Залогодатель принимает на себя обязательства совершать действия, необходимые для обеспечения действительности предмета залога.
Не совершать уступки или не передавать полностью или частично свои права по Договору, не отчуждать, не обременять, в т.ч. в последующий залог, какими-либо иными обязательствами, не реализовывать предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя.
Принимать соответствующие, адекватные обстоятельствам меры к обеспечению сохранности предмета залога, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.
Не совершать действий, влекущих изменение или прекращение Предмета залога или уменьшение его стоимости.
Обеспечивать Залогодержателю возможность проверки наличия и состояния предмета залога.
В течение 5 рабочих дней предоставлять Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно предмета залога.
Ставить в известность Залогодержателя об изменениях, произошедших в предмете залога, о его нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или нарушения предмета залога в течение 5 рабочих дней с момента наступления события. Восстановить предмет залога по требованию Залогодержателя равным по стоимости в течение 20 рабочих дней с момента получения Залогодателем письменного уведомления Залогодержателя о восстановлении/замене предмета залога в случае его утраты или нарушения.
Уведомить Залогодержателя о факте оформления Жилья в собственность в соответствии с условиями договора об инвестировании строительства.
Все риски по данному договору, связанные с сохранностью предмета залога, лежат исключительно на Залогодателе.
Залогодержатель имеет право:
· Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
· Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о предмете залога.
· Осуществлять проверки наличия и состояния предмета залога.
· Обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем (Заемщиком) обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, Кредитным договором и Договором.
· Требовать от Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, Кредитным договором и Договором.
При уступке, отчуждении, обременении предмета залога без согласия Залогодержателя потребовать предмет залога из незаконного владения. В этом случае на Залогодателя возлагается ответственность в полном объеме как перед Залогодержателем, так и перед третьим лицом.
В случае нарушения Залогодателем обязательств, изложенных в Договоре, Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в процентном отношении от стоимости предмета залога Договор, в течение 10 рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.
Обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по Кредитному договору .
При заключении договора ипотеки очень важным является соблюдение всех требований, предъявляемых законом не только к порядку заключения, содержанию договора залога, но и форме, а также государственной регистрации договора об ипотеке.
Строгое требование заключения типовых договоров должно опираться на твердую гарантию того, что применение их не принесет ущерба, а приведет к упорядочению жилищной ипотеки и достижению оптимальной экономии. Сама природа жилищной ипотеки должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов. Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку.
Обратимся к судебной практике. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудив Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, проинформировал арбитражные суды о выработанных рекомендациях[4] :
1. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, следовательно, ипотека прекратилась.
2. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.
Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.
В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.
Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Помимо внесения 30 процентов стоимости будущего жилища, залога жилья (под непомерные проценты и ответственность), от залогодателя требуется письменное заключение второго способа обеспечения исполнения обязательств - поручительства, страховка в пользу кредитора имущества, передаваемого в залог, от риска в одной из рекомендуемых кредитором страховых компаний и своевременного возобновления страхования до полного исполнения обязательств по настоящему договору и т.д
Перечень недвижимых вещей, способных быть предметом ипотеки, дан в ч.1 ст.130 ГК РФ. Он не является исчерпывающим. Ипотека земельного участка с одновременной ипотекой находящегося на нем строения возможна, но только в случае, если такое условие прямо предусмотрено в договоре. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет сервитутные права на ту его часть, которая необходима для использования строения в соответствии с его назначением.
Предметом ипотеки не может быть имущество, изъятое из оборота. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке запрещена приватизация.
Таким образом, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Должны быть указаны идентификационные признаки предмета ипотеки. (при ипотеке. земельного участка к договору должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству); его оценочная стоимость, причем оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены; право, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю; орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя. Перечень требований кредитора-залогодержателя, подлежащих удовлетворение за счет заложенного имущества, диспозитивно устанавливается законом и включает уплату процентов за пользование кредитом, возмещение убытков вследствие ненадлежащего исполнения основного обязательства, уплату процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение
Глава 3 Обращение взыскания на заложенное имущество
3.1 Способы обеспечения исполнения обязательств
Поскольку гражданско-правовое обязательство само по себе еще не гарантирует его исполнение, существуют меры, которые побуждают каждую из сторон исполнять обязательства надлежащим образом и создают дополнительные гарантии защиты интересов управомоченного лица, предусмотренные законодательством или договором сторон
Некоторые из указанных в статье 329 ГК РФ способов (задаток, неустойка, поручительство, залог) относятся к числу традиционных, известных, как отмечалось выше, еще римскому частному праву.