В городах Москве и Санкт-Петербурге, а также в Агинском, Бурятском, Ненецком, Корякском, Усть-Ордынском Бурятском, Таймырском (Долгано-Ненецком), Чукотском, Эвенкийском, Ямало-Ненецком автономных округах государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений не проводилась по причине отсутствия объекта оценки. При этом в Коми-Пермяцком автономном округе результаты оценочных работ до конца 2006 года не утверждены органом исполнительной власти региона.
Анализ удельных показателей кадастровой стоимости земель позволяет говорить об их существенной дифференциации в пределах территории региона и одновременно достаточной однородности в пределах территории страны. Например, самая дорогая цена одного квадратного метра земель садоводческих и огороднических объединений установлена в Московской области и составляет 957,87 руб./кв.м, а самая низкая менее одного рубля – в Вологодской, Саратовской и Челябинской областях (0,06 руб./кв.м).
Комплекс работ по государственной кадастровой оценке основной бюджетообразующей категорий земель – земель поселений – был проведен на всей территории Российской Федерации в 2001–2002 гг.
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель определено, что земли данной категории оцениваются на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости.
Государственная кадастровая оценка земель поселений основывалась на экономическом анализе факторов, оказывающих влияние на стоимость земель. В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений показатели кадастровой стоимости земель рассчитывались с учетом следующих экономических факторов: информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (принимались во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости; факторов, характеризующих влияние на объект различных точечных и линейных объектов инфраструктуры поселения, вид территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; факторов, характеризующих местоположение объекта в границах поселения.
Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования.
Например, среднее значение кадастровой стоимости в столицах субъектов Российской Федерации варьируется: по землям под домами многоэтажной застройки от 27,89 руб./кв.м (в поселке городского типа (пгт) Агинское Агинского Бурятского автономного округа до 11897,00 руб./кв.м в г. Москве (рисунок 3-15); по землям под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания от 58,82 руб./кв.м (пгт Агинское Агинского Бурятского автономного округа) до 15532,00 руб./кв.м (г. Москва); по землям под промышленными объектами от 40,30 руб./кв.м (пгт Агинское Агинского Бурятского автономного округа) до 6444,01 руб./кв.м (г. Казань Республики Татарстан).
В соответствии с перечнем мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006–2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560, в 2007 году на территории Российской Федерации предусмотрено проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель поселений.
Однако в некоторых субъектах Российской Федерации (Чеченская Республика, Ставропольский край, Белгородская область, Курская область, Мурманская область, Пермская область, Тюменская область, г. Санкт-Петербург) органы исполнительной власти регионов воспользовались правом на переоценку и за средства бюджета субъекта Российской Федерации в 2006 году провели государственную кадастровую оценку земель поселений. Указанные результаты будут применяться для целей налогообложения земельным налогом с 1 января 2007 года.
Кроме того, в ряде субъектов Российской Федерации (Республика Башкортостан, Удмуртская Республика, Краснодарский и Красноярский край, Нижегородская область) государственная кадастровая оценка земель поселений в 2006 году проведена по отдельным муниципальным образованиям региона, что не отвечает основным принципам массовых оценочных работ, это создает основу для создания несопоставимой внутри региона налоговой базы.
В целях совершенствования методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений и методического обеспечения работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, проведение которых намечено на 2007 год, Роснедвижимостью совместно с Минэкономразвития России разработан проект методических указаний по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель поселений, который предусматривает осуществление оценочных работ в разрезе каждого земельного участка. В целях обеспечения автоматизированного расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений (в соответствии с проектом новых методических указаний) Роснедвижимостью в 2006 году разработано специальное программное обеспечение.
Оценка земель лесного фонда Российской Федерации в соответствии Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель и Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда осуществлялась на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда был проведен на территории Российской Федерации в 2002–2003 гг. в два этапа. Результатом первого этапа оценки являются средние для субъекта Российской Федерации удельные показатели кадастровой стоимости земель лесного фонда. Так, самые ценные лесные земли, кадастровая стоимость которых составляет 0,75 руб./кв.м, расположены в республиках Адыгея, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Северной Осетии – Алании. При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге оценка земель лесного фонда не проводилась по причине отсутствия объекта оценки.
Второй этап оценочных работ проводился по решению субъектов Российской Федерации. Так, в 34 субъектах Российской Федерации проведен второй этап государственной кадастровой оценки земель лесного фонда и рассчитаны удельные показатели кадастровой стоимости лесных земель в границах лесхозов. По результатам оценочных работ самые ценные лесные земли в границах лесхозов, кадастровая стоимость которых составляет 1,22 руб./кв.м, расположены в Ставропольском и Приморском краях.
Результаты государственной кадастровой оценки земель лесного фонда утверждены органами исполнительной власти во всех субъектах Российской Федерации за исключением Московской области, Республики Калмыкия и Ханты-Мансийского автономного округа. Кроме того, в 2006 году специалистами Роснедвижимости совместно со специалистами Минэкономразвития России дорабатывался проект Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда.
Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения был проведен на всей территории Российской Федерации в 2003–2005 гг.
Все земельные участки промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению их кадастровой стоимости объединены в шесть групп.
Первая группа включает в себя земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, аэропортов, аэродромов, гидроэлектростанций, атомных станций. Ко второй группе отнесены земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений. Третья группа представлена земельными участками под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог. К четвертой группе отнесены земельные участки для разработки полезных ископаемых, железнодорожных путей, автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи. Пятая группа – земельные участки для размещения и эксплуатации железнодорожных вокзалов, автовокзалов, речных портов, иных подобных объектов. Шестая группа представлена земельными участками под военными организациями, учреждениями, другими военными объектами, а также землями иного специального назначения.
Для целей определения кадастровой стоимости каждого из земельных участков, отнесенных к первой группе, применялся индивидуальный подход, как к участкам, занятым единичными, уникальными объектами. При этом использовались сравнительный подход (метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения) и доходный подход к оценке (метод остатка и метод предполагаемого использования). Земельные участки второй группы оценивались с использованием моделей регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода. При оценке земельных участков третьей группы использовался подход, основанный на определении эталонного (базового, типичного) земельного участка. Земельные участки четвертой, пятой и шестой групп оценивались исходя из результатов оценок земель иных категорий или групп земельных участков, в составе земель промышленности и иного специального назначения (сравнительный подход).
В результате проведения оценочных работ были определены удельные показатели кадастровой стоимости по шести группам земель промышленности и иного специального назначения, а также кадастровая стоимость в рублях за квадратный метр каждого земельного участка в составе земель промышленности и иного специального назначения. При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге оценка земель промышленности и иного специального назначения не проводилась по причине отсутствия объекта оценки.