параметрами. К тому же, если до кризиса были распространены 30-летние и 20-летние программы кредитования, то сейчас банки готовы выдавать ипотеку на срок около десяти лет. Заемщики со своей стороны либо занимают выжидательную позицию, надеясь на существенное падение цен, либо просто не в состоянии платить по ипотеке из-за ухудшившегося материального положения, говорят эксперты.
3. Увеличение просроченной задолженности по кредитам.
В то время как объемы выданной ипотеки снижаются, "плохие" долги по ней растут.
С 1 октября прошлого года объем невозвратов по рублевым ипотечным кредитам увеличился в 2,5 раза - до 7 миллиардов рублей. Валютные кредиты возвращают еще хуже: по ним просрочка выросла более чем в 3,5 раза - до 7,6 миллиардов рублей. При этом значительный объем просроченной задолженности по валютным кредитам приходится на пять крупнейших по активам банков - 6,4 миллиардов рублей. Правда, рублевых кредитов в январе-феврале было выдано в 56 раз больше, нежели валютных.
Эксперты предупреждают, что по мере сокращения ипотечных портфелей банков просрочка будет расти еще сильнее. По их прогнозам, к середине года она может увеличиться в два раза и составить около 5%.
4. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не получило поддержки от государства.
Между тем, Владимир Путин, выступая с отчетом перед депутатами Госдумы, заявил, что решен вопрос о дополнительной капитализации АИЖК в объеме 20 миллиардов рублей, еще 40 миллиардов рублей агентство получит в кредит из средств, предназначенных для поддержки банковской системы. Правда, сроков и ставок этого кредитования премьер не уточнил. Ранее глава Минфина Алексей Кудрин обещал АИЖК 200 миллиардов рублей в виде кредитов, но потом в бюджете не нашлось средств ни на взнос в капитал, ни на кредиты агентству. В связи с этим гендиректор АИЖК Александр Семеняка признал, что в таких условиях агентство будет вынуждено ужесточить стандарты выдачи кредитов.
5. Инвесторы и потенциальные жильцы новостроек голосуют за комплексные решения.
Девелоперам придется очень сильно постараться, чтобы обеспечить покупателей новых квартир элитного и бизнес-класса всей необходимой инфраструктурой в условиях кризиса. Однако другого выхода у них нет - дома" в чистом поле" у них никто не купит.
Построить дом или даже целый квартал - это еще полдела, ведь все новостройки еще надо обеспечить инфраструктурой. В это понятие, когда речь идет о строительстве, вкладывается многое. Это и подвод коммуникаций к стройплощадке, и дороги, и обеспечение вновь построенного дома дополнительными "опциями" вроде подземного гаража, а также создание
сети необходимых учреждений и построек в районе - от детских площадок до поликлиник, магазинов и сервисных служб. Причем большинство инфраструктурных объектов рассматриваются городскими властями как обременения на строительство. Однако кризис существенно ограничил возможности многих девелоперов, поэтому в ближайшие годы в бизнес-сегменте можно ожидать скорее появления многофункциональных комплексов, когда в пределах одного жилого здания располагаются и различные сервисы, а также рекреация и офисы. Другой вариант - возведение жилых домов без "встроенных" сопутствующихучреждений, но с тщательно просчитанными инфраструктурными решениями, позволяющими гарантированно привлечь покупателей. [15]
Рассмотрим некоторые пути решения проблем, существующих на рынке недвижимости:
1. Сокращение издержек
Еще недавно казалось, что инфраструктурная проблема, по крайней мере, в новых районах будет решена. Ведь с бурным ростом строительства начали быстро развиваться и сопутствующие проекты. Архитекторы совместно с муниципальными службами и девелоперами разрабатывали планы обеспечения новостроек всем необходимым, стараясь
при этом найти по возможности оригинальное, но экономичное решение. Появились новые районы, где инженерная и социальная инфраструктура вводились в строй одновременно со сдачей домов. Соображения девелоперов понятны: инфраструктуру необходимо развивать максимально быстро, чтобы повысить стоимость квадратного метра. Сегодня девелоперские компании, стремясь выжить, сокращают все возможные издержки, в том числе и по инфраструктуре. Особенно сложно с техническими зданиями. "Объекты, имеющие коммерческий потенциал, такие, как магазины, могут быть реализованы сторонним инвесторам и проблем не вызывают. Сложнее с некоммерческими объектами. Трансформаторные подстанции и все остальное, необходимое для функционирования жилого комплекса, застройщику приходится возводить за свой счет, это одно из его неизбежных обременении". С предприятиями социальной значимости, такими, как школы, больницы и так далее, еще сложнее. Это очень дорогостоящие объекты, и их просто "повесить" на застройщика невозможно - весь проект станет нерентабельным, а значит, не найдется и инвесторов для застройки. Поэтому для их сооружения привлекают бюджетные средства или проводят переговоры с застройщиком, привлекая его к этим работам в обмен на определенные льготы. На сегодняшний день финансовые рынки испытывают несколько больший оптимизм относительно шансов девелоперов рефинансировать свои долги, отмечают эксперты. Однако, как констатируют они, сейчас отечественные стройкомпании стоят на бирже по-прежнему на 80% дешевле, по сравнению с маем прошлого года. "Такая слабая активность отражает неуверенность по
поводу времени и скорости восстановления спроса на рынке недвижимости. Кроме того, она объясняется обстановкой на рынке капиталов, ограниченный доступ к которым не позволяет девелоперам развивать свои проекты", - поясняется в докладе. В то же время, по мнению аналитиков Renaissance Capital, спад на рынке недвижимости России в целом уже закончен. Восстановление должно начаться в ближайшие 10 месяцев. Первым начнет расти спрос на массовое жилье. Также аналитики оптимистичны относительно будущего торговой недвижимости, но более осторожны в своих прогнозах по рынку офисов. При этом, по мнению экспертов, рост на рынке недвижимости будет более быстрым, чем можно ожидать из сегодняшней ситуации.
3. Сохранение качества
Строители домов бизнес-класса также уделяют повышенное внимание инфраструктуре.
Помимо возведения жилых комплексов, благоустраивают территорию и обновляют инженерную и социально-бытовую инфраструктуру района. Так, была выполнена реконструкция инженерных коммуникаций, обслуживающих существующие и вновь построенные здания, введены в эксплуатацию новые трансформаторные подстанции, отремонтированы и оборудованы детские и спортивные площадки.
4. Развитие ипотечного кредитования
Создание и эффективное функционирование организаций, обеспечивающих на высоком профессиональном уровне деятельность контрагентов ипотеки. Это могут быть регуляторы, посредники, рефинансирующие организации, накопительные фонды, информационно-аналитические центры, коллекторские агентства, специализированные общественные организации, страхователи, оценщики и иные организационные структуры. В этой сфере особо следует отметить деятельность федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
В качестве перспективных направлений развития ипотеки в России можно предложить:
совершенствование организации управления рисками в ипотечном кредитовании на основе создания жилищного фонда отселения, института солидарной ответственности, правовой инфраструктуры частных банкротств, специализированной системы страхования кредитной ответственности по ипотеке.
5. Перепроектировка и корректировка проектов строительства
Абсолютное большинство бумажных проектов сегодня перепроектируются. В первую очередь уменьшаются объемы в два, порой в три раза. Уменьшение объемов офисных проектов сейчас очень характерно для рынка.
В Екатеринбурге серьезно изменен проект "Стражи Урала": все запланированные в проекте офисы будут заменены гостиничными площадями.
В проектах, где уже нельзя менять конструктив, работают только с планировками квартир. В проектах на ранних стадиях проводят оптимизацию: убирают парковки, сокращают общие и полезные площади. Основная цель оптимизации — это снижение стоимости для покупателя. Это вызвано падением покупательской способности.
Изменение концепций жилых проектов чаще всего проходит с понижением классности здания. Наиболее востребованным в ближайшее время будет дешевое и качественное жилье. Возможно, быстровозводимое. Малоэтажные дома строятся в минимальные сроки. Инвестиции распределяются намного эффективнее, чем при многоэтажном строительстве, что важно при отсутствии длинных денег».[15]
Заключение
Недвижимое имущество является основным участником всех хозяйственных и социальных процессов. Как экономический актив оно выступает в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.
В работе нашли отражение вопросы об особенностях недвижимости в России.
К основным из них можно отнести:
-локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
значительно меньшее число сделок купли-продажи;
владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;