Таким образом, проблемы остались и их нужно решать. Можно конечно сказать, что это частный случай, что нормативные акты не могут предусмотреть абсолютно все ситуации. Однако когда встаёт вопрос несоблюдения императивной нормы, когда в отсутствие чёткого механизма правового регулирования отсутствует даже общая норма, способная решить коллизию – эта проблема представляется достаточно существенной, чтобы на неё обратили внимание и она была решена.
Указанное правовое регулирование имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом и тем самым реализацию ими конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Вопрос 4. Выделите и проанализируйте правовые проблемы, связанные с переводом земель из одной категории в другую. Сформулируйте предложения по их решению. Аргументируйте свой ответ, приведите примеры.
Ответ:
Деление земель на категории — одна из важнейших функций управления. Порядок отнесения земель к категориям предусмотрен ст. 8 ЗК. Основанием для деления земель может служить изменение состава земель в связи с разделением на самостоятельные категории имеющихся категорий земель (земли специального назначения в перспективе).
Ст. 103 ЗК предусматривает, что использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию (основание — предоставление земель из земель запаса). Действующее законодательство содержит прямой запрет на изменение целевого назначения земель в ходе совершения сделок с землей. Договоры, предметом которых являются земельные участки относятся к документам, в которых указывается категория земель ( п. 2 и 3 ст. 8 ЗК). Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую влечет признание актов о таком переводе недействительными.
Отношения, связанные с переводом земель из одной категории в другую регулируются помимо Земельного Кодекса РФ Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", который является одной из важнейших составляющих земельного законодательства. Он устанавливает четкие критерии перевода земель, а также порядка и сроков выполнения действий, связанных с переводом земель из одной категории в другую, но в то же время содержит много неясностей и неточностей, усложняющих его толкование и применение, которые приводят к проблемам на практике.
Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. В ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" указано, что к ходатайству о переводе земли из одной категории в другую требуется согласие правообладателя. Вместе с тем в числе оснований для отказа в переводе земли из одной категории в другую несогласие правообладателя не указано вообще. К тому же неясно, кто понимается под "правообладателем" - собственник или титульный владелец.
Также в законе установлено, что ходатайство о переводе земель подается заинтересованным лицом, однако не разъяснено, кто именно под таким лицом подразумевается.
В статье 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установлен закрытый перечень из 7 оснований, по которым может быть осуществлен перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию. Фактически перевести землю из состава сельскохозяйственных угодий можно только в исключительных случаях. На практике часто встречаются случаи перевода в связи с установлением или изменением черты поселений, созданием особо охраняемых природных территорий. Таким образом, суть основной проблемы перевода - это определение оснований для такого перевода. Здесь можно сказать о том, что исследование возможности такого перевода, как правило, ложится на плечи лица, заинтересованного в таком переводе. Предварительно вопрос прорабатывается в уполномоченных органах Министерства по природным ресурсам и т.п. Безусловно, это не предусмотрено законом, но без предварительной проработки этого вопроса вряд ли удастся добиться положительного результата. И только заручившись предварительным согласием всех заинтересованных органов, можно обратиться с ходатайством в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.
Следует учитывать, что действующее законодательство не содержит определения непригодности земельного участка для осуществления сельскохозяйственного производства - оно содержится только в акте Минсельхоза СССР 1982 г., где под непригодными земельными участками понимаются "скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и земли под водой".
Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ внесены поправки, в соответствии с которыми перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного Кодекса РФ, в другую категорию вообще не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 статьи 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
В пункте втором статьи второй закона указано, что содержание ходатайства о переводе земель и перечень прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются субъектом Федерации, а иных земель - Правительством РФ. Вместе с тем пункт третий этой же статьи содержит закрытый перечень документов, прилагаемых к ходатайству.
Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений.
На практике существует ряд проблем, которые возникают уже на стадии подготовки ходатайства о переводе земель из одной категории в другую:
1. До подачи ходатайства земельный участок должен пройти процедуру кадастрового учета и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Основания проведения экологической экспертизы предусмотрены Федеральным законом от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе", в котором прямо предусмотрено проведение обязательной государственной экологической экспертизы при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется.
3. Расчет потерь сельскохозяйственного производства. На данный момент процедурой расчета потерь сельскохозяйственного производства занимается Федеральная служба земельного кадастра и ее территориальные отделения. Расчет производится по аналогии с расчетом потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные, методика которого существует уже давно, так как раньше процедура перевода лесных земель применялась чаще, очевидно, из-за большей экономической привлекательности таких земель для строительства с точки зрения их рентабельности. Расчет потерь сельскохозяйственного производства осуществляется на основании акта натурного технического обследования земель. При расчете учитываются состояние земель, освоенность, состав почвенного слоя, экологическая составляющая, социально-экономические условия, населенность, временная возможность использования земель по назначению, размер базовой платы за перевод в другую категорию. Сумма потерь влияют не только на решение администрации, но и на решение самого заявителя по поводу перевода, т.к. эта сумма носит компенсационный характер и уплачивается заявителем в бюджет единовременно.
В переводе земель из одной категории в другую будет отказано, если есть ограничения перевода либо запрет на перевод, установленные федеральными законами, если установлены несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территорий, землеустроительной либо лесоустроительной документации.
Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
По результатам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель либо акт об отказе в переводе. Важно, что акт о переводе земель не может быть принят на определенный срок. Перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд