4. расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как …;
5. расчет стоимости земельного участка путем деления ….
Определение коэффициента капитализации для земельного участка произведем методом ….
В качестве безрисковой используем …, которая на 21.12.2009 года (момент оценки), по данным … составляла 8,76%.
Поправка на риск вложения в данный тип недвижимости принята на уровне 4%, так как ….
Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществлялся по следующей формуле: …
Iб/р – безрисковая ставка;
Тэк – срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. …
Поправка на неликвидность = ….
Поправка на инвестиционный менеджмент. … Поэтому данный вид поправки учтем в размере 2%.
…
Таблица … - Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка методом остатка
| № | Показатель | Значение |
| 1 | Остаточная стоимость восстановления | |
| 2 | ЧОД от единого объекта недвижимости | |
| 3 | Коэффициент капитализации для улучшений | |
| 4 | ЧОД улучшений | |
| 5 | ЧОД земельного участка | |
| 6 | Коэффициент капитализации для земельного участка | |
| 7 | Рыночная стоимость права аренды земельного участка |
Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная методом остатка составила … рублей.
Определение восстановительной стоимости улучшений
Восстановительная стоимость здания по сборникам УПВС определяется в следующей последовательности:
а) по приложению … устанавливается территориальный пояс и климатический район, к которым относится город;
б) выявляется техническая характеристика оцениваемого объекта (строительный объем здания, этажность, назначение, характеристика основных конструкций, степень благоустройства и т. п.);
в) в соответствующем разделе … подбирается таблица укрупненных показателей восстановительной стоимости, подходящая по характеристике;
г) по данным Общих указаний, Технической части соответствующего раздела Сборника УПВС, примечаниям к таблицам укрупненных показателей устанавливают все надбавки и скидки, связанные с отклонениями в характеристике и степени благоустройства оцениваемого объекта относительно описания, приведенного в Сборнике. При этом надбавки, выраженные в процентах, должны быть преобразованы в коэффициенты; путем перемножения коэффициентов исчисляется общий поправочный коэффициент к табличному показателю;
д) полная восстановительная стоимость оцениваемого здания определяется умножением ….
е) Далее восстановительную стоимость необходимо умножить на индексы ….
Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:
ВС = V*С1969*Ккр*Кр*I1984/1969*КТЕР*I1991/1984*КТЕР *Iдо/1991*Пп*Кндс,
где: …
Расчет прибыли предпринимателя произведем по формуле, приведенной в в учебнике Озерова Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПБ.: Издательство «МКС», 2003. Формула: …
Накопленный физический износ определим в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). Для расчета используем формулу: Иф = ∑(Ифi*d), где: …
Таблица … - Расчет устранимого физического износа
| Наименование конструктивных элементов | Уд. вес конструкт элементов | ВС конструкт элементов | Износ, % | Исправимый физический износ, руб. | Остаточная стоимость, руб. |
| Фундамент | |||||
| Стены и перегородки | |||||
| Перекрытия | |||||
| Крыша | |||||
| Полы | |||||
| Проемы | |||||
| Отделочные работы | |||||
| Инженерные коммуникации | |||||
| Прочие работы | |||||
| ИТОГО: |
Таблица … - Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов здания
| Наименование конструктивных элементов | Остаточная стоимость, руб. | Действит. возраст | Общая физич жизнь | Коэфф износа | Неисправимый физ износ короткожив элементов |
| Крыша | |||||
| Полы | |||||
| Проемы | |||||
| Внутренняя отделка | |||||
| Инженерные коммуникации | |||||
| Прочие работы | |||||
| ИТОГО: |
Таблица …- Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов здания
| № | Показатель | Значение |
| 1 | Стоимость нового строительства, руб. | |
| 2 | Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб. | |
| 3 | Минус Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб. | |
| 4 | Итого стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб. | |
| 5 | Фактический возраст здания, лет | |
| 6 | Нормативный срок эксплуатации, лет | |
| 7 | Коэффициент к определению износа | |
| 8 | Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб. |
Таблица … - Расчет накопленного физического износа
| Вид износа | Стоимость, руб. |
| Исправимый физический износ (отложенный ремонт) | |
| Неисправимый физический износ короткоживущих элементов | |
| Неисправимый физический износ долгоживущих элементов | |
| Итого физический износ, руб. |
Расчет функционального износа
Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. …
Расчет внешнего износа
Экономический износ (устаревание, обесценивание) - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.…
Таблица … - Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
| № | Показатель | Сумма, руб. |
| 1 | Полная восстановительная стоимость, руб. | |
| 2 | Совокупный износ, в том числе: | |
| 3 | - физический износ | |
| 4 | - функциональный износ | |
| 5 | - внешний износ | |
| 6 | Остаточная стоимость здания, руб. | |
| 7 | Стоимость участка земли, руб. | |
| 8 | Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки полученная на основе затратного подхода составляет … рублей.
Сравнительный подход оценки недвижимости
На основе анализа …, а также опроса … были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.
Таблица …- Характеристика подобранных объектов-аналогов
| Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Источник информации | |||
| Местоположение | |||
| Тип объекта | |||
| Функциональное назначение | |||
| Площадь объекта, м2 | |||
| Износ, % | |||
| Группа капитальности | |||
| Право собственности | |||
| Условия продажи | |||
| Условия финансирования | |||
| Цена продажи/ предложения | |||
| Обременения | |||
| Цена продажи/предложения |
Введенные корректировки
Поправка на условия финансирования. Сделки купли-продажи в аспекте финансовых расчетов могут иметь разнообразные варианты …
Поправка на условия продажи. Корректировка не вносится, так как …
Поправка на право собственности. Юрисдикция объекта оценки играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи, то есть введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта оценки, а, соответственно, и цену продажи. В данном случае …