Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность (таблица №1).
Рынки недвижимости для различных регионов и районов сильно отличаются друг от друга. Эти отличия обусловлены многими факторами. Например, природными и экономическими условиями, различиями в региональной правовой базе и т.д.
Вследствие жесткой политики государства по налогообложению сделок с недвижимостью, высока степень нелегального оборота наличных денег. И цены продаж, указанные в регистрационных документах, по большей части не соответствуют реальной сумме сделки.
В настоящее время рынок недвижимости в России развивается достаточно медленными темпами. И несовершенство законодательства является одним из основных факторов, сдерживающих его развитие.
1.2. Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости.
Недвижимость является финансовым активом, т.к. создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и , соответственно, часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.
Финансовый рынок - это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.
Прежде всего под этим рынком подразумевается сфера проявления экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости и ее реализации путем обмена денег на финансовые активы.
Финансовые активы - это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, недвижимость, ссудный капитал и др.
Таблица №1
Основные особенности российского рынка недвижимости
| Особенности | Факторы | Результат | |
| Различия рынков недвижимости по регионам | Разные природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов | Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах | |
| Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения | Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования | Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом | |
| Недостаточная информированность участников | Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры | Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме | |
| Неравномерность развития сегментов рынка | Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости | Рынок земли практически не развит | |
| Невозможность точных прогнозов тенденций развития | Экономическая и политическая нестабильность | Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования | |
| Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному | Строительство большинства объектов в период директивного управления экономикой | Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а на возможном наиболее эффективном варианте использования объектов | |
Основные функции финансового рынка:
- признание потребительской стоимости финансового актива путем его реализации;
- организация процесса реализации финансового актива через создание соответствующих финансовых институтов;
- финансовое обеспечение процесса инвестирования и потребления созданием условий накопления капитала и взятия его в долг;
- воздействие на денежное обращение в результате создания условий для непрерывного движения денег.
В целом финансовый рынок - это система отдельных самостоятельных рынков. В его состав входят: рынок недвижимости, денежный и валютный рынки, рынок ценных бумаг, рынок драгоценных металлов и камней, страховой рынок и рынок ссудных капиталов.
Все рынки взаимосвязаны: один и тот же финансовый актив может быть товаром на нескольких рынках. Рынок недвижимости - одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В Западной Европе около 70% всех кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья - более 90%. В России система ипотечного кредитования менее развита.
В сегодняшних условиях экономической нестабильности в России заемные средства очень дорогие, внутренние ресурсы финансового рынка ориентированы прежде всего на кредитование экспортно-импортных операций, валютных сделок и операций с высокодоходными ценными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за ее низкой ликвидности, длительности срока окупаемости вложенных средств. Вызванная этими причинами ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.
В этих условиях государство может управлять процессом активизации инвестиций на рынке недвижимости, способствуя привлечению средств в реконструкцию и создание основных фондов. С целью стимулирования потребления и инвестиционных процессов правительство может снизить налоги и ставку процента, вмешавшись в финансовые рынки. Но в настоящее время рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы, вследствие чего они становятся очень дорогими. К тому же затраты инвестора существенно увеличиваются из-за высоких налогов.
Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение - сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.
1.3. Особенности инвестиций в недвижимость.
Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты).
Инвестиции - это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.
Инвестиционная деятельность - выполнение инвестором практических действий по вложению накопленных сбережений в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.
На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Вследствие существенных различий региональных рынков недвижимости наблюдаются различия и в инвестиционной привлекательности. Потенциальному инвестору при принятии решений об инвестировании необходимо анализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Наблюдаемое в большинстве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей, недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в сферу недвижимости - вот основные факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости.
Основные цели инвестиций в недвижимость:
- получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду;
- прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен, реконструкции и развития объектов;
- будущая длительная эксплуатация объекта;
- получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.
Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.
При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в земельном законодательстве.
Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет рост цен на жилье. Наличие высоко потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, обеспечивает перспективность и привлекательность этого направления инвестирования.
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными: прямые - приобретение недвижимости на торгах, в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные - покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.