Таблица 26 - Источники ценовой информации для расчетов по транс-портным средствам
| http://www.uaz-online.ru/mode.6644-type.html |
| http://www.techincom.ru/price_prew.htm?id_rzd=6&id_cat=l http://www.reif-auto.ru/gaz-31029.htm |
| hrtp://www.techincom.ru/price_prew.htm?id_rzd=6&id_cat=lhttp://www.orbita-motors.ru/pages/auto/wpricecars_volga.htm |
| http://www.aviso.ua/a/Cn.aspx?r=2105&i=-2147475983 |
| http://www.lincoln.com/zephyr/home.asp |
| http://www.union-motors.ru/nissan-almera.shtml |
| http://www.zid.ru/ru/price.html |
| http://www. 1000avto.ru/spec.php?act=view&id=76&from=base |
Земельный участок.
Комплекс зданий и сооружений ОАО «Сосновая Роща» находится на землях особо охраняемых территорий (сочинский биосферный заповедник).
В соответствии с п. 4 статьи 58 Федерального закона "Об охране окружающей среды" (от 10 января 2002 г. №7-ФЗ с изменениями от 22 августа, 29декабря 2004 г., 9 мая 2005 г.) изъятие земель природно-заповедного фонда запрещается, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Следовательно, земельный участок продаже не подлежит, к нему применяется особый порядок землепользования, и определение рыночной стоимости земельного участка или стоимости права аренды практически невозможно из-за невозможности определения рыночной составляющей данного актива. Корректировка основных фондов приведена в таблицах №№ 27, 28.
Таблица 27 - Корректировка основных фондов предприятия
| Наименование вида (группы) основныхсредств | Балансовая (оста-точная) стоимость | Текущая рыночная стоимость без учета НДС |
| Здания | 61195291 | 457540520 |
| Машины и оборудование | 7071533 | 8659926 |
| Многолетние насаждения | 63203 | 265454 |
| Производств, и хозяйств, инвентарь | 1565598 | 3173131 |
| Прочие основные фонды | 234905 | 211415 |
| Сооружения | 16824442 | 127486971 |
| Транспортные средства | 412341 | 1130031 |
| Итого: | 87367314 | 598467447 |
Таблица 28 - Увеличение стоимости основных фондов
| Наименование группыосновных средств | Балансовая (остаточная) стоимость | Текущая рыночная стоимость без учета НДС | В абсолютномвыражении | В относительном выражении |
| Здания | 61195291 | 457540520 | 396345229 | 7,48 |
| Машины и оборудо-вание | 7071533 | 8659926 | 1588392 | 1,22 |
| Многолетние насаж-дения | 63203 | 265454 | 202250 | 4,20 |
| Производств, и хо-зяйств, инвентарь | 1565598 | 3173131 | 1607533 | 2,03 |
| Прочие основныефонды | 234905 | 211415 | -23491 | 0,90 |
| Сооружения | 16824442 | 127486971 | 110662529 | 7,58 |
| Транспортные средст-ва | 412341 | 1130031 | 717691 | 2,74 |
| Итого: | 87367314 | 598467447 | 511100133 | 6,85 |
Запасы предприятия:
Запасы предприятия представлены продуктами для питания проживающих, корректировка не производилась. Незавершенное строительство:
- по данным эмитента объекты незавершенного строительства на дату оценки находятся в практически завершенном состоянии и требуют лишь документального подтверждения о вводе в эксплуатацию, корректировка не производилась;
Дебиторская задолженность:
- представлена краткосрочной дебиторской задолженностью с средним сроком оборачиваемости 25 дней, корректировка не производилась;
Кредиторская задолженность:
- средний срок оборачиваемости кредиторской задолженности составляет 189 дней или 0,51 года.
Для корректировки использована ставка доходности по рублевым депозитам на срок 6 месяцев в размере 9,36% . С учетом этого скорректировная кредиторская задолженность составит 43796 тыс. руб.
Итоги Расчета стоимости предприятия методом чистых активов приведены в таблице 29.
Таблица 29 - Итоги Расчета стоимости предприятия методом чистых активов
| I | Активы | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | Коррек-тировка |
| 1 | Нематериальные акти-вы | 313 | 185 | 0 | 0 | 0 | |
| 2 | Основные средства | 79963 | 79130 | 82400 | 80968 | 78213 | 511100 |
| 3 | Незавершенное строи-тельство | 2030 | 3049 | 1931 | 1932 | 2059 | |
| 4 | Доходные вложения вматериальные ценно-сти | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 5 | Долгосрочные и крат-косрочные финансовыевложения (за исключе-нием выкупленныхсобственных акций) | 20277 | 31939 | 15589 | 34545 | 43500 | |
| 6 | Прочие необоротныеактивы (включая от-ложенные налоговыеактивы) | 0 | 0 | 0 | 7 | 13 | |
| 7 | Запасы | 5863 | 6716 | 7821 | 8861 | 9174 | |
| 8 | Налог на добавленнуюстоимость по приобре-тенным ценностям | 0. | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 9 | Дебиторская задол-женность (за исключе-нием задолженностиучредителей по взно-сам в Уставный Капи-тал) | 3178 | 4106 | 3131 | 1573 | 1694 | |
| 10 | Денежные средства | 19578 | 1355 | 957 | 0 | 2921 | |
| 11 | Прочие оборотные ак-тивы | 0 | 0 | 5 | 0 | 0 | |
| 12 | Итого активы, прини-маемые к расчету(сумма п. 1-11) | 131202 | 126480 | 111834 | 127886 | 137574 | |
| II | Пассивы | ||||||
| 13 | Долгосрочные обяза-тельства по займам икредитам | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 14 | Прочие долгосрочныеобязательства (вклю-чая отложенные нало-говые обязательства) | 60 | 0 | 0 | 171 | 327 |
| 15 | Краткосрочные обяза-тельства по займам икредитам | 0 | 0 | 0 | 0 | 4100 | |
| 16 | Кредиторская задол-женность | 34429 | 27712 | 11888 | 28204 | 33445 | 1684 |
| 17 | Задолженность учре-дителям по выплатедоходов | 386 | 331 | 58 | 38 | 499 | |
| 18 | Резервы предстоящихрасходов | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 19 | Прочие краткосрочныеобязательства | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 20 | Итого пассивы, при-нимаемые к расчету(сумма п. 13-19) | 34875 | 28043 | 11946 | 28413 | 38371 | |
| 21 | Стоимость чистых ак-тивов (итого активовминус итого пассивовп.12-п.20) | 96326 | 98437 | 99888 | 99473 | 99203 | |
| Корректировка баланса | 509416 | ||||||
| Индекс изменения ба-лансовой стоимостичистых активов | 0,98 | 0,99 | 1,00 | 1,003 | 1,000 | ||
| Стоимость чистых ак-тивов (тыс. рублей) | 589366 | 602280 | 611158 | 610276 | 608619 |
При расчете стоимости корректированных чистых активов за предыдущие периоды был использован индекс изменения балансовой стоимости чистых активов.
Таким образом, рыночная стоимость собственного капитала ОАО «Сосновая Роща», рассчитанная в рамках затратного подхода методом чистых активов, с учетом корректировки по состоянию на 31 декабря 2008 г. составляет 608619000 рублей.
3.5 Доходный подход3.5.1 Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)
При оценке бизнеса существует несколько моделей расчета чистого денежного потока. Вопросы выбора подходящей модели достаточно подробно освещены в литературе по оценке бизнеса и здесь рассматриваться не будут.
В данной работе используется модель денежного потока, порожденного собственным капиталом компании после выплаты налогов. Денежный поток для собственного капитала в этом случае определяется следующим образом (таблица 30).
Таблица 30 - Модель денежного потока
| Чистая прибыль после уплаты налогов | |
| Плюс | Амортизационные отчисления |
| Минус | Капитальные вложения |
| Плюс (минус) | Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала |
| Плюс (минус) | Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности |
| Итого равно: | Денежный поток собственного капитала |
Расчетная формула для оценки стоимости бизнеса по данной модели имеет вид:
£ДFVPV = -J^ + "—
(1 + г)' (1 + г)"5 (7)
где
PV - стоимость действующего предприятияDi - прогнозируемый денежный поток в i-м годуг - ставка дисконтирования
FVn - стоимость предприятия в n-ом году, которая рассчитывается по формуле Гордона:
где
D1 - доход в 1-й прогнозный год.
Формула для расчета реверсии справедлива при сформулированном выше допущении о стабилизации бизнеса в пост прогнозный период.
В результате построения прогноза и проведения процедуры расчетов мы получили величину, которой оценивается стоимость бизнеса на основе генерируемых им доходов при условии, что в качестве исходных данных приняты ожидаемые или наиболее вероятные значения прогнозируемых параметров.
Ставка дисконтирования определена по ставке дохода на собственный капитал предприятия в долларовом эквиваленте и приведена в таблице 31.Таблица 31 - Расчет ставки дисконтирования