Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация не является элементом формы сделки (договора), а соответственно не требуется и государственная регистрация предварительного договора аренды недвижимости, поскольку в силу п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.
Данная позиция находит свою поддержку и в судебной практике. Так, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 применительно к договору аренды разъясняется, что предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как регистрация сама по себе элементом формы договора не является. Кроме того, также отмечено, что предварительный договор не является сам по себе и сделкой с недвижимостью, поскольку его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества[17].
В то же время, из этого не следует делать вывод о том, что и соглашение сторон об изменении договора аренды недвижимости (например, изменение размера арендной платы) также не подлежит государственной регистрации на том основании, что в силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор, а раз государственная регистрация не является элементом формы договора, то и соглашение об изменении договора регистрации не подлежит.
Как разъяснено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
Во-первых, обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).
Правила п. 1 ст. 652 ГК РФ имеют общий характер. Арендатору, одновременно с передачей задания или сооружения, передаются права на часть земельного участка независимо от того, является ли арендатор собственником земельного участка. Право на часть земельного участка передаётся арендатору задания или сооружения лишь в том случае, когда арендатор и владеет, и пользуется зданием или сооружением.
Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение.
Когда арендодатель задания или сооружения являет и собственником земельного участка, согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ арендатору предоставляется либо право аренды на соответствующую часть земельного участка, либо иное право. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. З ст. 652 ГК РФ).
Заключения отдельного договора аренды части земельного участка не требуется, а плата за пользование земельного участка уже включена в размер арендной платы за задание или сооружение, если иное не предусмотрено законом или договором.
На судьбу прав арендатора на земельный участок, до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ)
Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче помещения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
Обязанность арендатора по возврату арендованного помещения оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче помещения (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче помещения в аренду.
Указанные правила имеют большое значение на практике.
Так, например, в связи с тем, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества по акту приема-передачи, то только после его составления и передачи имущества арендодатель вправе требовать уплаты ему арендной платы. На указанное обращалось внимание и в арбитражной практике.
Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 № 678/96[18] отмечено, что арендодатель обязан передать арендатору помещение по акту сдачи-приемки. Поэтому вывод о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче арендатору помещения, является ошибочным.
В-третьих, к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений, помимо его предмета, относится также цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
В случае, когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору помещения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Фактический размер помещения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь передаваемых помещений вполне может содержаться и в самом договоре.
Часто арендная плата по договору устанавливается в условных единицах (у. е.).
Арендная плата за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург устанавливается в соответствии с методикой определения арендной платы и расчетов объемов возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и осуществлению неотделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда[19].
В настоящее время продолжает действовать методика, утвержденная Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.1997 № 1291-р[20].
Величина условной единицы, применяемая в методике, устанавливается один раз в год при рассмотрении и утверждении проекта закона Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год и утверждается одновременно с принятием закона Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год[21]. Законом Санкт-Петербурга от 09.12.2003 N 676-101 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2004 год"[22] с 1 января 2004 года величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 31 рубль 50 коп.
И наконец, в-четвертых, в договор аренды нежилого помещения желательно включить пункт об обеспечении тепло‑, водо-, газо-, энергоснабжении и снабжении иными ресурсами сдаваемого в аренду помещения. Эту обязанность может возложить на себя как арендодатель в пределах отпущенных ему по соответствующим договорам мощностей, так и арендатор, например, заключив прямые договоры непосредственно с организациями, представляющими указанные услуги. Обычно для обоснованного осуществления арендатором помещения затрат по оплате коммунальных платежей достаточно согласования арендодателем (абонентом) со снабжающей организацией факта установления субабонентских отношений между арендатором и арендодателем. Снабжающая организация выражает свое согласие на установление субабонентских отношений в письменном виде.
Обязанности по оплате коммунальных платежей могут быть возложены на арендатора посредством установления арендной платы в форме постоянной и переменной составляющих. В качестве последней могут быть предусмотрены в том числе расходы, связанные с электро- и теплоснабжением, водоснабжением и канализацией.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст.656 ГК РФ). В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, условий предусмотренных договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя. Помимо этого арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.