В соответствии с пунктом 1 ст.404 ГК Республики Беларусь договор может быть заключен в любой форме, если законом не установлена определенная форма. Если законодательством для данного вида договора не требуется нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключенным с момента придания ему нотариальной формы.
Если законодательством для данного вида договора не требуется письменной (простой или нотариальной) формы, но стороны договорились заключить его в простой письменной форме, то договор считается заключенным с момента придания ему простой письменной формы.
Если по законодательству и соглашению сторон договор должен быть заключен в письменной форме, он может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от сторон по договору (пункт 2 ст.404 ГК).
Договор продажи недвижимости независимо от состава его участников заключается в письменной форме. Нормой ст.521 ГК сторонам такого договора предписывается составить и подписать его в виде одного документа.
Нарушение данного требования согласно части второй ст.521 ГК влечет недействительность договора продажи недвижимого имущества. Такая сделка как не соответствующая требованиям законодательства является ничтожной (ст.169 ГК).
Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. [14, c.71]
На сегодняшний день сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения. Согласно пункту 2 ст.529 ГК Республики Беларусь договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Отказ от обязательной нотариальной формы договора продажи недвижимости имеет положительные и отрицательные последствия. К числу положительных относятся, например, отсутствие необходимости уплачивать значительные суммы государственной пошлины за совершение нотариального действия и, как следствие этого, удешевление совершения таких договоров. Наиболее существенным отрицательным последствием является понижение уровня правовой защищенности лиц, участвующих в заключении договоров продажи недвижимости. Так же это означает, что стороны вынуждены либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату или другому посреднику, это может значительно увеличить их расходы на осуществление сделки. Адвокат чаще всего отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки.
В отличие от Гражданского кодекса Республики Беларусь 1964 года, других законодательных актов, предусматривающих нотариальное удостоверение некоторых договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого дома, дач, квартир, земельных участков, не находящихся в собственности Республики Беларусь), Гражданский кодекс 1998 г. таких требований не содержит. Однако в соответствии со ст.1147 ГК, впредь до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, действовавшие до вступления в силу Гражданского кодекса. Это касается, в частности, правил Гражданского кодекса о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи жилого дома, если одной из его сторон является гражданин, квартир, дач, земельных участков, не являющихся собственностью Республики Беларусь.
Сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.165 ГК лишь в случаях и порядке, которые предусмотрены в Гражданском кодексе (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий - ст.531, 535, а также жилых помещений - ст.529). [10, c.2]
Определяются такие выводы как то, что договор продажи недвижимости заключается только в письменной форме и сторонам договора предписывается составить и подписать его в виде одного документа. Так же необходима государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости, а требования нотариального удостоверения договора в Гражданском Кодексе Республики Беларусь 1998 г. не содержаться.
Согласно пункту 1 статьи 527 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. [1, c.275]
Вопросы государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регулируются Законом Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" от 22.07.2002 N 133-З (в ред. Законов Республики Беларусь от 04.01.2010 N 109-З) (далее Закон). Согласно указанному Закону в случае заключения договора купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации подлежит переход права собственности (пункт 2 статьи 8 Закона), а также сама сделка с недвижимым имуществом (пункт 3 статьи 9 Закона). Необходимо обратить внимание на то, что сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (пункт 4 статьи 9 Закона). В соответствии с пуктом 5 статьи 10 Закона государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.
Органом, уполномоченным на совершение указанных регистрационных действий является территориальная организация - агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.
В соответствии со статьей 35 Закона регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации, если иное не установлено Законом, иными законодательными актами Республики Беларусь.
Удостоверение произведенной государственной регистрации перехода права производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации. Удостоверение произведенной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом производится путем совершения регистрационной надписи на оригинале договора купли-продажи недвижимого имущества (статья 38 Закона).
Перечень документов необходимых для совершения государственной регистрации перехода права и государственной регистрации сделки указан в пункте 50 Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.11.2007 N 1578 (ред. от 12.05.2009)"Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. N 689".
На основании этого пункта 50 и с учетом требований статей 32, 55, 66 Закона, статьи 527 ГК в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру предоставляются:
- заявление о государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу одновременно о нескольких государственных регистрациях, если не нарушаются требования статьи 10 Закона. В этом случае документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, общие для нескольких государственных регистраций, подаются в одном экземпляре (статья 33 Закона).
- документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание (свидетельство о регистрации юридического лица; выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированная не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, - в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент; выписка из протокола (решения) компетентного органа юридического лица о продаже/приобретении объекта недвижимости и предоставлении полномочий на подписание соответствующих документов);