Помочь разрешить этот вопрос может уяснение того, что понимается под созданием угрозы жизни и здоровью. Рассмотрим судебную практику.
В одном из дел заводу было отказано в признании права собственности на цех для очистки и окраски вагонов-цистерн, самовольно возведенный на земельном участке, предоставленном в бессрочное постоянное пользование. При принятии решения судьи руководствовались тем, что покрасочный цех размещен в границах жилой застройки, является источником негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, его эксплуатация пагубно отразится на состоянии здоровья населения и приведет к нарушению законных интересов граждан на благоприятную окружающую среду.[7]
В другом деле общество просило признать право собственности на сложный объект недвижимости. Общество не представило утвержденную проектную документацию и разрешение на строительство и не доказало, что возведенные им постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Фирме не помогли такие документы, как протокол санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по материалам рабочего проекта. Судьи решили, что перечисленные документы не содержат информации, подтверждающей, что спорные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу их жизни и здоровью.[8]
В другом деле судьи отклонили доводы мэрии, которая ссылалась на п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан. Арбитры посчитали, что опровержением этого являются документы, подтверждающие согласование реконструкции строения со всеми соответствующими органами, а именно: заключение главного архитектора Комсомольского района г. Тольятти, заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение Федеральной службы по труду и занятости, отчет по экологическому аудиту объекта, заключение по обследованию несущих и ограждающих конструкций здания после его реконструкции о соответствии требованиям СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".[9]
На основании вышеизложенного прихожу к выводу, что использовать ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ для конкретизации п. 3 ст.222 ГК РФ в принципе возможно, однако имеются риски, что во-первых может быть отказано в регистрации права собственности, во-вторых если регистрацией нарушены права и охраняемые законом интересы других либо имеется угроза жизни и здоровью граждан могут возникнуть проблемы с защитой зарегистрированного права собственности.
Следующие мнение, что при регистрации права собственности можно использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ которая носит довольно общий характер.
В связи с этим не могу не согласится с Плотниковой И. которая утверждает, что ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ носит рамочный характер.[10]
В силу п. 1 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно п. 3 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
На основании п. 4 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Согласно ч.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ[11]разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
В силу п. 1 ст. 14 ФЗ № 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Таким образом, право собственности подтверждается свидетельством о праве собственности.
Таким образом, для регистрации права собственности на самовольную постройку в принципе можно использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Если конкретизировать указанное определение получается, что государственная регистрация юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация лишь создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, но никак не может являться основанием возникновения права собственности.
То есть регистрация не является основанием возникновения права собственности, а является актом которым государство признает уже возникшее право собственности. Следовательно при регистрации права собственности на самовольную постройку в силу ст. 25.3 или ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ не возникает право собственности, а всего лишь подтверждается существующее право собственности. Однако самовольная постройка не является имуществом в юридическом смысле так как на неё отсутствует право собственности у лица создавшего самовольную постройку из-за несоблюдения правил строительства. Таким образом, поскольку у лица создавшего самовольную постройку не возникает право собственности, а государственная регистрация права собственности на самовольную постройку всего лишь подтверждает существующее право собственности со стороны государства, но никак не создает это право получается, что регистрация права собственности на основании ст. 25.3 или ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ противоречит теоретическим выводам науки гражданского права.
Существует точка зрения, что признавать право собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке должны и правомочны органы местного самоуправления (государственной власти).
Порядок признания права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления представляется более оправданным и обоснованным, особенно в случаях, если застройщиком и собственником земельного участка является одно лицо. В данном случае возможен и более предпочтительным будет административный порядок признания права собственности на самовольную постройку.
Основанием для такого порядка признания права может служить п. 4, внесенный Законом N 93-ФЗ в ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"[12], на основании которого до 1 января 2010 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а достаточно только предоставления технического паспорта такого объекта.
Такая позиция соответствует и положениям ст. ст. 263, 266 и 269 ГК РФ, в которых устанавливается, что собственник либо лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, вправе возводить и создавать на нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Указанные статьи не предусматривают обязанности получения разрешения на строительство.
Вопрос об оставлении на месте самовольной постройки в таком случае может решать орган местного самоуправления (государственной власти), как правило, это местная администрация. Именно орган местного самоуправления, согласно п. 20 ст. 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"[13] и ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает разрешение на строительство на территории местного самоуправления, а согласно ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается органом государственной власти либо органом местного самоуправления. Значит, орган местного самоуправления (государственной власти) может разрешить сохранение самовольно возведенного строения на месте при подтверждении права на земельный участок, а также если признает, что признаки самовольности возможно устранить во внесудебном порядке, строение построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, с соблюдением строительных норм и правил,[14] не нарушает интересы третьих лиц и отсутствуют иные причины, препятствующие признанию права собственности на самовольную постройку.
В ситуации, когда отсутствует спор о правах, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку представляется весьма нелогичным, долговременным, а порой и дорогостоящим. Решение по таким вопросам вполне правомочны принимать и органы местного самоуправления (государственной власти), а данный порядок будет логично завершаться вынесением решения об оставлении объекта индивидуального жилищного строительства на месте с последующей регистрацией на него права собственности в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.