ционарного лечебного учреждения, в котором он находился на изле-
чении (п.3 ст.160, п.4 ст.185 ГК).
Все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны
совершаться в письменной форме (ст.161 ГК). Исключение составляют
сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые мо-
гут совершаться устно. Так, купля-продажа товара в магазине тре-
бует письменной формы, поскольку магазин является юридическим ли-
цом и договор заключается с гражданином или другим юридическим
лицом. Однако исполнение сделки при самом ее совершении, т.е. об-
мен товара на деньги, допускает возможность совершения сделки
купли-продажи в устной форме. Не следует считать, что кассовый
или товарный чек являются письменной формой договора купли-прода-
жи. Чек содержит информацию не о всей сделке, а лишь о сумме, уп-
лаченной покупателем. Кроме того на чеке нет подписи сторон, со-
вершающих сделку. Кассовый чек может быть использован только в
качестве одного из доказательств совершения сделки.
Сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее
чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты
труда, составляют вторую группу сделок, требующих простой пись-
менной формы (ст.161 ГК). Законодатель отказался от установления
жестко фиксированной суммы, свыше которой сделки должны совер-
шаться в письменной форме. В условиях инфляционной экономики
вполне оправдано законодательное решение, устанавливающее зависи-
мость формы сделки от минимального размера оплаты труда. Мини-
- 15 -
мальный размер устанавливается Государственной Думой и зависит от
уровня инфляции, наполнения государственного бюджета и ряда иных
факторов. Цель введения простой письменной формы для сделок, пре-
вышающих определенную законом сумму, вполне очевидна - необходимо
обеспечить устойчивость гражданских отношений с одной стороны, и
не усложнять гражданский оборот введением дополнительных требова-
ний, с другой. Поскольку закон связывает форму сделки с минималь-
ным размером оплаты труда, а этот размер изменяется достаточно
часто, то следует помнить, что форма сделки определяется законом,
действующим на момент ее совершения.
Третью группу составляют сделки между гражданами, письменная
форма совершения которых предусмотрена законом. Требование пись-
менной формы обусловлено особой значимостью этих сделок по сумме,
срокам сделки, либо возможностью злоупотребления при отсутствии
письменной формы. Соглашение о неустойке, залоге, поручительстве,
др. способах обеспечения исполнения обязательств, предварительный
договор должны совершаться в письменной форме независимо от суммы
сделки (ст.331, 339, 380, 329 ГК) при условии, что их участниками
являются граждане. В отношении юридических лиц действует общее
правило о письменной форме сделок. Главным последствием нарушения
требования об обязательной письменной форме станет то, что при
возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям за-
кона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел
место, в подтверждение его имеет право использовать ограниченный
круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные законом
(ГПК) средства доказывания (объяснения сторон, письменные и ве-
щественные доказательства), кроме свидетельских показаний. Нота-
риальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмот-
- 16 -
ренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для
сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст.163 ГК).
Нотариальная форма отличается от простой письменной формы
только тем, что специально уполномоченное должностное лицо - но-
тариус совершает на письменном документе удостоверительную над-
пись. В случаях, предусмотренных законодательными актами России,
удостоверительные надписи вправе совершать и иные должностные ли-
ца: командиры воинских частей, консулы и т.д.
Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в
котоорых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточ-
но определенно, таких, например, как завещание, дарение, куп-
ля-продажа в жилищной сфере. Некотоорые сделки требуют государс-
твенной регистрации. Обязательность государственной регистрации
предусмотрена для сделок с землей и другим недвижимым имуществом.
Я считаю неправильным рассматривать регистрацию сделок как одну
из форм совершения сделок, как считают некоторые авторыя51я0. ГК РФ
ст.158 прямо предусматривает, что сделки совершаются в устной или
письменной форме (простой или нотариальной), не упоминая ничего о
такой форме, как регистрация.
Следовательно нет оснований рассматривать регистрацию сделок
как одну из форм.
Я полагаю, что государственную регистрацию сделок следует
рассматривать как требование к законности совершаемой сделки.
Порядок государственной регистрации предусмотрен законом " О
_____________________________
1. Гражданское право под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.
- 17 -
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним."я51
Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года затро-
нул интересы ряда влиятельных государственных структур и практи-
чески всех субъектов гражданского оборота. В чем же суть пробле-
мы? До последнего времени государство являлось исключительным
собственником подавляющего большинства ообъектов недвижимости -
земли, ее недр, жилых и нежилых строений. Сделки с недвижимостью
представляли по существу перекладывание этих объектов из кармана
в карман того же собственника.
Причем совершались они с удивительной легкостью путем распо-
ряжения правительства, министра, начальника управления. В связи с
этим главным было не учет прав на эти объекты, а учет объектов в
физическом смысле, описание их параметров. Сложилась достаточно
эффективно работающая система учета недвижимости в физическом ас-
пекте - это органы БТИ, Госкомзема, Госстроя. Возрождение рыноч-
ной экономики поставило новую задачу - учитывать недвижимость не
только как физический объект, но и права на нее.
Как отметили известные правоведы В.Витрянский, Е.Суханов,
недвижимость наконец превратилась из физического понятия в юриди-
ческое. Нет нужды говорить о давно назревшей проблеме стандарта
подтверждения прав на недвижимость.
Закон четко определяет, что государственная регистрация яв-
ляется единственным доказательством существований зарегистриро-
ванного права. Закон вступил в силу, и его надо выполнять. Но
_____________________________
1. Собрание Законодательства РФ N 30 от 28 июля 1997 г. Принят
Гос. Думой 17 июня 1997 года.
- 18 -
как?
Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью стало от-
ныне необязательным, а значит, не существует более "первичного
фильтра", через который ранее проходили все правоустанавливающие
документы. Технический учет объектов ведется сразу несколькими
ведомствами, а его правила нередко разнятся даже в пределах одно-
го субъекта Федерации. Не определена форма свидетельства о госу-
дарственной регистрации и максимальный размер платы, взимаемый за
его выдачу. Вот далеко не полный перечень проблем, с которыми
столкнулись на местах.
Очевидно, что число вопросов, возникающих в ходе регистра-
ции, несоразмерно мизерному сроку действия закона. Остается лишь
надеяться на то, что ситуация изменится.
Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требо-
вания о государственной регистрации отличаются более жесткими ме-
рами, чем при несоблюдении простой письменной формы. Несоблюдение
нотариальной формы сделки, либо требования государственной ре-
гистрации влечет недействительность сделки. На практике нередко
возникают случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили
ее нотариально. В качестве примера приведу дело, которое рассмат-
ривалось в Елецком городском суде:
Гражданин П. подарил своему знакомому дачу и передал ее во
владение одаряемому. Одаряемый обратился к нотариусу, так как
данная сделка требует нотариального оформления и регистрации. Да-
ритель, т.е. гражданин П. отказывается от оформления сделки, счи-
тая, что он уже передал все права и теперь оформлением пусть за-
нимается одаряемый. суд признал вполне обоснованно совершенную
сделку действительной по требованию одаряемого (т.к. воля дарите-
- 19 -
ля была выражена, но не облечена в требуемую законом форму, то
решение суда в данном случае, как бы подменяет собой нотариальную
форму, ибо после вынесения решения судом последующее нотариальное
удостоверение сделки не требуется (п.3 ст.165 ГК). Аналогичное
правило установлено и для уклонения от государственной регистра-
ции. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки.
Двойная санация такой сделки не предусматривается. В случае уста-
новления судом недобросовестного уклонения одной их сторон в
сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистра-
ции, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне
убытки, вызванные задержкой (п.4 ст.165). Следует иметь в виду,
что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершен-
ной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность ук-
лонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объектив-
ными причинами, препятствующими одной из сторон оформлять сделку
надлежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным
делам.
Законность содержания сделки означает соответствие ее требо-
ваниям закона. В отечественной цивилистике требования закона по-