Комитет землепользования осуществляет создание и ведение государственного земельного кадастра, содержащего систему необходимых сведений о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, составу городских земель, количественных и качественных характеристиках, а также ценности земель. Ведение государственного земельного кадастра осуществляет Комитет землепользования при участии:
· комитета по архитектуре и градостроительству - в части предоставления данных территориального кадастра по утвержденной градостроительной документации, а также топографических планов масштаба 1: 500- 1:2000;
· комитета по управлению имуществом - в части правоустанавливающих документов по объектам недвижимости;
· регистрационной палаты - в части регистрации предприятий, организаций, учреждений и ведения общегородского реестра юридических лиц;
· Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры в части регистрации территорий памятников и зон их охраны, а также территорий владений в пределах исторического центра города;
· лесопаркового территориально-производственного объединения - в части ведения кадастра земель государственного лесного фонда и земель общего пользования, занятых защитными и иными насаждениями;
· Городского бюро техической инвентаризации (ГБТИ) - в части адресов зданий и сооружений, их функционального назначения и технических характеристик;
· Государственного комитета по охране окружающей среды в части особо-охраняемых природных территорий.
Ведение государственного земельного кадастра позволяет обеспечивать органы государственной власти, предприятия, организации, учреждения и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах города, что необходимо для обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, создания объективной основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы, сохранения границ исторических землевладений объектов историко-культурного наследия и природного комплекса.
Ведение мониторинга городских земель осуществляется совместно с комитетом природопользования и отделом архитектуры с привлечением:
· центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды - в части мониторинга загрязнения земель тяжелыми металлами и другими опасными веществами;
· лесопаркового территориально-производственного объединения - в части мониторинга лесных насаждений и парков;
· бассейнового водохозяйственного объединения - в части мониторинга водных источников, прибрежных полос, водоохранных зон и их загрязнения;
· Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора (МГЦ ГСЭН) - в части мониторинга санитарно-гигиенического состояния земель;
· научно-производственного центра геолого-экологических исследований и использования недр - в части мониторинга геологических наблюдений за развитием карстово-суффозионных, оползневых и техногенных процессов, мощности и обводненности техногенных отложений.
Основными функциональными задачами мониторинга земель являются:
· систематическое выявление изменений в состоянии земельного фонда и обновление банка данных земельного кадастра;
· изучение и оценка негативных процессов;
· использование и анализ данных контроля за использованием и охраной земель:
· информационное обеспечение процесса оценки земель.
Реализация прав на земельные участки в городе осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными актами города, планами зонирования территории города, земельным кадастром, концепциями перспективного развития территории города. Обоснование целесообразности и необходимости закрепления земельного участка за землепользователем проводит. При этом обосновывающие материалы на строительство объектов хозяйственной или иной деятельности, входящих в утвержденный Минприроды (Госкомэкологии) РФ “Перечень видов и объектов хозяйственной и иной деятельности, при которой в обязательном порядке проводится оценка воздействия на окружающую среду”, проходят обязательное рассмотрение и согласование Государственной экологической экспертизы. В соответствии с Положением о Роскомземе, он осуществляет землеустроительную экспертизу.
Управляемой подсистемой в сфере землепольлзования на территории являются земли (территории земель), находящиеся в исключительном ведении Правительства города, территории (земли) принятия решений Правительства Москвы, при участии префектур административных округов города, и территории (земли) на которых регулирование вопросов землепользования осуществляется префектурами административных округов.
В связи с тем, что использование земель связано непосредственно с хозяйственной деятельностью (со строительством, реконструкцией, реставрацией объектов) порядок подготовки, рассмотрения и согласования размещения и строительства объектов на территории города определяется нормативно-правовыми актами городской администрации по вопросам порядка подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории города.
3.4 Проблемы создания кадастра городских земель
Государственный земельный кадастр (далее ГЗК) - горячо обсуждаемая тема. Его ведение на федеральном уровне реально началось с 1991 г., то есть со времен перехода к рыночным отношениям. На рельсы автоматизации он был поставлен постановлением Правительства в 1996 г. (указ № 932) о развитии Государственной автоматизированной системы земельного кадастра – ГАС ЗК. Естественно, что автоматизированные технологии сегодня занимают ведущее место при формировании сведений ГЗК. Наиболее сложные и интересные аспекты этой технологии представляют процедуры формирования графических данных на объекты недвижимости, а конкретнее - топографических данных. То есть тех данных, которые используются наряду с основными имущественными документами в качестве одного из основных информационных ресурсов для ведения базы данных ГЗК.
В нашем дальнейшем изложении термин объект (недвижимости) будет использоваться в двух ипостасях. Во-первых, это объект имущественного права, защищенный государственными законами и постановлениями, гарантирующими субъектам права, то есть собственникам или пользователям, защиту и т.д. и т.п. Но с точки зрения информационного ресурса в автоматизированной системе ГЗК – это пространственный объект, свойства которого определяются той средой, в которой функционирует автоматизированная система.
В последнее время все чаще говорят о создании системы, которая упростит процедуру регистрации недвижимости. Одним из аспектов этой системы должны стать единые объекты недвижимости (ЕОН). Что такое единый объект недвижимости? Это как раз то, что декларируют и «Закон о ГЗК», и Земельный кодекс, и все документы, касающиеся земли. А именно, данные о земельных участках и прочно связанных с ними объектах недвижимости, которые и входят в состав сведений ГЗК. Определимся, что входит в понятие объекта недвижимости. Согласно определению, которое дает Гражданский кодекс, это «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Специалистами ФКЦ «Земля» (на сегодня это ведущая организация в системе Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастра) разработана система классификаторов для недвижимого имущества (версия 1.3, 1999 г). Он «построен по иерархическому принципу и является многоуровневым». Согласно этому документу основными видами недвижимого имущества являются земельные участки, здания и сооружения. Поэтому единый объект недвижимости и представляет собой комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных. При этом слово единый подразумевает единство, целостность данных об этих отдельных объектах недвижимости, которая не позволит оперировать одной из составляющих самостоятельно, независимо от других. Надо отметить, что единый объект недвижимости нельзя считать существующим или окончательно сформированным, если не обозначены чьи-либо права на него, то есть отсутствует субъект права. Это важно, потому что понятие объекта недвижимости вводится с целью обозначения прав на него и как следствие взимание пошлин за право пользования этим объектом. Следовательно, единый объект недвижимости, это не только земельный участок, здания и сооружения как объекты права, но и субъект права и как следствие вид права! (1)
ЕОН = [Зем.уч. + Здания + Сооружения + Вид права + Субъект права] (1)
Учитывая все вышесказанное, при формировании единых объектов недвижимости необходимо особое внимание уделить топографическому материалу, который будет служить основой для объектов. Поскольку базисом для ЕОН служит земельный участок, а все, что на нем расположено, необходимо рассматривать как его улучшение, потому что оно обуславливает экономическую стоимость и привлекательность участка, то учет ЕОН необходимо осуществлять в ГЗК, так считает начальник управления ГЗК Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.
В городе Москве ведением ГЗК занимается Московский земельный комитет (далее Москомзем). В качестве топографической основы выбраны топопланы (планшеты) масштаба 1:2000. Содержание и точность позиционирования пространственной информации, отображаемой в этом масштабе, удовлетворяет требованиям, предъявляемым к формированию объектов ГЗК и его ведению. Москомзем занимается оформлением границ землеотводов, и сведения об объектах недвижимости, в том числе о зданиях и сооружениях, как объектах местности, которым присущи некие характеристики, отсутствуют. Нельзя категорично сказать, что данных нет вообще, они есть, соответствующие условным обозначениям, но этих картографических данных недостаточно для проведения формирования и последующей регистрации объектов права.