Мананкова Р.П. выделяет две основные формы осуществления участниками общей долевой собственности правомочий владения и пользования общим имуществом:
1) совместное пользование;
2) раздельное пользование.
Под совместным пользованием автор понимает использование каждым сособственником общего объекта как единого целого, а не по частям. При этом сособственники могут пользоваться общей вещью одновременно (например, пользование колодцем) или по очереди (пользование автомобилем). Как отмечает Р.П. Мананкова, юридически неделимые общие вещи, по общему правилу, находятся в совместном пользовании[48]. Юридически неделимой вещью, как указывалось ранее, признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения либо не допускается в силу закона. Представляется, что более существенной в данном случае является не допустимость раздела вещи в натуре, а возможность одновременного использования разными лицами ее отдельных частей.
Раздельное пользование общей вещью предусмотрено пунктом 2 ст. 247 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Как правило, в раздельном пользовании находятся жилые помещения дома или квартиры. Это обусловлено тем, что совместное использование указанных объектов не позволяет обеспечить надлежащее удовлетворение жилищных потребностей сособственников.
Поскольку именно определение порядка пользования помещениями, в первую очередь — жилыми, вызывает наибольшие трудности, судебная практика выработала ряд положений, касающихся разрешения соответствующих споров. Хотя большая часть указанных рекомендаций содержится в постановлениях Пленумов Верховного Суда СССР и Верховного Суда РСФСР, изданных задолго до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, они не утратили своего значения до настоящего времени. В связи с тем, что действующим законодательством какие-либо новые требования к помещениям, предоставляемым собственникам в пользование (равно как и к выделяемым при разделе помещениям) не установлены, суды обоснованно используют тот опыт правоприменительной деятельности, который был получен и обобщен предыдущими поколениями юристов. При этом некоторые положения, касающиеся определения порядка пользования, выдела и раздела в жилых помещениях, в настоящее время широко применяются при рассмотрении споров, связанных с долевой собственностью на нежилые помещения.
Можно выделить следующие основные подходы к решению возникающих вопросов:
I. При определении размера площади, подлежащей предоставлению во владение и пользование сособственнику, используется предусмотренный пунктом 2 ст. 247 ГК РФ принцип соразмерности предоставляемой части объекта доле собственника (точнее, количественному показателю материальных благ, причитающихся ему от использования общего имущества). Однако в целях обеспечения удобства пользования жилым помещением допускается отступление от данного принципа. Очевидно, что жилищные потребности собственника полноценно обеспечиваются лишь в том случае, если он занимает отдельное жилое помещение (комнату или несколько комнат). Предоставляемая часть дома или квартиры может быть несоразмерна доле сособственника. Соответствующее положение содержалось в подпункте б) пункта б постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности»[49]. Указанный подход используется и при разрешении конкретных споров. Так, М. обратилась в суд с иском к бывшему супругу Т, о разделе дома, выплате ему денежной компенсации за его долю в доме, выселении ответчика, сославшись на то, что его 1/16 доля не может быть выделена в натуре. Т. предъявил встречный иск об определении порядка пользования домом, указав, что часть дома, которой они с М. пользуются в течение более 20 лет, состоит из двух комнат размером 9,6 и 12,5 кв. м, кухни, подвала и тамбура. Решением Кисловодского городского народного суда признано право собственности М. на 1/4 домовладения с выплатой Т. 3750 руб. за его долю в доме; во встречном иске отказано. Президиум Ставропольского краевого суда судебные постановления отменил, указав, что сособственнику может быть передано в пользование помещение большее по размеру, чем ему причитается[50].
Таким образом, как следует из приведенных выше судебных актов, то обстоятельство, что в пользование собственнику передается помещение, превышающее его долю, не является поводом для отказа в иске об определении порядка пользования домом.
Несоразмерность выделенных помещений доле сособственника устраняется следующими способами:
1) взысканием с сособственника, пользующегося помещением, большим по размеру, чем причитается на его долю, компенсации в пользу других собственников;
2) переоборудованием и перепланировкой жилого дома (квартиры);
3) приведением количественных показателей, характеризующих объем материальных благ, причитающихся каждому сособственнику, в соответствие с установленным порядком пользования.
Как указывалось в постановлении Пленума Верховного суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности», если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. В правовой литературе существуют различные точки зрения относительно правовой природы указанных платежей. Так, Г.П. Батуров, В.Ф. Маслов считают, что в этом случае осуществляется взыскание периодических платежей в виде квартирной или арендной платы[51]. По мнению С.Г. Певницкий, речь идет о компенсации не предоставленного владения и пользования[52]. Представляется не вполне обоснованным использование в данном случае понятия квартирной (наемной) или арендной платы, поскольку указанные платежи могут осуществляться только при наличии предусмотренного законом основания — договора найма или аренды. Применение к взаимоотношениям сособственников по владению и пользованию общим имуществом норм об указанных договорах по аналогии недопустимо в силу различной юридической природы соответствующих отношений. В договоре найма или аренды одной из сторон - наймодателем - является собственник имущества, а другой стороной - нанимателем - лицо, не имеющее каких-либо иных прав на это имущество, кроме прав, предоставленных ему по договору ни один из собственников не может рассматриваться в качестве нанимателя, поскольку они являются собственниками всего общего имущества, в том числе и той его части, которая превышает размер доли участника. Поэтому наиболее правильно говорить именно о компенсации не предоставленного владения и пользования, как это делает В.А. Белов. В ст. 247 ГК РФ также говорится о праве участника общей долевой собственности требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Что касается размера указанной компенсации, то он определяется исходя из соответствующих ставок квартирной или арендной платы. Указанный подход традиционно применяется в судебной практике[53].
Однако, как отмечается в правовой литературе, рассматриваемый выше способ устранения несоразмерности предоставленного во владение и пользование помещения доле в праве собственности не является оптимальным. Расхождение между фактически используемой площадью и размером доли снижает стоимость доли и тем самым существенно ущемляет интересы соответствующего собственника. Поэтому на практике судом чаще применяются такие способы устранения несоразмерности, которые позволяют обеспечить соответствие размера используемой площади доле участника в праве собственности на жилое помещение. Одним из таких способов является внутреннее переоборудование или перепланировка жилого дома (квартиры): соединение или разделение комнат, превращение нежилого помещения в жилое, изолированного в неизолированное, расширение комнат за счет мест общего пользования и т.п. Такое переоборудование может быть разрешено судом только при наличии положительного заключения органов местного самоуправления, в компетенцию которых входят вопросы градостроительства и архитектуры. Привлечение указанных органов к участию в деле в случае рассмотрения судом вопроса о возможности перепланировки или переоборудования общего жилого помещения является обязательным, поскольку указанные действия могут производиться только при условии соблюдения строительных норм и правил. В этом случае соответствие между фактически используемыми помещениями и размером долей достигается за счет внутреннего изменения самого объекта, его технических характеристик.