Обязанность по оплате энергии существует у абонента относительно фактически принятого им количества энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором. В настоящее время в г. Москве и ряде других городов страны широко распространена плата за пользование электроэнергией в бытовых целях по тарифам, составленным на основе среднестатистических платежей по оплате. В конце текущего года производится итоговый перерасчет по приборам учета фактически использованной электроэнергии.
Тарифы на энергию, поставляемую абонентам, подлежат государственному регулированию. Так, Правительством РФ предписано, что предельные уровни тарифов на электроэнергию и тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, включая предельные уровни тарифов для населения, по субъектам Российской Федерации устанавливает Федеральная служба по тарифам.
5. Ответственность по договору энергоснабжения в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору любой из сторон имеет ограниченный характер. Сторона, нарушившая лежащие на ней обязанности, должна возместить другой стороне лишь реальный ущерб (п. 1 ст. 547 ГК). Стороны в договоре энергоснабжения вправе устанавливать ответственность за нарушение договорного обязательства в виде неустойки (пени, штрафа). В п. 2 ст. 547 ГК предусматривается также ограничение ответственности энергоснабжающей организации по субъективному основанию за перерыв в подаче энергии абоненту в результате регулирования режима потребления энергии. В этом случае энергоснабжающая организация за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств отвечает лишь при наличии ее вины.
6. Изменение и расторжение договора энергоснабжения, как правило, допускаются по обоюдному соглашению сторон. Вместе с тем в п. 1 ст. 546 ГК предусматривается возможность одностороннего изменения и расторжения договора энергоснабжения, что прежде всего зависит от личности абонента.
Так, гражданин, выступающий в качестве абонента по договору энергоснабжения, использующий энергию для бытового потребления, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии. Юридическое лицо и гражданин, использующие энергию в предпринимательских целях, такого права не имеют. В свою очередь юридическое лицо, выступающее на стороне энергоснабжающей организации, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора энергоснабжения, заключенного с юридическим лицом, по основаниям, предусмотренным ст. 523 ГК, относящимся к договору поставки, если иное не установлено законом и другими правовыми актами.
§ 7. Договор купли-продажи недвижимости
1. Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК), а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.
Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемым недвижимостям по закону. Целенаправленное движение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключением космических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами.
Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
2. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.
В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК). Соответственно при продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственного или оперативного управления, но одновременно и из собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателями являются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.
Разрешения на продажу учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счет его собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).
В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК), один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.
Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
При продаже недвижимости, принадлежащей Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям, при приватизации , а также на торгах действуют специальные правила, предусмотренные законом.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК) в виде его ничтожности.
3. Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК. Различаются две группы недвижимых вещей.
В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Ко второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.
Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. Как сказано в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК), нежилое помещение в здании (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ), кондоминиумы, объекты незавершенного строительства (ст. 219 ГК).
Подробнее следует сказать о незавершенном строительстве как объекте недвижимости. До принятия и введения в действие ГК РФ было принято считать, что даже завершенный строительством объект, не прошедший государственную регистрацию, не мог рассматриваться в качестве объекта права собственности. Право собственности принадлежало создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы, со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.
В ст. 219 ГК впервые было предусмотрено право собственника на вновь создаваемое (не созданное. - В.М.) имущество, подлежащее государственной регистрации. В п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяются условия такой регистрации. И наконец, в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дается правовая характеристика отношений, возникающих при отнесении незавершенного строительства к объектам недвижимости.