Поправка по местоположению рассчитывается исходя из следующих различий в ценах аналогичных объектов недвижимости:
-15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
-10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.
2. Поправки на материал стен и состояние помещения
При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:
-поправки определяются исходя из цен, приведенных к единице измерителя (в данной контрольной работе это тыс.руб./кв.м);
-объекты не должны отличаться по местоположению;
-при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений - на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии – на цены, находящихся в среднем).
Поправка на состояние помещения рассчитывается методом парных продаж.
После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены объектов-аналогов. Они определяются умножением приведенной цены объекта-аналога на рассчитанные поправки.
Для определения итоговой величины стоимости объекта оценки необходимо провести согласование скорректированных цен объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Каждому аналогу присваивается свой вес, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных. Но мы рассчитываем как среднеарифметическое от цен объектов аналогов.
Рыночная стоимость определяется как произведение итоговой величины стоимости на площадь объекта оценки:
РС= 14,38*80*1000= 1 150 146,96 руб.
4.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом.
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:
Сдп = ЧОД / RК, Формула 5
где:
Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, руб.;
ЧОД – величина годового чистого операционного дохода от использования объекта недвижимости, руб.;
RК - ставка капитализации.
Ставка капитализации может быть рассчитана с использованием метода рыночной экстракции по формуле:
RК = ЧОДi / Vi, Формула 6
где:
i - сопоставимый объект, i = 1...9;
ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (Приложение 3), руб.;
Vi - цена продажи i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (Приложение 2), руб.
Этапы расчета ЧОД
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовой доходы от оцениваемого объекта.
1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовой доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. Потенциальный валовой доход определяется по формуле:
ПВД=S × А × n, Формула 7
где:
А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./кв.м;
n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.
ПВД = 80*170*12 = 163 200 руб.
2. Определение действительного валового дохода (ДВД)
Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендных платежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:
ДВД = ПВД - П1 - П2, Формула 8
где:
П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;
П2 - потери от недосбора арендной платы, тыс. руб.
Данные потери возможны вследствие наличия вакансий и недосбора арендных платежей (в период смены арендатора), нарушения графика арендных платежей. Потери оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы к величине потенциального валового дохода.
Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1…3 месяца).
Потери от недоиспользования (недозагрузки) определяются исходя из информации агентств недвижимости, в соответствии с которой время, необходимое для поиска нового арендатора, составляет 2-3 недели, что от годового фонда времени (52 недели) составляет 4-6 %. Мы принимается среднее значение – 5 %.
ДВД = 163 200 – 163 200 *0,05 = 155 040 руб.
3. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Величина годового ЧОД рассчитывается по формуле:
ЧОД = ДВД - ОР, Формула 10
где, ОР - операционные расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.
Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Величина расходов на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28 % от ПВД. Расчет величины ЧОД оформлен в таблице 6.
Таблица 6 - Расчет ЧОД оцениваемого нежилого помещения
| № п/п | Показатели | Единицы измерения | Значение |
| 1 | Арендная ставка за месяц | руб./кв.м | 170,00 |
| 2 | Площадь оцениваемого объекта | кв.м | 80,00 |
| 3 | ПВД за год | тыс.руб. | 163,20 |
| 4 | Потери от недозагрузки объекта недвижимости (5 % от ПВД) | тыс.руб. | 8,16 |
| 5 | Потери от недосбора арендной платы | тыс.руб. | - |
| 6 | ДВД за год | тыс.руб. | 155,04 |
| 7 | Операционные расходы (28 % от ПВД) | тыс. руб. | 45,70 |
| 8 | ЧОД | тыс. руб. | 109,34 |
| 9 | Ставка капитализации | % | 9,00% |
| 10 | Рыночная стоимость | руб. | 1 214,95 |
4. Расчет ставки капитализации
Ставка капитализации (RК) - это коэффициент, на который нужно разделить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости. Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции представлен в следующей таблице 7.
Таблица 7 - Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции
| Цена продажи, тыс.руб. | ЧОД, тыс.руб. | Ставка капитализации, % | ||
| А1 | 1 449,00 | 130,41 | 9,00% | |
| А2 | 1 111,00 | 111,10 | 10,00% | |
| А3 | 1 193,00 | 95,44 | 8,00% | |
| А4 | 987,00 | 83,89 | 8,50% | |
| А5 | 1 107,00 | 116,23 | 10,50% | |
| А6 | 1 148,00 | 109,06 | 9,50% | 7,50% |
| А7 | 1 488,00 | 111,60 | 7,50% | |
| А8 | 1 430,00 | 128,70 | 9,00% | |
| А9 | 1 235,00 | 111,15 | 9,00% |
Итоговая ставка капитализации для оцениваемого нежилого помещения рассчитывается как среднеарифметическое ставок капитализации по сопоставимым объектам.
Rк = 9,00%
После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом учитывается, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.
Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
При оценке недвижимости были сделаны выводы:
- анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %;
- затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15 %.
Для расчета итоговой стоимости оцениваемого объекта используются указанные выше веса.
Таблица 8 - Расчет итоговой величины стоимости оцениваемого объекта
| Подход | Значение, рублей | Весовой коэффициент | Значение, рублей |
| Затратный | 1 225 024 | 0,10 | 122 502,40 |
| Сравнительный | 1 150 146 | 0,75 | 862 609,50 |
| Доходный | 1 214 948 | 0,15 | 182 242,20 |
| 1,00 | 1 167 354,10 |
Расчет залоговой стоимости
Залоговая стоимость составляет 30 % от их рыночной стоимости. В соответствии с этим рассчитывается расчетная залоговая стоимость:
РСзал = Vрыночная * 0,30 = 350 206,23руб.
В процессе выполнения данной контрольной работы я закрепила основные знания, полученные мной во время изучения этого предмета. Также я познакомилась со многими другими материалами, которые не были затронуты на занятиях. Я узнала много о правовых аспектах регулирования недвижимости в России, об оценке и экономике недвижимости. Основным плюсом выполнения этой работы я вижу то, что я получила те необходимые минимальные знания по экономике недвижимости, которые помогут мне в будущем принимать правильные решения непосредственно связанные с недвижимостью.