Спорным является и вопрос о том, обязан ли продавец повторно извещать сособственников в случае изменения условий договора купли-продажи доли. Как указывает Н. Толчеев, если продавец доли впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным[40]. На аналогичной позиции стоит и судебная практика[41]. Более дифференцированный подход использует Э. Гаврилов. По мнению указанного автора, отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей долевой собственности повторное извещение[42]. Данная точка зрения представляется наиболее правильной. Действительно, если участники общей долевой собственности отказались от приобретения доли на более выгодных для покупателя условиях, нет оснований предполагать, что они согласятся ее приобрести, если условия покупки ухудшатся. Напротив, если продажа доли осуществляется по меньшей цене или на иных более выгодных для покупателя условиях, продавец обязан повторно известить сособственников об условиях продажи.
ГК устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут направить продавцу предложения о заключении договора на условиях, указанных в извещении. В случае продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество такой срок составляет один месяц, а при продаже доли в праве собственности на движимое имущество - десять дней со дня извещения. Статья 250 ГК РФ предусматривает, что продавец вправе продать свою долю любому лицу, если остальные участники общей долевой собственности откажутся от покупки, либо не приобретут продаваемую долю в течение указанных сроков. Данная формулировка представляется не вполне точной, поскольку приобрести долю в праве собственности сособственник может только в случае, если продавец заключит с ним договор купли-продажи доли. Поэтому представляется более правильным связывать осуществление преимущественного права не с приобретением доли, а с извещением продавца о намерении приобрести долю на предложенных условиях и оплатой установленной продавцом цены доли (если продавцом не установлен иной порядок оплаты). Такая формулировка обеспечила бы соблюдение интересов как сособственников, поскольку реализация их преимущественного права покупки не может быть поставлена в зависимость от действий продавца, так и самого продавца, который был бы защищен от возможности нарушения сособственниками обязательств по оплате покупаемой доли.
Особый порядок осуществления преимущественного права покупки доли установлен законодательством для тех случаев, когда объектом долевой собственности выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения. В соответствии с пунктом 2 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[43] участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу. Извещение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в орган юстиции, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи. Приведенная выше формулировка прямо указывает на то, что офертой (предложением заключить договор купли-продажи) являются предложения собственников о покупке продаваемой доли, а извещение, направляемое или публикуемое продавцом, носит исключительно информационный характер. Кроме сособственников, преимущественным правом покупки доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения пользуются соответствующий субъект РФ или муниципальное образование. Вышеназванный Закон, в отличие от ГК, предусматривает обязанность продавца направить новое извещение в случае снижения цены доли или изменения других существенных условий ее продажи.
Более убедительной, по нашему мнению, является первая из приведенных выше точек зрения, поскольку в данном случае речь идет не об осуществлении прав, а о защите нарушенного права. Как справедливо отмечают О.С. Иоффе и Ю.К. Толстой, предусмотренный пунктом 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок является сокращенным специальным сроком исковой давности[44]. Указанная разновидность сроков в настоящее время предусмотрена ст. 197 ГК РФ и на нее распространяются правила ст. 198 - 207 ГК РФ, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами. Пункт 3 ст. 250 ГК РФ не связывает начало течения трехмесячного срока исковой давности с моментом продажи доли в праве собственности, поэтому в указанном случае должны применяться общие правила исчисления срока исковой давности. Статья 199 ГК РФ предусматривает, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Поэтому исковые требования, заявленные с пропуском трехмесячного срока, не могут быть отклонены при отсутствии такого заявления. Восстановление срока исковой давности по иску о переводе на сособственника прав покупателя также осуществляется в общем порядке[45].
Рассмотрев вопрос о понятии доли в праве собственности и ее особенностях как объекта гражданского оборота, следует обратиться к характеристике особенностей осуществления участниками долевой собственности правомочий владения, пользования и распоряжения общим объектом.
Содержание права собственности участника общей долевой собственности, так же, как и права собственности единоличного собственника, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, в отличие от индивидуального собственника, каждый из сособственников ограничен в осуществлении соответствующих правомочий необходимостью согласовывать свои действия в отношении общего имущества с другими сособственниками. В связи с этим осуществление участниками общей долевой собственности правомочий владения и пользования имеет существенные особенности, которые и будут рассмотрены в настоящем параграфе.
В соответствии с пунктом 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом. Однако действующее законодательство предусматривает в некоторых случаях предусматривает иные правила, противоречащие нормам ГК РФ. Так, согласно ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Указанный подход обусловлен тем, что число участников общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, как правило, весьма значительно, в связи, с чем получение согласия от каждого сособственника является крайне затруднительным.
С учетом имеющихся особенностей законодательного регулирования долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения целесообразно изложить пункт 1 ст. 247 ГК РФ в следующей редакции:
«Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральным законом, а при не достижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом».
Как отмечает P.П Мананкова, соглашение сособственников по указанному вопросу представляет собой сделку, двустороннюю либо многостороннюю в зависимости от числа субъектов[46]. Действующее законодательство не предусматривает обязательные требования к форме такой сделки, следовательно, в зависимости от субъектного состава сособственников она может быть совершена устно или письменно, а по желанию ее участников - удостоверена нотариально. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года в ст. 124 устанавливал правило, согласно которому нотариально удостоверенное соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома обязательно и для лица, которое впоследствии приобретает долю в праве собственности на этот дом. Как указывал Г.П. Батуров, при таких формах фиксации состоявшееся между сособственниками соглашение не может не стать известным покупателю доли. Согласившись же на покупку при полной осведомленности о состоявшемся соглашении, он должен считаться принявшим и все вытекающие из этого соглашения правовые последствия[47]. В настоящее время соответствующее положение в законе отсутствует. Означает ли это, что соглашение сособственников о порядке пользования не является обязательным для лица, которое приобретает долго в праве собственности на общее имущество? Такой подход представляется необоснованным как с теоретической, так и с практической точки зрения. Поскольку, как отмечалось выше, весь комплекс обязательственных прав, связанных с осуществлением права собственности участника на общую вещь, неразрывно связан с долей в праве собственности, право пользования конкретной частью вещи также переходит к приобретателю доли. Кроме того, можно предположить, что при покупке доли новый сособственник в первую очередь будет интересоваться тем, какая конкретная часть общей вещи будет предоставлена ему в пользование, поскольку именно это имеет наиболее существенное значение для удовлетворения его потребностей. Поэтому следует признать, что соглашение сособственников о порядке пользования общим имуществом обязательно и для приобретателя доли независимо от формы такого соглашения.