Открытым остается вопрос: какое правовое значение имеет это извещение. Некоторые авторы считают его односторонней сделкой - офертой, которой сособственник предлагает приобрести свою долю другим участникам общей долевой собственности. Например, Э.П. Гаврилов пишет, что "смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК"[69]. С таким мнением трудно согласиться, поскольку предложение, которое может быть расценено как оферта, должно обладать таким существенным признаком, как направленность, т.е. оно должно выражать намерение лица считать себя заключившим договор с адресатом на указанных в нем условиях в случае положительного ответа[70].
Нарушить право преимущественной покупки возможно только при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на движимое имущество, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При отсутствии таких документов регистратор отказывает в государственной регистрации. Он же проверяет соблюдение тридцатидневного срока на ответ сособственников, и если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
В случае несоблюдения нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки любой другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Тем самым установлен особый случай замены лица в обязательстве, о котором, как ни странно, практически не пишут, рассматривая данный институт гражданского права[71].
Требовать перевода на себя прав и обязанностей другие сособственники вправе и в тех случаях, когда отчуждающий долю уменьшил цену или изменил прочие условия отчуждения. Размер и характер такого изменения значения не имеют. Подобное правило, кстати, служит препятствием для занижения цены по договору в целях уменьшения налогооблагаемой суммы, поэтому сособственники "вынуждены" продавать доли за реальные суммы, а не указанные в актах инвентаризации. Последнее, о чем необходимо упомянуть, это срок исковой давности. Законом установлен сокращенный срок подачи такого иска в три месяца (п. 3 ст. 250 ГК РФ), однако исчисление его следует вести по общим правилам, т.е. с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права преимущественной покупки отчуждаемой другим участником доли, а не с момента совершения сделки по отчуждению, так как нормами гл. 16 ГК не установлены специальные правила исчисления срока исковой давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Известно, что выдел доли из общего имущества является одним из неотъемлемых правомочий участника общей долевой собственности, регулированию которого посвящена ст. 252 ГК РФ. Следует отметить, что содержание названой статьи с принятием ГК 1995 г. было дополнено, в частности, п. 4, в адрес которого высказываются критические замечания на страницах юридической литературы. Так, Ю.К. Толстой пишет, что "абзац 2 п. 4 ст. 252 формулирует правило, которое в известном смысле является отступлением от идеи, заложенной в п. 1 ст. 246 ГК". Ученого смущает та часть нормы, которая дает суду право и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию и, таким образом, исключить его из числа собственников. Ю.К. Толстой полагает, что "ныне суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью"[72]. Такая позиция полностью поддерживается Г.Д. Отнюковой, по мнению которой "норма, дающая возможность суду исключать сособственника из числа участников права общей собственности против его воли, наделяет суд не свойственной ему функцией: вместо защиты прав истца суд исключает его из состава субъектов общей собственности"[73].
Из смысла п. 3 ст. 252 ГК следует, что если участники долевой собственности не желают продолжать общность, то они решают вопрос о разделе общего имущества или выделе доли по соглашению, а в случае недостижения согласия один из них вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке. Возможность обращения управомоченного в суд обычно рассматривается в качестве третьего элемента субъективного гражданского права, т.е. как возможность привести в действие аппарат государственного принуждения. Другое явление мы наблюдаем в случае обращения участника долевой собственности в суд с требованием выдела его доли. Такое требование не вытекает из нарушения субъективного права. Право требования выдела доли в судебном порядке следует рассматривать как дополнительное правомочие участника общей долевой собственности в случае недостижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества и выдела доли (п. 3 ст. 252), а не как возможность обратиться в суд за защитой нарушенного права[74]. Участникам долевой собственности дается выбор: достигнуть самим соглашения по поводу раздела общего имущества или выдела доли одного из участников или одному из сособственников придется обратиться в суд с требованием выдела своей доли. Принадлежащее сособственнику правомочие на судебный выдел доли входит в состав его права общей долевой собственности как субъективного права[75]. Судебное решение по выделу доли будет являться таким же юридическим фактом, как и соглашение участников, влекущим изменение в существующем правоотношении. Это будет как раз тот случай, когда "закон в определенных случаях предоставляет суду право совершать действия, имеющие значение одного из юридических фактов, с которыми связано преобразование правоотношения"[76]. Поэтому судебный выдел доли по требованию одного из участников обладает материально-правовым, а не процессуально-правовым значением.
Участники долевой собственности, осуществляя раздел общего имущества или выделяя долю одного из них путем соглашения, действуют своей волей и в своем интересе, и они свободны в установлении своих прав и обязанностей (п. 2 ст. 1 ГК). Право на судебный выдел доли по требованию одного из сособственников также является формой осуществления правомочия на выдел доли, но лишь в случае недостижения соглашения между участниками. Цель судебного органа - решить спорную ситуацию, которая не была разрешена самими сособственниками путем соглашения. Поэтому нельзя согласиться с таким толкованием нормы п. 4 ст. 252 ГК, будто суд "распоряжается общей собственностью"[77]. Закон, если можно так выразиться, "уполномочивает" суд осуществить выдел доли одного из участников, при этом ГК РФ не содержит предписания о том, каким образом суд должен это сделать. При анализе судебной практики мы убедимся, что суд обладает достаточно широкими полномочиями при осуществлении выдела доли по требованию сособственника. Суд вправе установить новые права вместо прежних, к примеру, если участник долевой собственности обладал долей в праве, то после судебного решения он может стать собственником части имущества или по усмотрению суда ему может быть присуждена компенсация. Отсюда следует, что участники долевой собственности должны будут полностью признать и подчиниться решению суда, так как сами не смогли достичь соглашения по поводу раздела общего имущества или выдела доли одного из них, хотя такая возможность у них имелась.