Наприкінці лютого 2008 року Держземагентство виставило на інтернет - сайті проект ліцензійних умов, де сказано, що право на одержання ліцензії має юридична особа з широкою розгалуженістю представництв - у трьох чвертях районів у кожній області. Таку структуру має Центр державного земельного кадастру. Жодних інших організацій із таким розгалуженням не існує. Легко здогадатися, хто виграє при видачі ліцензій.Але на сьогодні в Україні не існує жодної юридичної особи, яка б мала право проводити земельні торги. Існують певні проблеми й з допущенням зацікавлених осіб до участі у земельних торгах.
Як відомо, земельне законодавство України дозволяє певну дискримінацію за ознакою громадянства (країни заснування юридичної особи або країни походження засновників). За загальним правилом, у земельних торгах можуть брати участь громадяни і юридичні особи, які сплатили реєстраційний та гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України (ч. 2 ст. 135 ЗКУ).Перелік осіб, які можуть бути покупцями, визначений Земельним кодексом України. По суті, це особи, які згідно з законом можуть володіти земельними ділянками. Крім того, Кодекс визначає, для яких саме цілей, у яких випадках та за якою процедурою фізичні та юридичні особи можуть стати покупцями ділянок. Згідно закону, володіти ділянками та відповідно бути їх покупцями, мають право бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава Україна, іноземні держави.
Найбільш проблемною є участь у земельних торгах підприємств з іноземними інвестиціями та іноземних компаній. Згідно закону, такі юридичні особи мають право придбати земельні ділянки несільськогосподарського призначення за погодженням з КМУ. Відповідно, без такого погодження їх не можна розглядати як таких, що мають право бути покупцем земельних ділянок. Чинна редакція Земельного кодексу України не пропонує рішення для цієї проблеми (або пропонує вкрай недосконале - за загальним правилом, зацікавлена у придбанні земельної ділянки іноземна юридична особа подає клопотання до відповідної місцевої ради або місцевої державної адміністрації). Клопотання розглядається по суті після отримання погодження Кабінету Міністрів України (ч. 6 ст. 129 ЗКУ). За наявною практикою, КМУ розглядає такі клопотання роками). Актуальність правової проблематики земельних торгів на даному моменті не вичерпується. Спільні зусилля органів влади все ж таки мають забезпечити формування в країні повноцінного, прозорого, ефективного та конкурентного земельного ринку.
Досвід проведення земельних торгів в Україні
Наразі продаж земельних ділянок, а також прав оренди на них через аукціони практикується в Україні вже давно. Перший земельний аукціон відбувся в Харкові 21 січня 1994 р. Тоді було реалізоване право оренди на земельну ділянку з об’єктом незавершеного будівництва. Новий орендар дістав право 50 років розпоряджатися ділянкою, з перспективою продовження оренди ще на 50 років.
Ухарків’ян відразу ж з’явилися послідовники. Земельні торги стали проводитися повсюди, ось тільки єдиних загальнодержавних правил їх проведення не було. Місцеві держадміністрації і органи місцевого самоврядування – розпорядники земельних ділянок комунальної і державної власності – готували й затверджували автономні правила проведення земельних торгів. Кожен на свій розсуд формував лоти, визначав їх стартову ціну і под. Не можна сказати, що місцева влада діяла в неправовому полі: в цьому випадку підмогою для них були Закони України «Про місцеве самоврядування» і «Про місцеві державні адміністрації». Але все ж таки відсутність нормативно-правових актів, що встановлюють для всіх єдині правила гри, давала право будь-якому учаснику, незгідному з результатами аукціону, оскаржити їх у суді і визнати торги недійсними.
Коли земля з простого об’єкта торгів стала об’єктом національної безпеки, необхідність закріпити на законодавчому рівні єдині правила аукціонів стала ще більш актуальною. За рекордно короткий термін Державний комітет України із земельних ресурсів (головний державний орган, що відає земельними питаннями) видав на гору проект Порядку проведення аукціонів. Щоправда, спочатку він носив назву тимчасового. Але, очевидно, розсудивши, що не буває нічого більш постійного, аніж тимчасове, Кабмін трансформував його на просто Порядок, прибравши прикметник «тимчасовий». Пройшовши узгодження в усіх міністерствах і відомствах, 22 лютого 2008 р. Порядок був затверджений Кабінетом Міністрів.
Здавалося, представники місцевої влади повинні були зітхнути з полегшенням: до прийняття цього документа негласно були припинені всі операції із землею, що негативно позначилося на соціально-економічному розвитку регіонів. Але замість схвалення на місцях, до дому на Банківській потяглася низка скаржників: регіональні урядовці, домігшись аудієнції у президента, прохали скасувати ряд нововведень, якими місцеве самоврядування усувалося від проведення аукціонів, а організацію торгів було покладено на територіальні підрозділи Держкомітету із земельних ресурсів. 7 квітня, в день Благовіщення, Президент підписав Указ про припинення дії постанови Кабміну №90 «Деякі питання проведення земельних аукціонів». «Ні Конституцією України, ні іншими законодавчими актами повноважень, що стосуються затвердження порядку проведення земельних аукціонів із продажу земельних ділянок, Кабінетові Міністрів України не дано», – виніс свій вердикт гарант Конституції.
Від продажу землі у 2008 році харків’яни виручили 133 млн гривень
Харківська міська рада в 2008 році від продажу землі (станом на початок грудня) виручила 133 млн 261 тис. 639 грн. До міського бюджету вже надійшло 119 млн 935 тис. 475 грн при річному плані 106 млн грн. Виконання плану становить 113,15%. На аукціоні, що відбувся в лютому 2008 року, було реалізовано 9 земельних ділянок загальною площею 7,18 га на 56 млн 850 тис. 500 грн. Усі покупці отримали держакти на право власності на земельні ділянки. Крім продажів на аукціонах, земельні ділянки продавалися разом з об'єктами нерухомості. Було продано 15 ділянок загальною площею 43,85 га на 76 млн 411 тис. 139 грн.
Взагалі, з початку 2008 року до міського бюджету надійшло 159,3 млн грн. орендної плати за землю, що на 43,7 млн грн. більше, ніж у 2007 році. За попередніми прогнозами обсяг зібраної орендної плати за весь 2008 рік становитиме 172,7 млн грн, що дорівнює річному плану збору.
Порядок продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Харкові, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок, затверджений 30 квітня 2003 року рішенням 13-ї сесії Харківської міської ради 4 скликання.
Для впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова були ухвалені рішення 19-ї сесії Харківської міськради 5 скликання від 27 лютого 2008 року "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007 р." та "Про затвердження "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при оформленні договорів оренди землі в м. Харкові".
Формування ціни на земельні ділянки
Найбільш активно на аукціонах здійснювався продаж земельних ділянок, призначених для житлового будівництва (або змішаного використання – будівництво житла та об’єктів соціального та побутового призначення) та розміщення комерційних об’єктів. Частка таких ділянок становить відповідно 53% та 39% від їх загальної кількості. Лише 5% проданих ділянок призначені для будівництва виробничих об’єктів та 3% - землі автотехобслуговування. Варто відзначити, що ці цифри відображають сучасні тенденції на ринку нежитлової нерухомості: найбільшим попитом сьогодні користуються об’єкти комерційного використання.
Із загальної кількості проданих ділянок, більше половини (53%) становили земельні ділянки площею від 501 до 1500 кв.м, тобто ті, які є оптимальними для розташування житла або середніх за розміром об’єктів комерційного призначення. Відповідно, земельні ділянки площею понад 1500 кв. м. становлять лише 13% від загальної кількості.
З огляду на те, що з аукціонів продавалися переважно невеликі за розміром ділянки, відповідно ціна продажу більшості ділянок склала менше 5 тис. грн. (32%); чверть ділянок була продана за суму від 10 до 50 тис. грн. кожна.
На особливу увагу заслуговує те, що дванадцять ділянок було продано за ціною, що перевищила 0,5 млн. грн., з них чотири ділянки продано за суму понад 1 млн. грн. кожна.
Мінімальна ціна продажу однієї ділянки склала 980 грн., максимальна – понад 9 млн. грн.
Основним чинником формування ціни продажу ділянки з аукціону є привабливість об’єкту торгів, і в даному випадку вигідність місцерозташування ділянки. Але крім того, у кожному конкретному випадку результат аукціону у великій мірі залежить також від рівня підготовки торгів, зокрема розповсюдження інформації про аукціон серед широкого кола потенційних учасників, що забезпечило б достатній рівень конкуренції.