Все это свидетельствует в пользу признания объектом недвижимости дома (здания) в целом, а не находящихся в нем отдельных жилых и (или) нежилых помещений. Более эффективным поэтому, как показывает опыт некоторых развитых правопорядков, было бы признание многоквартирного жилого дома юридически неделимой вещью и тем самым - объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на ограниченном вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необходимые расходы по содержанию дома. Тогда ситуация упрощается и исчезает надобность в создании и кондоминиумов, и товариществ собственников жилья, а жильцы получают прямой интерес в должном содержании всего дома, а не только "своей" квартиры.
К сожалению, отечественное законодательство в этом вопросе пошло другим путем, породив достаточно сложные юридические и практические вопросы. Этот путь, связанный с признанием индивидуальной собственности на часть жилого дома (этаж, квартиру, комнату) и общей собственности - на "общие части единой постройки", также известен в некоторых странах под названием "этажной собственности". Его главным недостатком, отмеченным в литературе, является установление различного правового режима для тесно связанных друг с другом принадлежностей и главной вещи, при котором единый по юридической природе объект недвижимости прекращает существование.
Иногда выдвигается также идея о признании "единым объектом" (имущественным комплексом) земельного участка и находящегося на нем здания (строения, сооружения и т.п.) с тем, чтобы обеспечить единство их юридической судьбы. Такой подход основан на ошибочном понимании классического принципа "superficies solo cedit" (все, находящееся на земельном участке, принадлежит собственнику этого участка), который в римском праве обеспечивал единство прав собственника на различные объекты, хотя и тесно связанные друг с другом в качестве главной вещи (земельного участка) и ее принадлежности (дома). Кроме того, его признание безосновательно препятствовало бы возведению и использованию строений, находящихся на чужой земле (предоставленной на ограниченном вещном праве, арендованной и т.п.)[15].
1.3 Признаки вещного права
Признаки вещных прав, закрепленных в законе:
- право следования за вещью переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество;
- абсолютный характер защиты вещные права защищаются от их нарушения со стороны любого лица, в т. ч. собственника.
Необходимо отметить, что в российском гражданском праве в отличие от некоторых зарубежных правопорядков в качестве самостоятельного вещного или иного имущественного права не выделяется право владения вещью (имуществом). В нашем праве оно традиционно рассматривается только в качестве правомочия (составной части) определенных вещных и обязательственных прав, не имеющего самостоятельного значения.[16]
В римском праве владение вещью (corpus possessionis), как известно, считалось необходимой предпосылкой наличия права собственности на нее. Развитый имущественный оборот также потребовал юридического признания факта владения вещью, в результате которого и ее фактический (беститульный) владелец при определенных условиях мог бы получить правовую защиту своего владения и использовать вещь в обороте. Этим объясняется появление норм о признании владения как "фактической власти над вещью" (§ 854 Германского гражданского уложения, п. 1 ст. 919 Швейцарского гражданского кодекса).
В российском гражданском праве, как до революции, так и в настоящее время действуют правила о защите фактического владения (п. 2 ст. 234 ГК РФ), но как таковое оно не признается особым вещным правом. Вместе с тем защита факта владения с помощью права придает ему известное юридическое значение, хотя владение и не превращается в самостоятельное вещное право[17]. Речь идет лишь об особой владельческой защите, с помощью которой охраняется самый факт принадлежности вещи определенному лицу в принципе безотносительно к наличию у него какого-либо права на нее.
Следует напомнить, что в римском праве самостоятельный институт владения также служил, прежде всего, для предоставления владельческой защиты как законным собственникам, так и добросовестным и фактическим владельцам вещей. "Держателям" же чужих вещей, например арендаторам или хранителям, вещно-правовая (владельческая) защита не предоставлялась. Между тем в отечественном гражданском праве признание владения правомочием ряда имущественных (гражданских) прав, в том числе обязательственных (например, прав арендатора или хранителя вещи), привело к признанию субъектов этих прав законными владельцами соответствующего имущества (вещей) с предоставлением им владельческой (вещно-правовой) защиты.
В результате этого владельцами вещей считаются субъекты не только вещных, но и многих обязательственных прав. В связи с этим они получают и вещно-правовую защиту своих прав против всех третьих лиц, включая собственника вещи (как, например, арендатор). Следствием этого стали известное "смешение" гражданско-правовых способов защиты различных имущественных прав и вызванная им фактическая утрата значения гражданско-правовых особенностей защиты права в качестве его квалифицирующего признака (позволяющего разграничивать вещные и обязательственные права).
В действительности владение как элемент (правомочие) договорного (обязательственного) права вполне может и должно быть защищено обязательственно-правовыми, а не вещно-правовыми способами (прежде всего иском о возмещении убытков, причиненных нарушением условий соответствующего договора). Ведь владение вещью в рамках обязательственного правоотношения само по себе не может породить никаких вещных прав. Иное дело - фактическое (беститульное) владение, которое, по меткому выражению Г. Дернбурга, "время возводит в право" и которое поэтому нельзя смешивать с владением вещью ("держанием") в рамках обязательственных отношений: лишь для него необходима особая вещно-правовая защита.
Особого упоминания заслуживают попытки объявить вещным правом право арендатора вещи.[18] Они свидетельствуют лишь о полном пренебрежении основами учения о вещном праве, согласно которым их перечень, содержание должны быть урегулированы непосредственно законом, причем исчерпывающим образом (numerus clausus), исключающим всякую возможность варьирования их сторонами какого-либо договора. Очевидно, что содержание конкретного договора аренды определяется его сторонами, от согласованной воли которых зависит, например, наличие в нем права распоряжения арендованным имуществом со стороны арендатора (путем сдачи его в субаренду или перенайма) и т.д., что просто немыслимо для ограниченных вещных права.[19]
Таким образом, различие вещных и обязательственных прав остается одним из фундаментальных начал российского гражданского права.
2.Виды вещных прав
Вещное право — право, обеспечивающее интерес правообладателя путем непосредственного воздействия на вещь, закрепляющее отношение лица к вещи.
Согласно ст. 216 ГК определяются следующие виды вещных прав:
- право собственности;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право ограниченного пользования земельным участком;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления.
Кроме того, к вещным правам можно отнести:
- залог, в т. ч. ипотеку;
- право пожизненного пользования жилым помещением определенными лицами и т. п.
Право собственности является основополагающим в числе прочих вещных прав. Все другие вещные права производны от него и являются ограниченными вещными правами.
Право хозяйственного ведения — это право владения, пользования и распоряжения имуществом, переданным юридическому лицу собственником, в пределах, установленных учредительными документами этого лица.
Одним из ограничений этого вещного права является обязанность согласования с собственником действий по распоряжению недвижимым имуществом.[20]
Право оперативного управления — право владения, пользования и распоряжения имуществом, переданным юридическому лицу собственником, в пределах, установленных законом, учредительными документами этого лица, назначением имущества и заданиями собственника.
Собственник вправе распоряжаться имуществом, переданным им в оперативное управление, но не используемое по назначению.
Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком. Устанавливается соглашением между его собственником и иными землепользователями в целях удовлетворения их интересов, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, например, проход через земельный участок, прокладка по нему коммуникаций и т. д. Сервитут следует за земельным участком и не может быть предметом самостоятельного распоряжения его пользователем.