УСТАНОВИЛ:
С. обратилась в суд с иском к ОАО «Забайкалзолото», Ж.С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании недействительной регистрации права собственности Ж.С. на квартиру, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать право собственности, взыскании компенсации морального вреда, указывая, что 28.02.1995 заключила с ОАО «Забайкалзолото» договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым ей должны были предоставить трехкомнатную квартиру N 96 в г. Химки Московской области по ул. М. Рубцовой д. 1 к. 3. Однако в нарушение условий договора квартира ей предоставлена не была, а была продана Надутому А.Н., а затем согласно договору купли-продажи от 11.01.1999, продана Ж.С.
Ж.С. обратился в суд с иском к С. о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве от 28.02.95, указывая, что вышеназванная квартира еще в 1994 г., в соответствии с договором между Западной группой войск и АО «Забайкалзолото», предназначалась военнослужащему ЗГВ Надутому А.Н.
К., на основании договора купли-продажи от 07.04.95 являющийся собственником 3-комнатной квартиры N 16 в указанном доме, обратился в суд с иском к С., Ж.В. и Ж. о выселении, указывая, что ответчики неправомерно в течение 7 лет занимают принадлежащую ему на праве собственности квартиру.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 25.11.2002 в удовлетворении иска С. отказано, встречные иски Ж.С. и К. удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 06.03.2003 решение суда оставлено без изменения.
Определением Химкинского городского суда Московской области от 07.02.2005 Ж. восстановлен процессуальный срок на кассационное обжалование решения суда от 25.11.2002.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.07.2005 решение Химкинского городского суда от 25.11.2002 в части удовлетворения исковых требований К. о выселении С., Ж.В., Ж. отменено и дело в этой части направлено на новое судебное рассмотрение. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Ж. просит отменить решение Химкинского городского суда от 25.11.2002 и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.06.2005 в части отказа в удовлетворении иска С. и удовлетворения иска Ж.С. и дело в этой части направить на новое судебное рассмотрение.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. от 21 декабря 2006 года дело по надзорной жалобе Ж. внесено на рассмотрение президиума Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, возражения на нее Ж.С., президиум находит судебные постановления подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении иска С. и в части удовлетворения иска Ж.С.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Отменяя решение суда в части удовлетворения исковых требований К. о выселении С., Ж.В., Ж., суд кассационной инстанции указал, что в материалах дела отсутствуют данные о надлежащем извещении Ж. о месте и времени рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с чем решение суда в соответствии с вышеназванной нормой закона подлежит отмене.
А по первоначально заявленным требованиям С. и по встречному иску Ж.С. кассационная инстанция оставила решение суда без изменения, указав, что Ж. стороной по делу не являлся, в связи с чем в силу ст. 336 ГПК РФ не имеет права на обжалование решения суда в указанной части заявленных требований.
Между тем, в соответствии со ст. 336 ГПК РФ правом на обжалование решения суда, принятого но первой инстанции в кассационном порядке обладают не только стороны по делу, по и другие лица участвующие в деле.
Ни статья 364 ГПК РФ, ни статья 336 ГПК РФ, такого ограничения, как возможность кассационного обжалования решения суда лицом, участвующим в деле лишь в той части, в которой данное лицо являлось стороной по делу, не содержат.
Не предусмотрено такого ограничения и другими нормами процессуального права.
Ж. является заинтересованным лицом по иску Ж.С. к С. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве жилья от 28.02.1995, заключенного между С. и ОАО «Забайкалзолото».
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 364 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене, в случае если дело рассмотрено в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных о времени и месте судебного заседания.
Поскольку в деле отсутствуют данные о надлежащем извещении Ж. с соблюдением требований ст. ст. 113 — 116 ГПК РФ о времени и месте судебного заседания 25 ноября 2002 года, судебные постановления в части отказа в удовлетворении иска С. и в части удовлетворения иска Ж.С. подлежат отмене, как постановленные с существенным нарушением норм процессуального права.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
ПОСТАНОВИЛ:
решение Химкинского городского суда Московской области от 25 ноября 2002 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 июля 2005 года в части отказа в удовлетворении иска С. к ОАО «Забайкалзолото», Ж.С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании недействительной регистрации права собственности Ж.С. на квартиру, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать право собственности, взыскании компенсации морального вреда и в части удовлетворения иска Ж.С. к С. о признании недействительным договора о долевом сотрудничестве в жилищном строительстве отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председатель президиума
С.В.МАРАСАНОВА
Признание договора купли продажи недействительным.
Признание договора купли продажи недействительным
Преимущественное право на собственность
Спор о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истца прав и обязанностей покупателя.
Обстоятельства дела
Л. обратилась в суд с иском к В. и Ш. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире N 11 по адресу: г. Москва, ул. Орлова, д. 5, кв. 11. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась Ш., которая по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату В. Истица считает, что при этом было нарушено ее право преимущественной покупки жилого помещения. Ответчик иск не признал.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы иск был удовлетворен. Суд решил признать договор купли-продажи комнаты, размером 11,9 кв. м в квартире 11, дома 5 по ул. Орлова в г. Москве, заключенный между Ш. и В., недействительным; перевести на Л. права и обязанности покупателя В. по договору купли-продажи комнаты, размером 11,9 кв. м в квартире по адресу: г. Москва, ул. Орлова, д. 5, кв. 11, заключенному Ш. и В., зарегистрированного в Москомрегистрации. Взыскать с Л. в пользу В. договорную покупную цену.
Согласно п. 1 договора купли-продажи продавец продает, а покупатель покупает одну изолированную комнату жилой площадью 11,9 кв. м с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Разрешая спор и удовлетворяя требования о переводе на Л. прав и обязанностей покупателя комнаты размером 11, 9 кв. м в квартире по адресу: г. Москва, ул. Орлова, д. 5, кв. 11, — суд правильно исходил из того, что при заключении договора купли-продажи не были выполнены требования ст. 250 ГК РФ, так как объектом продажи являлась комната и доля в общей собственности на места общего пользования. Извещения о продаже комнаты в письменном виде с указанием цены и других условий, на которых она продается, Ш. истице не направляла, что является основанием для признание договора купли продажи недействительным в судебном порядке.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, и признание договора купли продажи недействительным, не соответствующему закону.
Квартира 11 в г. Москва, ул. Орлова, д. 5 находилась в общей долевой собственности Л. и Ш., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой ответчицей комнаты, которое было нарушено при заключении между Ш. и В. договора купли-продажи.
Из анализа норм материального права следует, что самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, то есть вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру.
Такой вывод соответствует и содержанию права собственности, изложенному в ч. 2 ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. При этом он не связан какими-либо ограничениями своего права, кроме тех, которые вытекают из закона и из необходимости соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц. То обстоятельство, что при осуществлении права собственности на часть квартиры в виде комнаты ее собственник обязан соблюдать аналогичные права соседей на жилые помещения и места общего пользования, что он не может исключительно по собственному усмотрению владеть и пользоваться своим имуществом, является очевидным. Это подтверждает правильность вывода суда о том, что до реального раздела квартиры в многоквартирном доме право собственности на комнату, как на самостоятельный объект права собственности возникнуть не может, поскольку сам объект права собственности при множественности субъектов права не допускает в этом случае возникновения иного права, кроме права общей долевой собственности.
В соответствии с ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
До приватизации комнат в коммунальной квартире проживающие в ней лица являлись нанимателями комнат, а объектом государственной или муниципальной собственности являлась коммунальная квартира в целом. В результате приватизации комнат происходит не раздел квартиры, которая в подавляющем большинстве случаев и не может быть реально разделена, с выделением долей собственников, а передача государством или муниципалитетом своего права на квартиру нескольким собственникам, то есть возникла именно та правовая ситуация, которая регулируется ч. 4 ст. 244 ГК РФ.
В том случае, если квартира в результате приватизации перешла в общую совместную собственность или в общую долевую собственность, ее реальный раздел может быть произведен только с соблюдением правил о разделе общего имущества, закрепленных в ст. 252 ГК РФ.
Как определить, возможен или невозможен реальный раздел квартиры в многоквартирном доме, разъяснено в п. 12 действующего Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ (с последующими изменениями и дополнениями), согласно которому выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовании отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Данное разъяснение отражает устойчиво сложившуюся в судебной практике правовую позицию, заключающуюся в том, что объектом права собственности является квартира в целом, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир. Из этого следует, что при продаже комнаты предметом договора фактически является приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действует установленное ст. 250 ГК РФ правило о преимущественном праве покупки и при не соблюдении данного правила признание договора купли продажи недействительным.
В соответствии со ст. 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан, в том числе по признакам социальной принадлежности.
С учетом этих положений Конституции Российской Федерации установление разного режима собственности на квартиры, ранее находившиеся в государственной или муниципальной собственности и перешедшие в собственность граждан в результате приватизации, в зависимости от того, являлась квартира до приватизации отдельной или коммунальной, недопустимо, поскольку порождает неравенство граждан при реализации приобретенного права собственности на жилое помещение.
В соответствии с ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом.
Такими Законами являются Гражданский кодекс РФ, Закон РФ „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ и Федеральный закон „О товариществах собственников жилья“.
В этой связи содержание ст. 3 Закона РФ „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ не может толковаться как предусматривающее исключение из общих норм гражданского законодательства и создающее новый вид права собственности — собственность на комнату в квартире без предварительного реального раздела этой квартиры.
В соответствии со ст. 3 Закона РФ „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Поскольку общим имуществом в данном случае является вся квартира в целом, данная норма должна толковаться как прямо предусматривающая создание именно общей долевой собственности при приватизации комнат в коммунальной квартире.
Положения той же статьи Закона о том, что доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное; и что доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику, в этой связи не могут рассматриваться иначе, как устанавливающие порядок пользования отдельными комнатами при приватизации коммунальных квартир, а не как закрепляющие реальный раздел коммунальной квартиры между несколькими субъектами права общей собственности.
То обстоятельство, что Ш. в результате приватизации получила свидетельство о праве собственности на комнату размером 11,9 кв. м в указанной квартире на основании договора приватизации, а Л. на основании аналогичного договора — свидетельство о праве собственности на две другие комнаты размером 32,9 кв. м, означает, что таким образом произведено оформление определенного порядка пользования жилыми помещениями в виде конкретных комнат и местами общего пользования в едином объекте общей долевой собственности в виде квартиры.