Во-вторых, можно выделить такую категорию споров, как споры, связанные с возникновением, изменением и прекращением прав на землю, в том числе с предоставлением и изъятием земельных участков, установлением ограничений и др. При их разрешении следует учитывать наличие двух способов распределения и перераспределения земельных участков: административного и гражданско-правового, последний из которых становится преобладающим.
В первом случае возникновение, изменение и прекращение прав на землю осуществляется по решению уполномоченных на то государственных органов в соответствии с их компетенцией по предоставлению и изъятию земельных участков, которая определена Указом № 667. К таким органам в настоящее время относятся лишь исполкомы всех уровней до областного включительно. В этом случае споры происходят с участием исполкомов, которые выступают в качестве участников, обладающих властными полномочиями. В этом случае заинтересованные юридические и физические лица могут оспаривать принятые этими органами решения. В административном порядке возникают и прекращаются большинство прав на землю независимо от их правовой природы.
Гражданско-правовой порядок возникновения и прекращения применяется при:
· продаже земельных участков в частную собственность граждан для строительства и обслуживания жилых домов и юридических лиц на аукционе;
· предоставлении земельных участков в аренду, в том числе на аукционе, и расторжении договора аренды;
· установлении и прекращении земельных сервитутов.
В этих случаях исполкомы выступают в качестве равноправного участника земельных правоотношений (например, при заключении договора аренды, соглашения о сервитуте), и спор будет вестись по существу права на землю или организации аукциона.
Аукционный порядок распределения земельных участков для строительства и обслуживания объектов недвижимости является обязательным, кроме случаев, предусмотренных Указом № 667 (п. 6).
Для распределения земельных участков могут проводиться аукционы:
· на право заключения договора аренды земельных участков;
· с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений, по результатам которого с победителем также заключается договор аренды земельных участков;
· по продаже земельных участков в частную собственность.
Порядок заключения договоров аренды земельных участков по результатам аукционов отражает двойственность данного способа, в котором сочетаются гражданско-правовые и административные механизмы. В соответствии с п. 73 Положения местный исполком в течение 10 дней после утверждения в установленном порядке протокола о результатах аукциона принимает решение о предоставлении земельного участка, а после выполнения победителем необходимых действий заключает с ним договор аренды земельного участка. В данном случае налицо "двойная перестраховка", поскольку право заключать договоры аренды земельных участков в качестве арендодателя предоставлено исполкомам законом (ст. 44 Кодекса о земле). Договор аренды земельного участка, заключаемый при его предоставлении, в том числе по результатам аукциона, подготавливается местным исполнительным комитетом, принявшим решение о предоставлении этого участка, в соответствии с типовой формой, утверждаемой правительством.
Такой же двойственностью характеризуется порядок рассмотрения споров, возникающих в ходе аукционов, что можно объяснить отсутствием единого порядка проведения этих аукционов. Так, споры при проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков разрешает комиссия по организации и проведению аукциона или уполномоченная организация (Положение о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.02.2007 № 227). Споры при проведении аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений разрешаются комиссией, однако участник аукциона вправе обратиться за защитой своих прав в суд в указанных случаях (п. 28 Положения о порядке организации и проведения аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.12.2006 № 1736, с изменениями и дополнениями).
Аналогичный механизм применяется при прекращении прав на землю. Это наиболее наглядно можно показать на примере споров, связанных с прекращением прав на землю при неиспользовании земельных участков в течение определенных сроков (п. 8 Указа № 667). В этом случае местный исполком самостоятельно принимает решение о прекращении права пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, которое может быть обжаловано заинтересованным лицом в установленном порядке. При необходимости прекращения права частной собственности на земельный участок исполком подает в суд заявление о прекращении права частной собственности на землю, выступая стороной по делу.
При аренде земельных участков исполком принимает решение о расторжении договора аренды. Если право расторжения договора в одностороннем порядке предусмотрено данным договором, спор будет вытекать из него.
К земельным спорам в теории относят имущественные споры, связанные с земельными отношениями. Речь идет о тех, решение которых определяется содержанием земельных отношений. К ним можно отнести:
· споры о возмещении правомерных убытков в случаях, предусмотренных ст. 133 Кодекса о земле;
· споры о выплате компенсации или выкупа при прекращении права собственности на землю;
· споры о возмещении вреда, причиненного ненадлежащим использованием земельных участков;
· споры, связанные с экономической оценкой земельных участков, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.01.2008) и др.
Для земельных споров законодательство установило судебный и административный порядок рассмотрения, причем судебный порядок имеет приоритет. Практически все земельные споры могут по решению заинтересованной стороны рассматриваться в судебном порядке, кроме споров с исключительной административной подведомственностью (ст. 149 Кодекса о земле).
Общие правила судебной защиты земельных прав основаны на ст. 10 ГК, в соответствии с которой защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, хозяйственный суд, третейский суд в соответствии с подведомственностью, установленной процессуальным законодательством, а в предусмотренных законодательством случаях в соответствии с договором.
Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законодательством. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.
Эта норма не в полной мере применима к тем земельным правам, которые формально не подпадают под категорию "гражданские права", поскольку не закреплены в гражданском законодательстве. Последнее относится к таким правам, как временное землепользование и временное занятие земельных участков, о которых шла речь выше.
Разграничение судебного и административного порядка рассмотрения земельных споров закреплено в ст. 148 Кодекса о земле, в соответствии с которой земельные споры, кроме споров, связанных с правом собственности на землю, разрешаются исполнительными и распорядительными органами или судом в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.
Административный порядок выступает в основном как альтернативный, то есть применяется по желанию заинтересованного лица. Суд не вправе отказывать в приеме заявлений и жалоб по делам, для которых существует альтернативный порядок, при отсутствии решения исполкома по спорному вопросу, а также мотивам целесообразности. Единственный случай обязательного рассмотрения земельных споров только в административных органах установлен ст. 149 Кодекса о земле, согласно которой споры землевладельцев и землепользователей одной области по поводу владения и пользования землей на территории другой области рассматриваются областным исполкомом по месту нахождения спорного земельного участка.
Административный порядок может применяться только для определенных категорий споров, указанных в земельном законодательстве. Из содержания гл. 33 Кодекса о земле видно, что административный порядок установлен для споров между землевладельцами и землепользователями по вопросам владения и пользования землей. Необходимо пояснить, что в данном случае речь идет о спорах между юридическими и физическими лицами, которые не являются собственниками земельных участков, непосредственно по поводу земельных участков. По своей родовой принадлежности такие споры можно отнести к спорам о природопользовании. Следует учитывать, что споры между землевладельцами и землепользователями по вопросам владения и пользования землей, поскольку вытекают из их правомочий (прав) по отношению к самому земельному участку, можно относить к спорам о праве, с оговоркой, что административная процедура не разграничивает процессуальные особенности споров.
В то же время указанное выше разграничение судебной и административной подведомственности споров по поводу владения и пользования землей является недостаточно точным, поскольку и среди таких споров имеются случаи, для которых установлен исключительный судебный порядок. К ним, в частности, относятся споры между гражданами, имеющими строения в общей собственности, о порядке владения земельным участком (ст. 157 Кодекса о земле). Исключение из этой нормы юридических лиц и индивидуальных предпринимателей выглядит нелогичным, однако обращение в суд и в этом случае возможно в силу альтернативного порядка рассмотрения земельных споров.