Решение суда Московской регистрационной палатой (в настоящее время УФРС по Москве) на основании решения Хорошевского районного суда г. Москвы в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи о переходе права собственности на комнату размером 11,9 кв. м в кв. 11, д. 5 по ул. Орлова в г. Москве к Л. Запись о праве В. на эту комнату из реестра исключена.
Вывод
В результате приватизации комнат в коммунальной квартире происходит передача государством или муниципалитетом своего права на квартиру нескольким собственникам и возникает общая долевая собственность. Реальный раздел такой квартиры может быть произведен только с соблюдением правил о разделе общего имущества, закрепленных в ст. 252 ГК РФ.
При несоблюдении законом установленного правила о преимущественном праве на выкуп комнаты или доли в квартире, договор купли продажи признается недействительным.
Расторжение договора купли-продажи.
Расторжение договора купли-продажи.
Признание сделки недействительной.
Обстоятельства дела:
Юристы ПС Юр. Центра, представляя интересы Г.и Г.И., обратились в Преображенский районный суд г. Москвы с требованиями о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что принадлежащая Г. и Г.И. на праве собственности квартира N 17 в доме 11 по улице Комсомольской по договору купли-продажи от 20 марта 2003 года была продана К. за 1500000 рублей. До заключения договора между сторонами было достигнуто соглашение об обязанности ответчицы обеспечить за ними уход, а после их смерти организовать похороны. Истцы имели намерение заключить договор пожизненного содержания с иждивением, о том, что совершен договор купли-продажи, им стало понятно после того, как К. отказалась исполнять обязательства по их содержанию.
Юристы ПС Юр. Центра обратились с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи, как совершенного под влиянием заблуждения, и о возврате квартиры истцам.
К. иск не признала, в судебном заседании поясняла, что предложила приобрести у истцов квартиру за 1500000 рублей с условием их проживания в данном жилом помещении до их смерти. Через месяц после заключения договора, чтобы успокоить истцов, она написала соглашение, что будет ухаживать за ними, выполнять их поручения и похоронит их за свой счет.
Договор купли-продажи квартиры совершен истцами под влиянием заблуждения относительно природы заключаемой сделки. Исходя из совокупности представленных суду доказательств, суд сделал правильный вывод о том, что супруги Г. имели намерение заключить сделку пожизненного содержания с иждивением, а фактически была заключена сделка купли-продажи квартиры. Обязательным условием заключения ими сделки было предоставление пожизненного содержания со стороны К. Наличие у Г. волеизъявления на заключение сделки пожизненного содержания с иждивением доказано показаниями свидетелей Олениной Г.А., Борзых А.С., Губановой Л.С., наличием соглашения, составленного К., ее объяснениями в судебном заседании. Указанные доказательства исследованы судом и им дана надлежащая правовая оценка.
Представитель К. сослался на то, что К.добросовестным приобретателем спорной квартиры и возможно ли в данном случае применение общих положений о последствиях недействительности сделок.
Что касается вопроса о добросовестном приобретателе, то в данном конкретном случае он не имеет правового значения, так как суд установил, что К. приобрела квартиру у лиц, которые имели право на ее отчуждение, о чем приобретатель знала и не могла не знать.
Правовые нормы, содержащиеся в статьях 301, 302 ГК РФ, регулируют правоотношения, связанные с истребованием собственником имущества из чужого незаконного владения, в том числе и от добросовестного приобретателя, и к возникшим по данному делу правоотношениям применены быть не могут. Исходя из толкования статей 166, 167 ГК РФ добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника этого имущества.