R - коэффициент капитализации;
On - ставка дохода на капитал;
Of - норма возврата капитала.
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, …, и определяется методом …:
а) В качестве безрисковой используем …, которая на 21.12.2009 года (момент оценки), по данным … составляла 8,76%.
б) Расчет надбавки за относительный риск инвестирования произведем в виде следующей таблицы.
Таблица … – Расчет надбавки за относительный риск инвестирования
| № | Риски | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| 1 | Секторный риск – вероятность того, что соотношение спроса и предложения может существенно повлиять на арендную плату | ||||||||||
| 2 | Риск износа – дополнительные ремонтные работы, связанные с бизнесом арендатора | ||||||||||
| 3 | |||||||||||
| 4 | |||||||||||
| 5 | |||||||||||
| 6 | |||||||||||
| 7 | |||||||||||
| 8 | Юридический риск | ||||||||||
| 9 | Увеличение числа конкурирующих объектов | ||||||||||
| 10 | Ухудшение общеэкономической ситуации | ||||||||||
| 11 | Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается арендатор) | ||||||||||
| 12 | Риск управления объектом | ||||||||||
| 13 | Количество наблюдений | ||||||||||
| 14 | Взвешенный итог (…) | ||||||||||
| 15 | Сумма взвешенных итогов (итог по строке …) | ||||||||||
| 16 | Количество рисков | ||||||||||
| 17 | Средневзвешенное значение риска … Риск надбавки за относительный риск инвестирования |
в) Надбавка за низкую ликвидность. Это компенсация за …. Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле: …, где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
Среднерыночный период экспозиции на данный момент …
Премия за низкую ликвидность = …
г) Поправка на инвестиционный менеджмент … Надбавка была принята на основании …. Для объекта оценки надбавка за необходимость ….
Ставку нормы возврата капитала рассчитываем с учетом оставшегося срока экономической жизни. …
Остаточный срок жизни здания = ….
Норма возврата капитала = …
Таблица …- Расчет ставки капитализации для объекта недвижимости
| № | Показатель | Улучшения |
| 1 | Безрисковая ставка | |
| 2 | Поправка на риск инвестирования | |
| 3 | Поправка на ликвидность | |
| 4 | Поправка на инвестиционный менеджмент | |
| 5 | Норма возврата капитала | |
| 6 | Ставка капитализации для улучшений |
Таблица …- Расчет стоимости методом капитализации дохода
| № | Показатель | Значение |
| 1 | Площадь, кв.м. | |
| 2 | Арендная ставка, руб./кв.м./мес. | |
| 3 | Потенциальный валовой доход, руб./год | |
| 4 | Потери от недоиспользования, руб./год | |
| 5 | Действительный валовой доход, руб./год | |
| 6 | Операционные расходы, руб./год | |
| 6.1 | ||
| 6.1.1 | ||
| 6.1.2 | ||
| 6.1.3 | ||
| 6.2 | ||
| 6.2.1 | ||
| 6.2.2 | ||
| 6.2.3 | ||
| 6.2.4 | ||
| 6.2.5 | ||
| 6.2.6 | ||
| 6.3 | 3. Резерв на замещение | |
| 7 | Чистый операционный доход, руб./год | |
| 8 | Общий коэффициент капитализации | |
| 9 | Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом на дату оценки составляет … рублей.
Согласование результатов оценки стоимости
Основываясь на разных подходах к оценке, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки с учетом как количественного, так и качественного их значения.
В итоговом согласовании каждому из результатов, полученных всеми подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от использованных уместных подходов к оценке, развитости на местном рынке собственно рыночных отношений, и, наконец, непосредственно от объекта и цели оценки.
Затратный подход в большей степени приемлем для ….
Сравнительный подход. Стоимость, полученная данным подходом наименее объективна в данном случае, так как …
Доходный подход. Так как оценке подвергается объект, приносящий доход, а на стоимость объекта оценки в большей мере влияют …
Таблица …- Согласование результатов оценки
| Вид подхода к оценке | Величина стоимости, рублей | Удельный вес подхода | Скорректированная стоимость, рублей |
| Затратный | |||
| Сравнительный | |||
| Доходный | |||
| Рыночная стоимость объекта, руб. | |||
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная путем согласования результатов составила … рублей.
Список используемой литературы
1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: ФЗ Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ. — М.: Проспект, 2000.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
4. Об утверждении границ оценочных зон г. Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам: Решение Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 г. № 413.
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
7. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»»
8. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчётов (сводных смет) строек»
9. Постановлению мэра города Хабаровска от 24 октября 2008 года №3263 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2009 год»
10. Письмом Государственного строительного комитета СССР от 06.09.1990 г №14-Д
11. Решение Хабаровской городской Думы от 28 марта 2000 г. N 413 «Описание границ оценочных зон города Хабаровска»
12. Решение Хабаровской городской думы №571 от 23.11.2004 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск»».
13. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ №1102-р от 10.04.2003 года
14. СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»
15. Багиев Г.Л., Асаул А.Н. Организация предпринимательской деятельности. Учебное пособие / Под общей ред. проф. Г.Л. Багиева. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001. - 231с.
16. Бернстайн Л.А. Анализ финансовой отчетности: теория, практика и интерпретация: Пер. с англ./Научн. Ред. перевода член-корр. РАН Елисеева Н.Н. Гл. редактор серии проф. Соколов Я.В. – М.: Финансы и статистика, 2002 с. 624
17. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2006.
18. Башкатов В.С., Бузова И.А. Основы оценки стоимости недвижимости: учеб.-методич. пособие. СПб.: Изд-во СПбГУ, 2005.
19. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.
20. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Владимирский государственный университет, 2007.
21. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002.
22. Грибовский СВ., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2003.
23. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: учеб.-практич. пособие. М.: Дело, 2001.
24. Гриненко С.В., «Экономика недвижимости». Конспект лекций. Таганрог. Издательство ТРТУ, 2004г, а также сетевая версия публикации http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm