В земельных правоотношениях земля выступает как объект правового регулирования, то есть объект, имеющий определенную правовую характеристику. Естественно-природные и хозяйственные особенности земли учитываются в той мере, в какой они влияют на ее правовой режим.
Определение состава земель позволяет дать правовую классификацию всех земель Республики Беларусь как объекта правового регулирования. Деление земель проводится по определенным правовым признакам на:
категории земель;
виды земель.
Классификация земель на категории производится по наиболее существенному признаку, который определяет правовой режим земель - по целевому назначению земель. Поэтому категорию земель можно определить как часть земель Республики Беларусь, объединенную общим целевым назначением и единым правовым режимом.
Законодательно эта классификация закреплена в ст.3 Кодекса Республики Беларусь о земле, установившей, что все земли Республики Беларусь в соответствии с основным целевым назначением и независимо от форм собственности подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;
3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Целевое назначение земель устанавливается и изменяется соответствующими государственными органами, осуществляющими управление землями, и в определенном порядке, установленном земельным законодательством (ст. 4 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Категория земель - наиболее устойчивое образование в земельных правоотношениях, поскольку перевод земель из одной категории в другую допускается только при изменении целевого назначения земель и с соблюдением предусмотренных земельным законодательством требований и ограничений. Перечень категорий земель, который дается в Кодексе Республики Беларусь о земле, является исчерпывающим, но состав каждой категории может изменяться, например, при включении в нее или исключении каких-либо видов земель.
Классификация земель на виды осуществляется как в рамках какой-то одной категории (например, деление земель населенных пунктов на земли городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), так и применительно ко всем или части земель Республики Беларусь вне зависимости от их целевого назначения (например, по форме собственности или режиму использования). Деление земель на виды позволяет детализировать правовой режим земель с учетом особенностей их использования и охраны.
3.3 Роль кодекса о земле в регулировании земельных отношений
1 января 2009 года вступил в силу Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 года. Это шестой кодекс в истории белорусского государства, регулирующий земельные отношения (первый был принят в 1923 году). Новый кодекс воспринял ряд положений Кодекса Республики Беларусь о земле от 4 января 1999 года, а также Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков». С принятием КоЗ 2008 г. сделан существенный шаг вперед по закреплению более эффективных организационно-правовых и экономических механизмов использования земли, устранены пробелы, несоответствия и противоречия в законодательстве об охране и использовании земель. Новый кодекс содержит большое количество новелл, направленных на существенное расширение и защиту прав землепользователей.
По сравнению с КоЗ 1999 г. структура нового кодекса подверглась существенной трансформации. КоЗ 2008 г. состоит из преамбулы, включает 12 глав и 100 статей. В новом кодексе определены основные термины и понятия, закреплены принципы земельных отношений, уточнен вопрос о применении норм гражданского законодательства к регулированию земельных отношений, уточнены вопросы, связанные с категориями земель, определены виды земель, уточнены объекты и субъекты земельных отношений, четко разграничена компетенция государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, а также перехода (прекращения) прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки, урегулированы вопросы землеустройства, мониторинга земель, ведения Государственного земельного кадастра, определены основные мероприятия по охране земель.
Правовые формы использования земель не претерпели существенных изменений. По-прежнему основными правами, на которых могут использоваться земельные участки, являются: право собственности; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; право временного пользования и право аренды. В то же время скорректированы условия предоставления земельных участков.
Земельные участки могут находиться в частной собственности граждан Республики Беларусь и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь. Причем исключено требование о необходимости постоянного проживания граждан на территории Республики Беларусь для получения земельного участка в собственность.
Важно отметить, что впервые предусмотрена возможность нахождения земельных участков в частной собственности (пожизненном наследуемом владении) иностранных граждан и лиц без гражданства, при условии, что они являются родственниками наследодателя.
В соответствии с КоЗ 2008 г. земельные участки предоставляются в частную собственность гражданам Республики Беларусь для:
строительства и (или) обслуживания жилого дома;
обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме;
ведения личного подсобного хозяйства;
коллективного садоводства;
дачного строительства.
Еще одна новелла закреплена частью пятой ст. 12 КоЗ 2008 г., которая предусматривает предоставление земельных участков в частную собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь по результатам аукциона. Напомним, что в соответствии с КоЗ 1999 г. юридические лица Республики Беларусь могли приобретать право собственности на земельные участки лишь в случае приватизации объектов государственной собственности и осуществления инвестиционных проектов.
Кроме того, новый кодекс предусматривает возможность предоставления негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь земельных участков без проведения аукциона, в частности, для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на приобретаемых ими в частную собственность земельных участках, а также в иных случаях, определенных Президентом Республики Беларусь.
Весьма важной новацией КоЗ 2008 г. является введение института приобретательной давности в отношении земельных участков, что, в первую очередь, направлено на защиту интересов граждан. В частности, предусмотрено, что граждане Республики Беларусь, у которых отсутствуют документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, или которые используют земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным в течение пятнадцати и более лет, имеют право в соответствии с законодательством приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду в сложившейся границе и (или) размере, не превышающем размера, установленного законодательством Республики Беларусь. Добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком подтверждаются сведениями, внесенными в земельно-кадастровую документацию, либо строительным паспортом и (или) паспортом домовладения и (или) документами об уплате земельного налога.
Согласно нормам КоЗ 2008 г. на праве пожизненного наследуемого владения могут находиться земельные участки, которые были предоставлены гражданам Республики Беларусь до 1 января 2009 года. Кроме того, предусматривается предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Беларусь:
для строительства и обслуживания жилого дома в случаях, установленных Президентом Республики Беларусь, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона;
для обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме;
для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах;
для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
для коллективного садоводства;
для дачного строительства;
для традиционных народных промыслов (ремесел);
в случае наследования земельного участка, ранее предоставленного наследодателю в пожизненное наследуемое владение.
Законодательными актами могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение.
В отличие от КоЗ 1999 г. новый кодекс устанавливает перечень субъектов, имеющих право использовать земельные участки на праве постоянного пользования. К ним, в частности, относятся: государственные органы, иные государственные организации; негосударственные юридические лица Республики Беларусь; сельскохозяйственные организации, в том числе крестьянские (фермерские) хозяйства; научные организации, учреждения образования; государственные лесохозяйственные учреждения; религиозные организации; гаражные (гаражно-строительные) кооперативы и кооперативы, осуществляющие эксплуатацию автомобильных стоянок; организации граждан-застройщиков; садоводческие товарищества и дачные кооперативы.