• рыночной стоимости.
Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода.
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
Объект не должен быть уникальным.
Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:
Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
1. Срок экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;
2. Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
3. Находятся в родственных отношениях;Являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
5. Имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
6. Сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
7. Занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
8. Инвестиционной мотивации, которая определяется:
9. Аналогичными мотивами инвесторов;
10. Аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
11. Степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:
• Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
• Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка;
• Условия продажи и время продажи;
• Местоположение;
• Физические характеристики;
• Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.
• Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.
Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
• поправка на условия финансирования;
• поправка на особые условия продаж;
• поправка на время продажи;
• поправка на местоположение;
• поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
3. Статически обоснован;
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты;
Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:
1. Различия продаж;
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж;
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
4. Зависимость от активности рынка;
5. Зависимость от стабильности рынка;
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. .[7]
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта опенки с учетом накопленного
износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
- физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.
- внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.
Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа
Сон=Свс-Сизн(2)
Определение итоговой стоимости недвижимости:
Сит= Сз+Сон (3)
Преимущества затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
1.Технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
2.Обоснование необходимости обновления действующего объекта;
3. Оценка зданий специального назначения;
4. При оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;
5. Анализ эффективности использования земли;
6. Решение задач страхования объекта;
7. Решение задач налогообложения;
8. При согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом
затрат труда;
3.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
4.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;
6. Отдельная оценка земельного участка от строений;
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.
Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.
1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.
2.После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы – aij – представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.
Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
I - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;