У- средневзвешенная урожайность;
Ип - издержки производства;
Цр — цена реализации.
Второй этап - это определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков. При этом на земельные участки сельскохозяйственного назначения устанавливаются поправочные коэффициенты в зависимости от уклона поверхности, качественного состояния земель, местоположения, водообеспеченности и др.
Несмотря на завершение в 2005 г. подсчета кадастровой стоимости земель, данные государственной кадастровой оценки, по мнению ректора Московского государственного университета землеустройства (МГУЗа), академика РАН СВ. Волкова, не соответствуют действительности [38]. В последние годы изучением состояния земель никто не занимается, и весь нынешний кадастр базируется на данных обследования 1986 г. По завершении кадастровой оценки, как отметил заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости В. Кислов, обнаружено более 10 млн. земельных участков, находящихся в пользовании граждан, но не значащихся ни в одном документе; большая часть из 12 млн. земельных долей не участвует в обороте, а если и участвует, то в теневом.
Проведенные специалистами МГУЗа исследования показывают, что фактически не стало 4,2 млн. га мелиорированных земель, еще 3,55 млн. га таких земель находится в неудовлетворительном состоянии, 38,6 млн. га практически деградировало под воздействием эрозии и антропогенной нагрузки и т.д.
Исходя из цели и назначения результатов оценки могут также определяться следующие виды стоимости земельных участков:
1. Рыночная стоимость — является наиболее распространенной базой оценки. Отражает вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Оценка рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки осуществляется в соответствии с законом, регулирующим оценочную деятельность. Необходимым условием существования рыночной стоимости является существование рынка. В связи с этим понятие «рыночная стоимость» мало применимо к земельным участкам, которые из-за особых условий рынка на момент оценки малопривлекательные для потенциальных покупателей.
2. Инвестиционная стоимость - определяется исходя из доходности земельного участка, зависящей от конкретных инвестиционных целей. Рассчитывается на основе данных инвестора, бизнес-планов, технико-экономических обоснований соответствующих проектов и т.п. Инвестиционная стоимость применяется при внесении земельных участков в качестве имущества и привлечении инвесторов.
3.Залоговая стоимость - стоимость земельного участка в целях обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора кредита или займа. Устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и представляет собой сумму, которую можно выручить в результате вынужденной продажи земельного участка при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и его реализации. Залоговая стоимость земельного участка учитывает поправку на сделку, размер которой зависит от ряда факторов, например, наличия аналогов на рынке, его стабильности, тенденций и т.п.
До сих пор ни Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ни российские стандарты оценки, в отличие от международных, не рассматривают залоговую стоимость имущества как обособленный вид стоимости.
4. Ликвидационная стоимость — стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. В некоторых случаях к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца. Таким образом, ликвидационная стоимость является нижним ограничением для расчета залоговой стоимости.
С учетом риска снижения реальной рыночной цены земельного участка, находящегося в ипотеке, некоторыми банками в качестве залоговой стоимости принимается ликвидационная стоимость, которая устанавливается ниже рыночной на 20-25%. При ограниченном или неактивном рынке этот подход к оценке обеспечения позволяет в более короткие сроки реализовать земельный участок и снизить риск недостаточной ликвидности закладываемого земельного участка.
5. Страховая стоимость (специальная) - стоимость полного возмещения ущерба при наступлении страхового случая - полной или частичной потери плодородия и других повреждений земельного участка вследствие стихийных бедствий и явлений природного, техногенного и антропогенного характера.
Механизм оценки ипотечно-залоговой стоимости земель в дореволюционной России. В официальном издании, посвященном оценочной деятельности для целей выдачи ипотечных («земельных») кредитов, признавалось, что «для оценки имения имеет значение не ценность единицы пространства, а ценность хозяйства на определенном пространстве, в связи со всей хозяйственно-экономической обстановкою. Прекращение винокуренного завода, плохое состояние и недостаточность строений, необходимых для ведения хозяйства за счет владельца, отсутствие воды, неудобная конфигурация имения — все это является уже не столько отсутствием в хозяйстве достоинств, сколько наличностью положительных недостатков, и все это понижает стоимость земельного имения и среднюю оценку его десятины».
Таким образом, в начале XX века признавалась важность учета интенсивности хозяйства при оценке земли, и такой учет действительно имел место в оценочной деятельности земельных банков.
Политика правительства по ограничению банковских оценок проистекала как из стремления сдержать чрезмерный выпуск ипотечных бумаг, так и из официально провозглашенной цели ипотечного кредита — содействовать упрочению частновладельческих хозяйств. Высокие оценки земли при залоге содействовали мобилизации земли, а низкие ее тормозили, особенно в случаях перехода земли от крупных землевладельцев к мелким. Правление одного из земельных банков, стремившееся к кредитованию мелкого землевладения, указывало, что покупатели земли надеются, что банк предоставит им кредит в 60% покупной цены имения, не понимая, что закон устанавливает норму ссуды не по отношению к покупной цене, а по отношению к оценке, которую министерство стремится ограничить.
Имения могли оцениваться в то время по «нормальным» и «специальным» оценкам. Первая проводилась по средним оценкам данной местности на основе документов, удостоверяющих право собственности и размеры имения, без осмотра имения на месте. «Специальная» оценка требовала учета факторов, повышающих ценность имения, поэтому проводилась после осмотра его на месте. «Эта» оценка была выше «нормальной», поэтому именно первой отдавали предпочтение. Фактически нормой давно стала «специальная» оценка. Например, Нижегородско-Самарским земельным банком за 40 лет (1872-1912 гг.) по «нормальному» способу было оценено 766 имений площадью 481,9 тыс. десятин, а по «специальному» — 4123 имений площадью 12267 тыс. десятин, в том числе в 1909-1912 гг. по «нормальной» оценке оценено 81 имение площадью 44 тыс. десятин и по «специальной» — 623 имения площадью 1916 тыс. десятин. Московским земельным банком за 1909-191 1 г: по «нормальной» оценке была выдана 31 ссуда под земли площадью 13,8 тыс. десятин, а по «специальной» соответственно 1830 ссуд под землю площадью 541 тыс. десятин. В тот период так и ж были установлены официальные предельные нормы оценок земли поскольку их составление было связано с техническими трудностями, крайним разнообразием природных условий страны, отсутствием кадастровой системы и научно разработанных данных о качестве почвы в разных местностях.
2.4. Экспертиза оценки стоимости земельного участка
Экспертиза материалов оценки стоимости предлагаемых в залог земельных участков проводится на предмет их соответствия принципам и требованиям, предъявляемым к оценке рыночной стоимости земли и доказательности содержащихся в них сведений.
.Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.
.Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:
- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.
.Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.