Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства. Хотя такая разновидность пожизненной ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, был ему известен и предусмотрен ст. ст. 253 - 254 ГК РСФСР 1964 года. В новом ГК РФ он сформулирован значительно шире, и прежде всего относительно получателя ренты и видов отчуждаемого имущества, о чем будет подробнее сказано дальше.
Договор ренты - реальный и возмездный. Сущность его заключается в передаче одной стороной имущества в собственность другой стороны и получении в обмен на него периодически определенных денежных сумм от плательщика либо пожизненного содержания с иждивением.
Реальным договор ренты является в силу того, что получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ передает (а не обязуется передать) плательщику ренты в собственность имущество. Без передачи получателем ренты в собственность плательщика ренты имущества договор не будет считаться заключенным (подробнее см. комментарий к ст. 584 ГК РФ). Соответственно, права и обязанности по любому договору ренты могут возникнуть лишь при сложном юридическом составе, во всяком случае включающем следующие элементы: согласование сторонами существенных условий в едином документе, нотариальное удостоверение договора, передачу получателем ренты имущества в собственность плательщика ренты. Если под выплату ренты при заключении договора передается недвижимое имущество, то дополнительно требуется также государственная регистрация договора (см. комментарий к ст. 584 ГК РФ). Лишь одновременное наличие перечисленных условий приводит к признанию договора ренты заключенным и возникновению прав и обязанностей сторон. Сами же перечисленные действия, совершаемые в процессе заключения договора, подчиняются принципу свободы договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ), и их совершение зависит лишь от воли каждой стороны.[36]
Примечательно, что имущество при заключении договора ренты передается именно в собственность плательщика ренты. Последний приобретает право собственности на основании общей нормы п. 2 ст. 218 ГК РФ и специальной нормы, закрепленной в п. 1 комментируемой статьи. При этом момент перехода права собственности определяется по правилам ст. 223 ГК РФ. В частности, право собственности на движимое имущество возникает у плательщика ренты, по общему правилу с момента передачи имущества (п. 1 ст. 223). На недвижимое имущество такое право возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551).
Односторонне обязывающий характер состоит в том, что после заключения договора ренты обязанной стороной будет лишь плательщик ренты. Содержанием его обязанности является периодическая выплата получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме. У получателя ренты обязанности по договору ренты отсутствуют. Его действия по передаче имущества в собственность плательщика ренты основаны на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и совершаются в процессе заключения реального договора ренты (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
С.А. Хохлов обратил внимание на то, что договор ренты относится к "алеаторным (рисковым) сделкам"[37]. При этом он ссылался на соответствующие выводы О.С. Иоффе. Правда, С.А. Хохлов все же, как нам кажется, не учел, что в данном случае сам О.С. Иоффе подразумевал не договор ренты как таковой, а только тот его вид, который был единственно урегулированным тогда в ГК, т.е. договор пожизненного содержания с иждивением. Этому договору, равно как и договору пожизненной ренты, действительно присуща алеаторность. Имеется в виду, что признаком этих, как и любых иных пожизненных договоров, служит то, что их последствие (результат) для одной или обеих сторон зависит от неизвестного события. Применительно именно к пожизненным сделкам речь идет о неизвестности не самого события (смерти), а времени его наступления. При этом, как отмечал в свое время Г. Дернбург, алеаторность не влияет на эквивалентность отношений сторон[38]. По этой причине рисковые и меновые договоры.
В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Тем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.
1.3. Элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты
Статья 584 ГК РФ устанавливает требования к форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В настоящее время в редчайших случаях законодательством закрепляется необходимость нотариального удостоверения договора. Следует помнить, что такое требование может быть предусмотрено исключительно федеральным законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы Х Основ законодательства РФ о нотариате[39] (ст. ст. 53 - 56). При этом имеется ряд особенностей.
Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса (ч. 4 ст. 1 Основ). Статья 37 Основ содержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномочены такие должностные лица. Из категории нотариальных действий "удостоверение сделок" они вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок (завещаний и доверенностей). Потому следует сделать однозначный вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.
Проект договора может быть составлен как сторонами сделки, так и самим нотариусом. В первом случае нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ). Как правило, действуя в соответствии со ст. 15 Основ, нотариус сам составляет проекты договоров ренты.
Договоры ренты имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество (ст. 55 Основ).
Важное значение для действительности договора имеет место совершения нотариального действия. Договоры ренты, в которых под выплату ренты отчуждается движимое имущество, могут быть удостоверены любым нотариусом. Удостоверение договоров ренты, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимое имущество, напротив, производится лишь по месту нахождения такого имущества (ст. 56 Основ). Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[40].
С момента удостоверения нотариусом договор ренты, не предусматривающий отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но пункт 1 ст. 165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).
Если же договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит также обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем его государственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно с момента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов[41].
Законодатель при формулировании ст. 584 ГК РФ допустил логическую ошибку: содержание статьи оказалось шире, чем ее название. В статье говорится о форме договора и о его государственной регистрации. В заглавии статьи упомянута лишь форма договора. Требование государственной регистрации не является элементом формы договора. Потому правильнее было бы назвать ст. 584 ГК РФ "Форма и государственная регистрация договора ренты".
Осуществляется государственная регистрация в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[42] (ст. 586 Кодекса) и Методическими рекомендациями по регистрации (см. комментарий к ст. 604 Кодекса).
Договор ренты является реальным и возмездным - в процессе его заключения в силу требования п. 1 ст. 583 ГК РФ получателем ренты в собственность плательщика ренты передается определенное имущество (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату или бесплатно. Последний вариант не порочит правила о том, что договор ренты всегда является возмездным, поскольку, получив в собственность имущество, плательщик ренты обязуется выплачивать ренту. Естественно, при передаче имущества за плату подлежащая оплате сумма будет меньше (как правило, существенно) рыночной цены имущества. Иначе теряется смысл использования договора ренты - достаточно будет заключения договора купли-продажи. Каких-либо ограничений Кодекс не содержит, потому размер платы за отчуждаемое имущество определяется исключительно по соглашению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).