | ||
| Отдаленное | Средней отдаленности | Центр | ||
| Склад | До 100 100-500 Больше 500 | 130 120 110 | 140 130 130 | 180 180 160 |
| Офис | До 40 40-80 Больше 80 | 150 140 130 | 200 180 170 | 250 230 230 |
| Магазин | До 50 50-100 Больше 100 | 180 160 150 | 200 170 170 | 250 240 230 |
Исходя из предполагаемой доходности (120 руб/кв.м. в месяц) и основных характеристик объекта оценки (плохое состояние, панельные стены и отдаленный район) устанавливается, что объект будет использоваться как склад.
4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО 3 ПОДХОДАМ.
4.1. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом.
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа (Формула 1, 2, 3, 4).
Сзп = Сз + ПВС - ΣИзнос, Формула 1
где:
Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, руб.;
Сз - стоимость прав землепользования, руб.;
ПВС - полная восстановительная стоимость улучшений, руб.;
ΣИзнос - накопленный износ улучшений, руб.
Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом:
1.Определение стоимости земельного участка:
Сз = S · Цз, Формула 2
где:
S - площадь земельного участка, кв.м;
Цз - цена земли, руб./кв.м.
Для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, воспользуйтесь следующей формулой:
Sнорм. зу = Sул × φ, Формула 3
где:
Sнорм. зу - нормативная площадь земельного участка, кв.м;
Sул - общеполезная площадь оцениваемого здания/помещения, кв.м;
φ - показатель земельной доли (принимается равным 2,5).
В качестве показателя Цена земли в данной контрольной работе принимается величина, равная 500 руб./кв.м.
Sнорм. зу =360*2,5=900
Сз =360*500=180 000 руб.
2. Определение полной восстановительной стоимости
При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %. Ставка НДС – 18 %. Строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:
- крупнопанельных 10 500 руб./кв.м.
ПВС = 360×10 500×1,18×1,3 = 5 798 520 руб.
3. Определение накопленного износа по следующей формуле:
ΣИзнос = Иф + Ифункц. + Ивн, Формула 4
где:
Иф - величина физического износа объекта недвижимости, руб.;
Ифункц. - величина функционального износа объекта недвижимости, руб.;
Ив - величина внешнего износа объекта недвижимости, руб.
Физический износ - это потеря стоимости объекта за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.
Функциональный износ - это потеря сто
имости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).
Внешний (экономический) износ - потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).
· Величины физического износа определены в результате визуального осмотра и представлены в виде Таблицы 3
Таблица 3 - Физический износ конструктивных элементов
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес, % | Величина износа, % | ПВС конструктивного элемента, руб. | Остаточная стоимость, руб. |
| Фундамент | 5% | 8% | 64 428,00 | 59 273,76 |
| Стены и перегородки | 28% | 8% | 360 796,80 | 331 933,06 |
| Перекрытия | 17% | 7% | 219 055,20 | 203 721,34 |
| Кровля | 5% | 8% | 64 428,00 | 59 273,76 |
| Полы | 7% | 9% | 90 199,20 | 82 081,27 |
| Проемы | 10% | 10% | 128 856,00 | 115 970,40 |
| Отделочные работы | 7% | 11% | 90 199,20 | 80 728,28 |
| Инженерное оборудование | 13% | 8% | 167 512,80 | 154 111,78 |
| Прочие работы | 8% | 5% | 103 084,80 | 97 930,56 |
| ИТОГО: | 100% | 1 288 560,00 | 1 185 024,20 |
Используя результаты промежуточных расчетов, стоимость оцениваемого объекта недвижимости в рамках затратного подхода определяется как сумма ПВС, скорректированной на величину накопленного износа, и стоимости прав на земельный участок (формула 1): Итого рыночная стоимость, руб. 1 225 024,20
4.2. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом.
Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующих корректировок данных.
Данные о продажах сопоставимых объектов по состоянию на дату оценки представлены в таблице ниже.
Таблица 4 - Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости
| Аналоги | Местоположение | Площадь, кв.м | Материал стен | Состояние помещения |
| А1 | С/о | 90 | к | ср |
| А2 | С/о | 75 | к | пл |
| А3 | С/о | 78 | п | ср |
| А4 | О | 75 | п | ср |
| А5 | О | 85 | п | пл |
| А6 | О | 2 | к | ср |
| А7 | Ц | 84 | к | ср |
| А8 | Ц | 85 | к | пл |
| А9 | Ц | 75 | п | ср |
На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, т.е. девять вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов оформлены в Таблице 5
Таблица 5- Расчет скорректированных цен объектов недвижимости
| Объект оценки | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | А7 | А8 | А9 | |
| Описание | ||||||||||
| Местоположение | С/о | С/о | С/о | С/о | О | О | О | Ц | Ц | Ц |
| Площадь, кв.м | 80 | 90 | 75 | 78 | 75 | 85 | 82 | 84 | 85 | 75 |
| Материал стен | п | к | к | п | п | п | к | к | к | п |
| Состояние помещения | пл | ср | пл | ср | ср | пл | ср | ср | пл | ср |
| Цена продажи, тыс.руб. | 1 449,00 | 1 111,00 | 1 193,00 | 987,00 | 1 107,00 | 1 148,00 | 1488,00 | 1430,00 | 1235,00 | |
| Цена продажи, тыс.руб./кв.м | 16,10 | 14,81 | 15,29 | 13,16 | 13,02 | 14,00 | 17,71 | 16,82 | 16,47 | |
| Корректировки | ||||||||||
| Местоположение | С/о | 1 | 1 | 1 | 1,15 | 1,15 | 1,15 | 0,9 | 0,9 | 0,9 |
| Материал стен | п | 0,95 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,94 | 0,93 | 0,93 | 1,00 |
| Состояние помещения | пл | 0,92 | 1,00 | 0,92 | 0,99 | 1,00 | 0,99 | 0,95 | 1,00 | 0,95 |
| Скорректированная цена предложения, тыс.руб./кв.м | 14,07 | 14,07 | 14,07 | 14,98 | 14,98 | 14,98 | 14,08 | 14,08 | 14,08 | |
| Итоговая величина стоимости, тыс.руб./кв.м | 14,38 | |||||||||
Определение величины поправок.
Расчеты поправок проводится в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила: Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.
1. Поправка на местоположение