За р. Удой к 1810 г. существовали улицы: Перевозная (Большая - Центральная - им. И. В. Бабушкина), Набережная (Мостовая), Вознесенская (Производственная), Средняя (Мещанская - Гражданская), Каменная (Подкаменная), Косогорная (Станичная - Красногвардейская).
В 1816 г. иркутским губернским архитектором Я. Кругликовым был составлен новый проект Верхнеудинска. Новые кварталы проекта заняли место в нагорной части города и Заудинском предместье. Генеральный план Верхнеудинска 1816 г., выполненный по принципу регулярной планировки, в перспективе предусматривал периметральную застройку кварталов, с расположением сплошной застройки по красной линии улицы. Такая застройка с непрерывным фронтом декоративно оформленных фасадов, в середине XIX в. и особенно к концу его, начинала уже формироваться на Большой улице и главной площади города – Базарной.
В отчетах, составленных для высшего начальства в 1823 г., указано, что к этому времени площадь застроенных земель Верхнеудинска составляла: под городом - 50 десятин и 1000 кв. саженей; в предместьях: за Удой - 7 десятин и 1800 кв. саженей; за Селенгой - 12 десятин и 1200 кв. саженей; кроме того, «под градским выгоном» числилось 4148 десятин и 1000 кв. саженей. Через десять лет, к 1833 г., площадь под застройками увеличилась до 136 десятин и 200 кв. саженей, в основном, за счет разрастания Заудинского предместья. Это можно заключить по указанному в отчетах числу улиц. В 1823 г. их было в городе: продольных - 4, поперечных - 8, проулков - 2; за р. Удой: продольных - 4, проулков - 1; за р. Селенгой: продольных - 1. К 1833 г. число улиц увеличилось лишь за р. Удой: До 5 продольных и 4-х поперечных. И уже к 1839 г. в городе вся территория пойменной террасы, огражденная обрывом, была застроена. Да и Заудинское предместье, т.е. вся его прибрежная часть, к тому времени было занято строением. По плану 1839 г. общая площадь территорий в пределах городской черты была определена почти в 12 тыс. десятин. И эта цифра сохранилась до конца XIX в.
Архитектурный облик других улиц города определяли в основном длинные деревянные заборы, прерываемые фасадами домов и въездными воротами с калитками. Расположение зданий и сооружений на своей территории, их количество и вид, а также разделение усадьбы на функциональные зоны – все это решал по своему усмотрению домовладелец, согласовывая с городской управой их внешний вид, генплан территории застройки и расстояние между строениями. Непрерывным требованием было нахождение главного дома на красной линии.
В новом проекте, предложенном архитектором Суторминым (1846 г.), предполагалось осваивать не только нагорную часть города, но и северную, прилегающую к Иркутскому тракту и р. Селенге. Общая площадь под застройкой проектировалась в 340 десятин. Но эта часть территории городской черты не привлекала застройщиков, поскольку территория нижней приречной террасы удовлетворяла их. Но тем не менее с 1833 по 1867 гг. при неизменности территории застройки число зданий города увеличилось с 451 до 617, несмотря на естественную убыль деревянных строений.
Рост города приводил к увеличению плотности застройки. В городе характерно проживание сравнительно большого количества крестьян, что накладывало определенный отпечаток на городскую жизнь. В 1833 г. по 1867 г. количество жилых зданий в городе увеличилось с 151 до 617. Для многих горожан средством существования было земледелие. Также жители выращивали овощи, держали скот и домашнюю птицу. Например, по статистическим данным 1878 г. у жителей Верхнеудинска общей численности 4244 человека было: лошадей 1415 голов, крупного рогатого скота – 1015 голов, овец – 750 голов, свиней – 42 головы, коз – 98 голов.
Земельные участки отдавались городам в аренду жителям на различные сроки: на 10, 12, 20 лет, на 40 лет с правом продления еще на 20 лет, на 99 лет, а также на срок, какой «городская дума найдет для себя удобным». Арендатор должен был заключить с управой контракт в двухнедельный срок. Согласно параграфам кондиций лица, взявшие с торгов в аренду участки земли, могли строить на них жилые здания и другие постройки, придерживаясь правил устава строительного и действующих обязательных постановлений городской думы, изданных 12 сентября 1879 г. и опубликованных в «Забайкальских областных ведомостях» за тот же год. На протяжении всего времени арендатор должен был содержать участок в постоянной «чистоте и исправности», а по окончании срока сдать его в том же виде, в каком был принят. Все возведенные на территории усадьбы постройки после окончания срока аренды поступали в пользу арендаторов. Хозяину участка можно было обратиться с ходатайством в думу о досрочном выкупе в собственность взятого участка городской земли. За арендуемые участки и построенные на них здания арендатор обязывался платить все положенные по закону налоги – казенные и городские. Арендная плата вносилась ежегодно в два срока – 15 января и 15 июля. За невнесение арендной платы в срок городская управа имела право содержимый участок городской земли продать с торгов другим лицам. В случае просрочки арендатор обязан был уплатить управе неустойку в размере годовой арендной платы, а место земли поступало в распоряжение управы.
Участки городской земли продавали также в вечное и потомственное владение; для этого в присутствии городской управы в определенные дни назначались торги. Один из параграфов кондиций на продажу напоминал, что «лица не принадлежащие к числу жителей г. Верхнеудинска, обязаны были до начала торгов предъявить городской управе виды о своем праве на жительство в нем».
В 1876 г. подушная подать заменяется налогом с недвижимого имущества всех владельцев. Для взимания оценочного в пользу города сбора назначали по 1% стоимости имущества. За неплатеж налога полицейское управление описывало движимое имущество домовладельца, и на основании статьи устава о промналоге описанное у «недоимщиков имущество продавалось аукционным порядком». Вырученные от торгов деньги поступали в пользу города. Исполнение этой процедуры было возложено на полицейского надзирателя. Описанные вещи ко дню торга доставлялись в камеру, находящуюся при верхнеудинском уездном полицейском управлении (ныне ул. Ленина, 13). Здесь производился аукцион-продажа движимого имущества, изъятого у граждан за неплатеж числящихся за ними недоимок. Как правило, виновные старались внести недоимки в городскую управу, не доводя до продажи имущества. Недоимки брались со всех должников независимо от занимаемой должности. К слову сказать, в их число зачастую попадали и члены городской управы.
Утверждение планов и фасадов частных зданий, выдача разрешений на перестройку и наблюдение за правильным использованием построек в городах, согласно городовому положению 16 июня 1870 г., было предоставлено городским управам. При застройке приобретенных участков пользователь писал в городскую управу заявление с приложением плана застройки усадьбы в двух экземплярах, где спрашивал разрешения на постройку вновь предполагаемых строений с учетом существующих. План рассматривался в городской управе и принималось решение. Строительство разрешалось при условии соблюдении плана застройки, строительного устава и установленных законом обязательных постановлений и правил.
Городская управа могла разрешить произвести постройку каменного здания, но с условием сноса на этом месте деревянного или отделения его от другого здания брандмауэром. Не разрешалось делать без согласия соседей окон и уклона крыши в их двор. Если правило это нарушалось, соседи добивались через городскую управу, чтобы «проделанные окна были заделаны наглухо в сплошную стену». Военный губернатор Забайкальской области Ильяшевич своим циркуляром от 30 апреля 1881 г. предлагал верхнеудинской городской управе «в видах устранения зла» представляемые к утверждению планы передавать на рассмотрение городского архитектора или лиц исполняющих должность эту по найму, а полицейскому управлению предписывал строго следить за точным исполнением правил строительного устава и постановлений, издаваемых городской думой.
Вторая половина XIX в. характеризуется усложненной планировочной структурой построек и богатым убранством фасадов в виде пропильной и рельефной резьбы. В это время широкое распространение в Верхнеудинске получили открытые галереи и веранды на резных столбах, выходящие на улицу парадным входом под козырьком. Козырьки, как правило, поддерживались деревянными резными или из кованого железа кронштейнами. Просечным железом украшались кровли домов и въездных ворот, дымники и водосточные трубы. Продолжали строиться как и ранее, дома с мезонинами. Мезонин дополнялся балконом с главного и дворового фасадов. Со двора стали примыкать дополнительные объемы сеней и чуланов. Фасады многих домов обшивались досками «под руст». Украшались резьбой оконные наличники, фризы и карнизы домов, стала появляться накладная резьба на лопатках выступающих торцов стен. Строились также деревянные дома с оштукатуренными фасадами и с имитацией архитектурных профилей каменной архитектуры, что предусматривалось в некоторых проектах.
3.2. Усадебная застройка Верхнеудинска
Основным планировочным элементом города с этого времени становится квартал, застраиваемый по периметру, но иногда небольшие дома – флигели размещались и внутри кварталов. Двухэтажный каменный дом, выходящий фасадами на угол главной улицы и Троицкой (ул. Ленина, 13) и небольшой одноэтажный каменный флигель (ул. Ленина, 15) построенные в 1801-1804 гг. на средства верхнеудинского мещанина Д.М. Пахолкова, находятся в ряду самых ранних каменных построек Верхнеудинска. Территория усадьбы Пахолкова была разделена на две неравные части. Большую из них занимал передний двор с указанными постройками, а вторую - задний двор, где размещались огород и постройки для скота. Территория усадьбы площадью 676 квадратных саженей занимала третью часть длины квартала и более половины его ширины. Из деревянных строений, построенных в одно время с двухэтажным и одноэтажным каменными домами, на участке были флигель, завозня, амбар, баня, сарай с конюшней. В 1810 г. строения вместе с земельным участком были проданы казне, и в главном двухэтажном здании разместились присутственные места, уездный и земский суды, градская полиция, уездное казначейство.