6) Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (пункт 1 статьи 700 ГК РФ)[33]
Данный перечень носит лишь примерный характер, то есть законодательством могут быть определены иные лица и основания сохранения за ними такого права.
В юридической литературе сложились различные подходы относительно такого существенного условия договора продажи жилого помещения как перечень третьих лиц, обладающих правами на жилое имущество. Например, интересно мнение А.М. Эрделевского. Он считает, что в пункте 1 статьи 558 Гражданского кодекса речь идет не о существенном условии договора в точном смысле статьи 432 ГК, поскольку если какие-либо лица в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением, то судьба этого права не может зависеть от содержания договора и волеизъявления его участников. Поэтому отменить установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение и изменить перечень таких лиц своим соглашением они не могут. И в то же время совершенно справедливо, что покупателю вовсе не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора. Применительно, например к договору аренды законодатель в статье 613 Гражданского кодекса РФ прямо говорит о том, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. В общих положениях о договоре купли-продажи законодатель прямо не предусматривает подобной обязанности продавца, однако в пункте 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Отсюда следует, что в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке. [34]
На основании этого он приходит к выводу, что в статье 558 Гражданского кодекса РФ, с учетом пункта 1 статьи 460, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно выразить свое согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах). Следовательно, такой перечень третьих лиц следует рассматривать не в качестве самостоятельного существенного условия договора продажи жилого помещения, а в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в статье 554 Гражданского кодекса. Поэтому в соответствии с этой точкой зрения, в случае отсутствия в договоре указанного перечня, условие о предмете договора должно считаться не достигнутым, а сам договор - незаключенным.
Составной частью особого правового режима недвижимого имущества, в том числе жилого, является обязательная государственная регистрация прав на него, сделок с ним и обременений недвижимого имущества. Договор продажи жилого помещения считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения. [35]
Законодательство связывает именно с моментом государственной регистрации возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, то есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.
Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. [36] Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
В статье 18 Жилищного кодекса РФ закреплено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом". [37] В связи с этим необходимо рассмотреть некоторые положения Гражданского кодекса РФ, например, статья 131 полностью посвящена регулированию государственной регистрации недвижимости, она определяет, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Также наряду с ней Кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество. К ним относятся: статья 164 "Государственная регистрация сделок", статья 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", статья 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса. [38]
Таким образом, действующее законодательство в качестве предмета государственной регистрации называет:
1) права на недвижимое имущество;
2) сделки с недвижимым имуществом;
3) обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. [39]
Важным моментом является то, что Федеральная регистрационная служба и ее подразделения в субъектах РФ, осуществляющие регистрацию права собственности на жилые помещения и сделок с ним, должны осуществлять государственную регистрацию в соответствии с:
1) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 с последующими изменениями);
2) Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденными Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 с последующими изменениями);
3) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов (утвержденной Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 183 с последующими изменениями);
4) Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (утвержденной Приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. № 152 с последующими изменениями);
5) Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (утвержденной Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 с последующими изменениями);
6) Инструкцией о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (утвержденной Приказом Минюста РФ от 25 мая 2004 г. № 107 с последующими изменениями). [40]
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в редакции от 24 декабря 2004 г.) является важнейшим документом, который регулирует порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Как верно подчеркивают П.В. Крашенинников и Б.М. Гонгало, важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц. [41]