Земельний кодекс України передбачає, що організаторами торгів є органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, уповноважені здійснювати продаж земельних ділянок суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, а також державний виконавець у разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на земельну ділянку. При цьому варто зазначити, що організатори земельних торгів самі не проводять земельні аукціони чи конкурси. Згідно з п. З ст. 13 ЗК України безпосередньо проведення земельних торгів мають здійснювати юридичні особи, які мають дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів. Як правило, земельні торги відбуваються на біржах. Правовою підставою для проведення земельних торгів є договір, що укладається між організатором аукціону чи конкурсу і уповноваженою юридичною особою.
Відповідно до умов укладеного договору про проведення земельних торгів організатор аукціону (тендеру) чи уповновноважена юридична особа зобов'язані не пізніше ЗО днів до дати проведення земельних торгів опублікувати у пресі офіційну інформацію про те, які земельні ділянки виставляються на торги, а також розмістити на кожній земельній ділянці рекламні щити з офіційною інформацією про те, що дані земельні ділянки підлягають продажу на земельному аукціоні чи виставляються на конкурс. За своїм змістом офіційна інформація має містити відомості про розмір, цільове призначення земельної ділянки, її стартову ціну, місце і час проведення торгів, назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, у якої можна ознайомитися з технічним паспортом земельної ділянки. Офіційна інформація може містити суму застави, що вноситься кожним учасником земельних торгів. З моменту опублікування повідомлення організатор земельних торгів надає можливість особам, які бажають взяти участь у аукціоні (конкурсі), придбати за встановленою ціною інформаційний пакет учасника аукціону (конкурсу), складовою частиною якого може бути технічний паспорт земельної ділянки.
Організатор має право відмовитися від проведення торгів не пізніше 10 днів до їх проведення з обов'язковою публікацією офіційної інформації про скасування земельних торгів із значенням причини скасування.
Порядок проведення земельних торгів визначається законом, що має бути прийнятий Верховною Радою України. До прийняття такого закону органи державної влади та місцевого самоврядування вправі приймати свої положення чи інші локальні нормативно-правові акти, у яких визначати умови участі в земельному аукціоні чи конкурсі, а також порядок проведення земельних торгів. Законність таких рішень базується на законах України «Про місцеве самоврядування» та «Про місцеві державні адміністрації».
Норма цієї статті ЗК України закріплює правові підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Аналіз змісту цієї статті дозволяє стверджувати, що зазначені підстави мають бути застосовані до такої форми земельних торгів, як земельні аукціони, оскільки проведення земельних конкурсів здійснюється на дещо інших засадах, ніж земельні укціони. Це стосується, зокрема, кількості учасників конкурсу, умов проведення конкурсу, порядку визначення того чи іншого суб'єкта підприємницької діяльності переможцем конкурсу. Винятком є така підстава, як відсутність покупців (учасників) конкурсу чи аукціону, тобто коли на конкурс чи аукціон не поступило жодної заявки.
Як правило, земельні аукціони проводяться тоді, коли є три учасники аукціону, що подали заявки на участь у торгах, підписали угоду про умови участі, сплатили реєстраційний та гарантійний внески, а також виконали інші вимоги, передбачені правилами проведення такої форми земельних торгів. Організатори аукціону можуть приймати рішення про проведення земельних торгів і з двома учасниками. У випадку, коли до участі у земельному аукціоні зареєструвався лише один учасник, земельні торги визнаються за рішенням організатора аукціону такими, що не відбулися. Даний Кодекс закріплює норму, відповідно до якої земельні ділянки на земельних аукціонах не можуть бути придбані за початковою (стартовою) ціною. Якщо жоден із зареєстрованих учасників аукціону після оголошення ліцитатором початкової ціни не запропонував ціну вищу, ніж стартова ціна земельної ділянки, то земельна ділянка (земельний лот) знімається з торгів, а самі торги по цій земельній ділянці визнаються такими, що не відбулися. У разі, коли переможець земельних торгів не сплатив у встановлений термін належну суму за придбану земельну ділянку, земельні торги також визнаються організатором аукціону такими, що не відбулися. У разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів із рішенням організатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.
Однією з підстав припинення права власності на землю громадян та юридичних осіб є звернення стягнення на земельну ділянку за рішенням суду. В разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на земельну ділянку, остання підлягає відчуженню шляхом проведення земельних торгів. Основною формою земельних торгів у таких випадках є аукціон. Підготовка і організація проведення земельного аукціону з продажу земельних ділянок у порядку виконання судових рішень має здійснюватися відповідно до вимог чинного ЗК України, а також Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 р. Згідно зі ст. 62 зазначеного Закону звернення стягнення на земельну ділянку, що є нерухомим майном, провадиться у разі відсутності у боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому насамперед провадиться звернення стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржникові. В останню чергу звертається стягнення на жилий будинок чи квартиру. Разом з жилим будинком стягнення звертається також на прилеглу земельну ділянку, що належить боржникові. У разі звернення стягнення на земельну ділянку державний виконавець запитує відповідні місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування про належність зазначеного майна боржникові на праві власності та його вартість, а також запитує нотаріальний орган, чи не знаходиться це майно під арештом. Після одержання документального підтвердження належності боржникові на праві власності будинку чи іншого нерухомого майна, державний виконавець накладає на них арешт шляхом опису і оцінки їх вартості на момент арешту та надсилає нотаріальному органу за місцем знаходження майна вимогу про реєстрацію даного факту. Про накладення арешту на будинок чи інше нерухоме майно, заставлене третім особам, державний виконавець невідкладно повідомляє цих осіб. Реалізація належних боржникові земельної ділянки та іншого нерухомого майна провадиться відповідно до закону шляхом продажу з прилюдних торгів.
Відповідно до ст. 66 Закону України «Про виконавче провадження» прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організують і проводять спеціалізовані організації, що мають право здійснювати операції з нерухомістю, з якими укладено відповідний договір Державною виконавчою службою.
Спеціалізовані організації проводять прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається мінімальна початкова ціна майна, що виставляється на торги. До заявки додаються: копія виконавчого документа; копія акта арешту майна; документи, що характеризують об'єкт нерухомості; копії документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою чи право власності на неї у разі продажу окремо розташованої будівлі.
У разі продажу об'єкта незавершеного будівництва державний виконавець додає до заявки також копію рішення про відведення земельної ділянки та копію дозволу місцевого органу виконавчої влади і (чи) органу місцевого самоврядування на будівництво.
Прилюдні торги повинні бути проведені у двомісячний строк із дня одержання спеціалізованою організацією заявки державного виконавця на їх проведення. Порядок проведення прилюдних торгів визначається законом.
Окремі проблеми правового регулювання земельних аукціонів
Земельні аукціони відбуваються сьогодні в умовах недостатнього або відсутнього правового регулювання. Це фактично означає, що інвестори, місцеві чиновники та місцеві громади несуть додатковий ризик, пов'язаний із можливістю перегляду результатів торгів, застосуванням юридичної відповідальності та погіршенням інвестиційного клімату. В даній індивідуальній роботі зупинюсь лише на деяких аспектах сучасного та перспективного регулювання земельних аукціонів.
Верховною Радою України мав бути ухвалений спеціальний закон, який би визначив порядок проведення земельних торгів. Обов'язок підготувати відповідний законопроект покладався на Кабінет Міністрів України - пунктом 4 Прикінцевих положень ЗКУ передбачено, що проекти законів, прийняття яких випливає з Кодексу, мають бути розроблені у шестимісячний строк. Це також означає, що без такого закону порядок торгів залишається невизначеним (невідомим). Фактично закони «Про ринок земель» та «Про земельні торги та аукціонну діяльність на ринку земель» і сьогодні існують у вигляді проектів. Відсутність цього закону вже породила локальні норми, затверджені місцевими радами та державними адміністраціями. Тепер Україна вже не може забезпечити одноманітного правового регулювання інституту земельних торгів. Крім того, місцеві ради та державні адміністрації допустили перевищення власних повноважень, узурпувавши компетенцію Верховної Ради України. З такою фундаментальною проблемою земельних торгів як відсутність спеціального закону про них пов'язана інша проблема, яка має більш технічний характер.
Дозвіл на проведення земельних торгів
Згідно ч. 3 ст. 137 Земельного кодексу України, проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування. Ліцензування такого виду діяльності як проведення земельних торгів передбачено і п. 58 ст. 9 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності». На жаль, жоден з державних органів, включених до Переліку органів ліцензування, затвердженого постановою КМУ від 14 листопада 2000 року № 1698 (з наступними змінами і доповненнями), сьогодні не має повноважень видавати ліцензію на проведення земельних торгів. Дотепер торги проводив той, хто має право на аукціонну діяльність. Місцеві органи влади оголошували аукціон і укладали договори з відповідними особами. Але тепер постанова каже, що ці роботи мають бути обов’язково ліцензовані. Тобто місцеве самоврядування не може оголосити аукціон за колишньою схемою, треба залучати виконавця з ліцензією. Відповідно, ліцензійні умови цього виду діяльності також не затверджено. Це і не дивно - якщо діяльність неможливо здійснювати (закон, який її регламентує, відсутній), то й потреби її ліцензувати немає.