2. Поняття і характеристика договору довічного утримання.
Новим Цивільним кодексом України врегульовані відносини, що виникають за договором ренти, який не передбачався в радянському цивільному законодавстві. За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (стаття 731 ЦК України).
Одним із різновидів договору ренти можна вважати договір довічного утримання, який має свої особливості. Цей договір був дещо врегульований також цивільним законодавством радянського періоду.
За договором довічного утримання одна сторона, що є непрацездатною особою за віком або станом здоров’я (відчужувач), передає у власність другій стороні (набувачеві майна) будинок або частину його, взамін чого набувач майна зобов’язується надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги (стаття 425 ЦК УРСР).
Новий Цивільний кодекс України, на відміну від Цивільного кодексу УРСР, в якому договору довічного утримання присвячено лише 5 статей, більш детально регламентує зазначені відносини, надавши цьому договору дещо інше значення. Так, ЦК УРСР відносить договір довічного утримання до договорів про надання послуг, виділяючи його головну мету – надання відчужувачеві майна матеріального забезпечення. Новий ЦК України відводить цьому договору місце серед групи договорів, спрямованих на відчуження власності, розмістивши норми, що регулюють відносини договору довічного утримання після договору міни. Цим самим новий ЦК України підкреслює його правові наслідки, спрямовані на відчуження права власності. При цьому новий ЦК України розширює коло об’єктів, що відчужуються за цим договором, а також коло осіб, які можуть бути відчужувачами за договором довічного утримання. Крім того, ЦК України визнає договір довічного утримання також договором догляду, додавши таке його визначення у назву глави, присвяченої цьому виду договору.
Так, відповідно до статті 744 нового ЦК України «за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно».
За своєю юридичною природою зазначений договір є одностороннім, оскільки у відчужувача є лише право вимагати від набувача надання обумовленого договором матеріального забезпечення, а набувач несе лише обов’язок – надавати відчужувачеві матеріальне забезпечення та догляд. Відповідно до статті 744 ЦК України в набувача можуть виникнути два зобов’язання паралельно: забезпечувати відчужувача утриманням та забезпечити догляд довічно, але обов’язок щодо утримання поглинає зобов’язання з догляду. В юридичній літературі іноді договір довічного утримання визнають двостороннім договором [17, 294]. На думку О.А. Підопригори, цей договір має також певні ознаки двосторонності, оскільки набувач має право вимагати розірвання договору довічного утримання [18, 321]. Договір довічного утримання безумовно є оплатним, оскільки набувач отримує у власність за цим договором певне майно, а відчужувач – необхідне утримання у вигляді відповідних матеріальних благ та послуг. При цьому цивільне законодавство не вимагає щоб вартість переданого відчужувачем майна була еквівалентною вартості надаваного набувачем утримання. У вартості цих цінностей можуть бути досить істотні розбіжності, що залежить від домовленостей сторін, а також від тривалості життя відчужувача. Договір довічного утримання не має завідомо визначеного терміну його дії, оскільки він обумовлений моментом настання смерті відчужувача. Тому від тривалості його життя безпосередньо залежить розмір надаваного набувачем утримання.
Цивільне законодавство встановлює особливі вимоги щодо форми договору довічного утримання. Цей договір належить до договорів, для яких передбачена обов’язкова письмова форма та нотаріальне посвідчення (стаття 425 ЦК УРСР 1963 року та стаття 745 ЦК України). Недотримання даної вимоги відносно форми договору тягне за собою недійсність угоди про довічне утримання (стаття 47 ЦК УРСР 1963 року та стаття 215 ЦК України). Наслідки визнання договору недійсним закріплені в статті 216 ЦК України і спричинюють двосторонню реституцію.
Договори довічного утримання посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження. При посвідченні договору довічного утримання не застосовуються правила статті 362 ЦК України (пункт 82 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України). Процесуальний порядок посвідчення договорів довічного утримання має також спеціальну регламентацію: пункти 83-89 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 03 березня 2004 року.
Відповідно до Розділу 6 Інструкції «Посвідчення договорів довічного утримання та договорів про надання утримання», нотаріус має вчиняти такі дії при посвідчені договору: посвідчує договір довічного утримання, якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності після визначення частки цього співвласника у спільному майні та визначення порядку користування цим майном між співвласниками (пункт 83 Інструкції); у тексті договору довічного утримання обов’язково зазначається, що набувач майна зобов’язаний надати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, також усі види догляду (опікування) з їх конкретизуванням або без такого та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, яка встановлюється за згодою сторін. У разі зобов’язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом в будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання, в тексті договору зазначається конкретно визначена частка помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати (пункт 84 Інструкції); при посвідченні договору довічного утримання накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору (пункт 85 Інструкції); у разі смерті фізичної особи – набувача за договором довічного утримання при відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис з посиланням на статтю 757 ЦК України. Факт смерті набувача підтверджується свідоцтвом державного органу реєстрації актів цивільного стану про смерть. Відчужувачу повертається приєднаний до примірника договору довічного утримання первинний право встановлювальний документ на майно або його дублікат, який міститься у справах нотаріуса. Разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання цей право встановлювальний документ (або його дублікат) подається відповідному реєструвальному органу для перереєстрації [19, 86].
Відповідно до частини 2 статті 745 ЦК України, якщо предметом договору довічного утримання є нерухоме майно, то такий договір підлягає обов’язковій державній реєстрації (стаття 210 ЦК України). Право власності на відчужувану нерухомість переходить до набувача тільки з моменту реєстрації договору. Проте ні зазначена стаття, ні названі статті глави 16 ЦК України, що регулюють правочини, не визначають правові наслідки недодержання вимог про державну реєстрацію договору довічного утримання, за яким відчужується нерухомість, а відтак можливий висновок, що невиконання сторонами цієї вимоги не є підставою визнання нотаріально посвідченого договору недійсним.
На відміну від нового ЦК України Цивільний кодекс УРСР безпосередньо не передбачав обов’язкової державної реєстрації договорів довічного утримання, як це було зроблено щодо інших угод з відчуження нерухомості, зокрема, за договорами купівлі-продажу, міни, дарування (статті 227, 242, 244 ЦК УРСР). Проте на практиці набувачі нерухомості за договором довічного утримання здійснюють їх реєстрацію щоб підтвердити своє титульне право власності відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 07 лютого 2002 року. При цьому варто зауважити, що відсутність такої реєстрації не призводить за чинним цивільним законодавством України до недійсності договору довічного утримання на відміну від старого і нового цивільних кодексів РФ, за якими такі наслідки встановлено.
З формою договору довічного утримання новий Цивільний кодекс України пов’язує момент виникнення права власності на майно набувача. Так, за статтею 748 ЦК України набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання відповідно до статті 334 ЦК України. Із змісту цієї статті випливає, що право власності у набувача за договором, який потребує нотаріального посвідчення, виникає з моменту такого посвідчення, а за договором, який підлягає державній реєстрації, - з моменту такої реєстрації. Тому право власності на рухоме майно, відчужуване за договором довічного утримання, виникає у набувача з моменту нотаріального посвідчення, на нерухоме майно – з моменту державної реєстрації договору.