Необходимо установить четкую процедуру такого порядка признания права собственности на самовольной постройки, закрепить перечень документов, которых будет достаточно для принятия законного и обоснованного решения органом местного самоуправления об оставлении постройки на месте. На наш взгляд, такими документами должны быть следующие: правоустанавливающие документы на земельный участок, заключение уполномоченной организации либо строительно-технической экспертизы и органа архитектуры (градостроительства) о возможности сохранения постройки, согласие от заинтересованных лиц, чьи права могут быть нарушены постройкой, что строением не нарушаются их права и интересы.
Считаем, что признание и возникновение права собственности на самовольную постройку посредством регистрации самовольного объекта не отвечает природе и смыслу государственной регистрации права, противоречит нормам гражданского законодательства, предъявляемым к легализации такого рода строений, и не может являться тем самым "иным" порядком признания права собственности, в то время как признание права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления (государственной власти) в большей степени соответствует их полномочиям, действующему законодательству и требованиям, предъявляемым к признанию права собственности на самовольную постройку Гражданским кодексом РФ.
3. Действие закона «о дачной амнистии» во времени
Одним из спорных вопросов при признании права собственности на самовольную постройку после изменений, внесенных Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который вступил в силу с 1 сентября 2006 г., стал момент определения правоотношений, к которым должна применяться новая норма.
Согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, если это прямо предусмотрено законом. Следовательно, новая редакция ст. 222 ГК РФ не распространяется на правоотношения, возникшие до 1 сентября 2006 г., однако правоприменительная практика неоднозначно подходит к решению данного вопроса.
Судебно-арбитражная практика ФАС Уральского округа исходит из того, что, если иск о признании права собственности на самовольную постройку заявлен до 1 сентября 2006 г., а судебное решение состоялось после вступления в силу Закона N 93-ФЗ, применяется редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ, действовавшая до указанной даты.[15]
Однако судебно-арбитражная практика ФАС Центрального округа говорит об обратном: дата подачи иска в этом случае не может являться определяющим моментом при выборе нормы закона, подлежащей применению, так как при рассмотрении вопроса о применении нормы закона, касающейся института самовольной постройки, не являющегося объектом гражданских правоотношений, необходимо исходить из того, что моментом признания самовольной постройки объектом гражданских прав будет являться судебный акт о признании права собственности на нее, сам по себе факт предъявления в суд искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку не порождает возникновения гражданских правоотношений относительно этой постройки.[16]
По моему мнению позиция ФАС Центрального округа по этому вопросу соответствует требованиям гражданского законодательства и смыслу ст. 222 ГК РФ, так как до легализации самовольной постройки, т.е. до признания права собственности на нее, она юридически не существует, а значит, юридически значимых отношений в связи и по поводу самовольной постройки как объекта недвижимости возникнуть и существовать не может.
Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства недвижимого имущества. В связи с этим право собственности на объект самовольного строительства согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть признано за гражданином судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, а за юридическими лицами - только на основании решения суда.
4. Существующие проблемы при обращении в суд для признания права собственности на самовольную постройку
До вступления в силу Закона N 93-ФЗ право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.
С принятием и вступлением в силу Закона N 93-ФЗ порядок признания права собственности на самовольную постройку претерпел изменения. Из субъектов, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку, был исключен фактический застройщик, т.е. лицо, осуществившее постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только за собственником земельного участка либо лицом, обладающим вещным правом на земельный участок.
Необходимо заметить, что внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ изменения не лишили застройщика, не являющегося собственником земельного участка и не обладающего вещными правами на него, процессуальной правоспособности. За таким лицом, исходя из содержания и смысла п. 3 ст. 222 ГК РФ, при передаче самовольной постройки в собственность владельца земельного участка сохранено право требовать возмещения расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им факта, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат.
Исходя из содержания и смысла ст. 222 ГК РФ, правоотношения по поводу признания права собственности на самовольную постройку являются сферой публичных правоотношений, поэтому споры о признании права собственности на самовольные объекты недвижимости не могут рассматриваться и передаваться сторонами для их рассмотрения в третейский суд, а подлежат рассмотрению в зависимости от подсудности исключительно в судах общей юрисдикции либо арбитражных судах.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку, исходя из смысла и содержания ст. 222 ГК РФ, вправе предъявить лицо, владеющее земельным участком на праве собственности либо обладающее вещными правами на этот участок и осуществившее самовольную постройку за свой счет.
К искам о признании права собственности, как и о сносе самовольных построек, не применяются сроки исковой давности.
В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком.[17]
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой, а все сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, недействительны либо ничтожны с момента их совершения. Юридически самовольная постройка не существует, не является объектом гражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не может.
В такой юридически безвыходной ситуации лицо, осуществившее самовольное строение, приобретает право обратиться в суд и становится истцом не только на основании ст. 222 ГК РФ, но и благодаря пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, где указано, что права и обязанности возникают на основании судебного решения, и ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
Значение ст. ст. 8 и 12 ГК РФ для признания права собственности на самовольное строение переоценить сложно, учитывая тот факт, что юридически самовольная постройка не существует, не является объектом гражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не может. Статьи 8, 12 ГК РФ в отношении института самовольной постройки дают возможность лицу использовать такие способы защиты гражданских прав, как признание права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Признать право собственности на самовольную постройку возможно только в исковом производстве, поскольку в заявлении граждан о признании права собственности на самовольную постройку речь идет об имуществе, которое имеет денежную оценку, а значит, указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.[18] Эта же позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02.[19]
Иск о признании права собственности может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Хотя разрешение на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической либо строительно-технической экспертизы и заключения органа архитектуры и градостроительства доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил,[20] доказать, что не нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц, и тем самым устранить признаки самовольности строения. Только после подтверждения права на земельный участок, подтверждения, что нет нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушаются охраняемые права и интересы третьих лиц, у суда есть основания удовлетворить иск и признать право собственности на самовольную постройку.