Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, - долгосрочные. В США инвестиции в недвижимость занимают второе место после корпоративных ценных бумаг. В России популярность этого рынка не настолько высока, хотя соответствующие тенденции к этому есть. Существует ряд преимуществ инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг.
1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью за счет ежемесячной оплаты аренды.
2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:
- денежный поток доходов корпораций зависит от объемов реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, т.к. они базируются на договорах аренды;
- источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, т.к. здания неподвижны, а активы зафиксированы как физически, так и юридически.
3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, т.к. ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.
4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем акции.
Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наибольшей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта.
В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
- ожидаемый доход на инвестиции,
- ставка банковского процента,
- налоговая политика в целом ив инвестиционной сфере в частности,
- темпы инфляции,
- степень риска.
Проблемы активизации инвестиций в недвижимость, развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, требуют одновременного принятия системы мер. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.
Рассмотрим, как влияют на инвестиции в недвижимость инфляционные процессы. С одной стороны, инфляция способствует активизации вложений в недвижимость. Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:
- быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях;
- частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;
- ограниченность более доходных направлений инвестирования;
- достаточная доступность и простота инвестирования в жилье;
- инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.
С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие к вложению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соотношение между затратами и ожидаемой выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей.
На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.
И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
- инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;
- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;
- вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
- рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
- высокий риск инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.
На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.
2.
Источники финансирования инвестиций в недвижимость
Участники процесса финансирования недвижимости: федеральные и местные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения и пр. Государство и общественные организации обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство является собственником множества объектов недвижимости; устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость. Через районирование, обязательность получения разрешения на строительство, развитие транспортной инфраструктуры и законодательства государство оказывает влияние на управление проектом, на процессы финансирования, строительства и аренды недвижимости.
Кредитно-финансовые компании предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами. Как правило, в общем объеме инвестиций в недвижимость собственные средства инвестора занимают лишь часть, другая часть - заемные средства
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально-пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.
Инвесторов можно разделить на два типа:
- активные, которые финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
- пассивные, которые только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент - особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости.
Источники финансирования капитальных вложений в настоящее время: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.
К основным проблемам участников инвестиционного процесса относятся: низкая покупательная способность, трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту, к тому же кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.
3.
Формы поступления доходов от владения объектами недвижимости.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является, как уже отмечалось раньше, достаточно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:
- будущие периодические потоки средств от сдачи в аренду,
- увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
- доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:
- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
- сохранность вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять или похитить) и от инфляции в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
- возможность получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект.