Управление недвижимостью как коммерческим объектом включает подбор арендаторов и поддержание с ними рабочего контакта, проведение для них общих маркетинговых
мероприятий, формирование ставок аренды и операционных расходов, страховую защиту объекта недвижимости, анализ и контроль коммерческой составляющей договоров с поставщиками коммунальных услуг и внешних сервисов, обеспечение четкой прозрачной системы финансовой отчетности перед собственником.
Обе составляющие применяют уже заданные характеристики объекта недвижимости и оптимизируют лишь их использование. Управление объектом недвижимости как системой, напротив, задает характеристики, от которых зависят границы возможной оптимизации, и включает анализ рынка, создание концепции здания - как технических элементов (удобство служебных помещений, надежность эксплуатации и сервисного обслуживания закладываемых коммуникаций), так и коммерческих (соотношение используемых и неиспользуемых площадей, ориентация на якорных арендаторов со специфическими требованиями, в том числе к конструктивным особенностям занимаемых помещений), идея позиционирования объекта па рынке. При моделировании свойств объекта деньги не являются единственным или основным регламентирующим фактором. Идея оценивается не только с точки зрения финансовой достаточности (доступности) и рентабельности, но и с точки зрения доступности информационных и человеческих ресурсов. Причина - в объективно существующем дефиците указанных ресурсов у многих управляющих компаний.
Проблемы и затруднения управляющих компаний определяются как спецификой вида деятельности, так и степенью зрелости рынка управления недвижимостью и смежных рынков.
Еще недавно одной из наиболее актуальных проблем для участников рынка был дефицит информации об управлении. Управляющие активно изучали технологию управления, входа на объект. Их интересовало, как создать концепцию и что это такое; как посчитать, сколько человек нужно для эксплуатации объекта. Сегодня изучением данных вопросов занимаются начинающие и региональные компании, где рынок управления развит в значительно меньшей степени.
Так как носителем технологии регулярного управления объектом может являться отдельный специалист, задача приобретения технологии (или заполнения пробелов в технологии) может быть сведена к подбору кадров, в частности управленческих. Сложнее дело обстоит с технологией входа на новый объект, которой владеет сложившийся коллектив. При взятии новых объектов в управление требуется некоторое время на «обкатку» известной технологии. А поскольку рынок управления недвижимостью в настоящее время растет еще экстенсивно, в значительной мере за счет увеличения количества участников - управляющих
компаний, таким опытом обладают далеко не все называющие себя профессионалами в сфере управления недвижимостью.
Возрастание роли недвижимости в составе активов предприятия и конкуренция среди собственников вынуждает последних более внимательно относиться к предложениям управляющих компаний. Однако для самих управляющих компаний это означает ужесточение требований к объему управляемых площадей. Ведь объект передается сторонней компании не только потому, что она не зависит от руководства собственника объекта. Главная причина - в экономии, достигаемой при больших площадях управляемых объектов. Соответственно компания, управляющая одним объектом или только заявляющая о выходе на рынок управления, вряд ли сделает конкурентоспособное предложение собственнику.
Однако недостатки в оптимизации затратной части могут быть компенсированы, в частности активным продвижением на рынке, как это уже делали многие управляющие компании в начале своей работы.
С увеличением расходов, прямо или косвенно связанных с недвижимостью (налог на недвижимость, стоимость коммунальных услуг, зарплата персонала, занятого в обслуживании здания), неминуемо возрастет роль недвижимости в активах каждой крупной компании и суммарно в системе общенационального рынка.
Необходимость оптимизации пользования недвижимостью потребует от управленцев повышения осведомленности о современных возможностях и инструментах в данной сфере. Соответственно стратегия информирования, обучения пользователей как средство продвижения услуг сохранит свою эффективность для управляющих компаний.
Изменение спроса на услуги управления находится в тесной связи с изменением правовой ситуации на рынке недвижимости, в частности земли, где в ближайшие два-три года сохранится низкий входной барьер, появятся и оптимизируют маркетинговую стратегию и вход на новые объекты те компании, которые сегодня находятся в процессе формирования. Изменения в конкуренции, разборчивость потребителей вызовут дальнейшее развитие инфраструктуры.
Роль имиджевой составляющей в структуре активов управляющей компании еще возрастет. А смещение восприятия управления недвижимостью от набора полезных трудоемких операций к обеспечению стабильности процветания объекта потребует от управляющих адекватных вложений в нематериальную составляющую своего бизнеса.
Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет
существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.
Сервейеры выполняют следующие Функции:
1.Сбор, предоставление и обработка информации об объектах недвижимости;
2.Подготовка и внедрение проектов по застройке;
3.Оценка и управление недвижимостью;
4.Ремонт, реконструкция и модернизация зданий;
5.Строительная инспекция и экспертиза;
6.Продажа и аренда коммерческой недвижимости.
Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.
Задачи сервейенговой компании
В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям.
Основными задачами такой компании являются:
1. Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием;
2. Выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг;
3. Коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов);
4. Организация процессов развития недвижимости.
Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими разное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего
жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль.
В своей деятельности сервейинговые компании независимы, что делает необходимым участия в их деятельности общественных организаций. С такой целью в 2002 г. была создана общественная организация "Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров" (РООС), учредителями которого выступили: Госстрой РФ, МГСУ, ЦНИИУЭС, структуры Госстандарта и др. Основная задача этой организации послевузовская подготовка специалистов и проведение сертификации оценочных и сервейенговых компаний.
5. Проблемы на рынке недвижимости и пути их решения
На рынке недвижимости существует множество проблем. Рассмотрим некоторые из них:
1. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам бьет все рекорды.
Банки фактически свернули свои ипотечные программы: в феврале объем выданных ссуд составил всего 8,5 миллиардов рублей, в то время как в разгар кризиса в октябре-декабре
прошлого года банки ежемесячно выдавали в среднем ипотечных кредитов на 32 миллиардов рублей. При этом с 1 октября 2008 г. объем невозвратов по рублевым ипотечным кредитам увеличился в 2,5 раза. Эксперты предупреждают, что по мере сокращения ипотечных портфелей просрочка будет расти еще сильнее.
В феврале банки выдали ипотечных кредитов на 8,5 миллиардов рублей (8,2 миллиардов - в рублях и 300 миллионов рублей - в валюте). Такие данные опубликованы Банком России в "Бюллетене банковской статистики". При этом в четвертом квартале 2008 года, когда кризис был в самом разгаре, среднемесячная выдача ипотеки была на уровне 32 миллиардов рублей, а в середине 2009 года - на уровне 50 миллиардов рублей.
2. Банки сокращают объемы по выдачи ипотеки.
Участники рынка, с которыми беседовал "Коммерсант", говорят, что сейчас на сокращение выдачи влияют и высокие ставки - от 20% и выше. По их мнению, рынок ипотеки сейчас - это рынок госбанков: ипотеку выдают примерно 7-8 самых крупных игроков.
Резкое сокращение объемов выданной ипотеки банкиры объясняют сразу несколькими факторами. Во-первых, банки сокращают ипотечные программы:
сейчас реально выдают только ипотеку на городские квартиры и только на вторичном рынке. Выросла и минимальная сумма первоначального взноса - с 5-10% в 2008 году до 30-40% в данный момент. Стараясь минимизировать риски роста "плохих" долгов, банкиры стали тщательнее подходить к выбору заемщиков, предлагая кредиты с более консервативными