Специально урегулирован в ГК вопрос о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилья. Посвященная ремонту ст. 681 ГК не входит в число тех статей, которые указаны в ст. 672 ГК, а потому следует считать, что она рассчитана именно на договор коммерческого найма. Отмеченное обстоятельство нашло свое выражение уже в том, что принятые на этот счет нормы носят диспозитивный характер. Презюмируемый в ст. 681 ГК основной вариант сводится к следующему: если иное не предусмотрено в договоре, текущий ремонт входит в обязанность нанимателя, а капитальный - наймодателя. К этому п. 3 ст. 681 ГК добавляет определенную гарантию, которая в виде исключения представляет собой императивную норму. Суть ее сводится к тому, что переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если только такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допускается только с согласия нанимателя.
Применительно к договору социального найма производство ремонта составляет часть более общей обязанности сторон обеспечить сохранность жилых домов (жилых помещений).
Поэтому, устанавливая общий принцип распределения обязанностей по производству ремонта: капитальный ремонт производит наймодатель, а текущий – наниматель. ЖК придает соответствующим нормам императивный характер. Так, в его ст. 142 закреплена обязанность нанимателя производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии.
Условия и порядок проведения ремонта определяются договором найма жилого помещения, правилами пользования жилым помещением, а также другим законодательством. Указанная норма носит, как видно, факультативный характер, что, как неоднократно подчеркивалось, не характерно для договора социального найма жилого помещения.
Хотя в ЖК не употребляется термин «капитальный ремонт», но уже то, что его ст. 140 возлагает, с одной стороны, на наймодателя обязанность «своевременно производить ремонт», а с другой - на нанимателя - производить именно текущий ремонт, позволяет сделать вывод: на наймодателе, как на стороне договора, лежит обязанность производить именно капитальный ремонт.
Кроме того, поскольку наниматель должен производить только текущий ремонт жилых помещений, наймодатель, в свою очередь, обязан производить как капитальный, так и текущий ремонт всего того имущества, которое имеет в виду п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК. Эта обязанность также вытекает из договора, и тем самым ее неисполнение влечет за собой ответственность наймодателя перед нанимателем за наступившие последствия.
Специальные правила производства капитального ремонта наймодателем установлены законодательством применительно к отношениям, опосредствуемым договором социального найма.
Речь идет о случаях, когда условия проведения ремонта таковы, что нанимателя и членов его семьи необходимо выселить на время ремонта. Тогда им должно быть предоставлено наймодателем другое жилое помещение. В самой ст. 82 ЖК предусмотрено, что помещение, о котором идет речь, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При этом постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 (с последующими изменениями и дополнениями) требует от судов при возникновении между сторонами спора, вызванного отказом нанимателя от временного переселения на период капитального ремонта, проверять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта. Более строгий режим установлен для случаев, когда речь идет о домах или жилых помещениях, которые принадлежат наймодателю на праве собственности. Согласно названному постановлению судам следует в каждом таком случае проверять необходимость проведения капитального ремонта, реальную возможность собственника дома приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ. Особо выделяется необходимость указать в решении о выселении нанимателя и членов его семьи срок, на который выселяются ответчики[85].
Важно отметить, что проживание в предоставленном помещении осуществляется на основе ранее заключенного договора найма жилого помещения с той лишь особенностью, что квартирная плата будет взиматься применительно к фактически предоставленному помещению. Кроме того, переезд в предоставляемое жилое помещение и обратно, в занимаемое ранее, осуществляется за счет средств наймодателя. Допускается и такой вариант, при котором исключительно с согласия всех членов семьи нанимателя и его самого жилое помещение предоставляется сразу же не для временного, а для постоянного проживания. Таким образом, происходит замена одного договора другим.
При планировании предстоящего капитального ремонта иногда появляется возможность заранее предвидеть, что занимаемое нанимателем жилое помещение в результате капитального ремонта либо вообще не сохранится как таковое, либо, по крайней мере, существенно изменится. И тогда возможны два прямо противоположных варианта. При одном жилая площадь увеличивается и у нанимателя образуются излишки. При другом - жилая площадь уменьшается.
При варианте, когда жилая площадь не будет вообще сохранена либо, наоборот, окажется большей по сравнению с ранее занимаемой, вследствие чего в последнем случае могут образоваться излишки, нанимателю и членам его семьи должно быть непременно предоставлено еще до начала самого ремонта жилое помещение (в частности, это может оказаться единственным путем для сохранения выплаты нанимателю субсидий, которая может быть прекращена вследствие увеличения размеров жилой площади). Если возникла угроза уменьшения жилой площади, по требованию нанимателя и членов его семьи в таком же порядке, т.е. до начала проведения капитального ремонта, должно быть предоставлено иное благоустроенное помещение. Подобная замена ранее предоставленного жилого помещения становится обязательным условием возникновения у наймодателя права на производство капитального ремонта.
Для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, установлен специальный режим проведения переустройства и перепланировки жилого или подсобного помещения (ст. 84 ЖК). Переустройство и перепланировка могут производиться лишь при определенных условиях: во-первых, для повышения благоустройства квартиры; во-вторых, с одновременного согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя; в-третьих, с разрешения местных исполнительных органов. Перечисленные условия имеют неодинаковое значение. При отсутствии согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (кого-либо из них) в подобных случаях может быть возбужден по этому поводу спор в суде. Положительное решение суда заменяет отсутствующее согласие сторон.
Особо выделена ситуация, при которой наниматель осуществляет переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, пренебрегая установленными правилами. Имеются в виду отсутствие необходимого разрешения либо несогласие соответствующих лиц, которое не было оспорено в суде или, хотя и оспорено, но не получило положительного решения. Во всех таких случаях виновнику-нанимателю придется привести помещение в прежний вид, разумеется, за свой счет.
Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование, нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой передачи и при коммерческом и при социальном найме служит получение согласия наймодателя.
Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимателем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего, этим - отсутствием прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений между наймодателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора перенайма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помещение. А, следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.
Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюдение правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна особенность рассматриваемого договора - его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК: оплата должна будет производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п. 6 ст. 685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преимущественном праве заключения договора на новый срок.
Этим ограничивается единый для обоих типов договоров найма жилого помещения правовой режим поднайма. Остальные нормы ст. 685 ГК, как следует из ст. 672 ГК, распространяются только на договор коммерческого найма. Это объясняется их связью с той особенностью договора коммерческого найма, что он относится к числу срочных. С учетом отмеченного обстоятельства предусмотрено, что действие договора поднайма не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частности, если договор заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма.