Сторонами договора в данном случае являются орган коммунального хозяйства местной исполнительной власти и гражданин или коллектив индивидуальных застройщиков. В договоре должно быть указано место нахождения земельного участка, его длина по фасаду, задней, правой и левой меже в погонных метрах, общая площадь в квадратных метрах, оговорено, какой именно дом будет строиться – каменный, деревянный, смешанный.
Также как и при удостоверении других сделок, в данном случае нотариус обязан сделать не обходимые проверки и убедиться в том, что в данной местности разрешен отвод участков под индивидуальное жилищное строительство. Это необходимо, поскольку в отдельных городах и местностях предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть запрещено или ограничено в законодательном порядке. Кроме того, нотариус обязан разъяснить гражданину (коллективу индивидуальных застройщиков) правила постройки и содержания жилого помещения.
Иногда возникает необходимость изменить условия уже удостоверенного нотариального договора о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома (например, к участию в строительстве привлекаются другие лица). В таком случае можно составить отдельное соглашение об изменении условий договора, которое приобщается ко всем экземплярам первоначального договора, либо сделать надпись об изменении условий на всех экземплярах первоначального договора. Разумеется, соглашение должно быть подписано сторонами договора и нотариально удостоверено.
Если договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома необходимо расторгнуть, то при взаимном согласии сторон нотариус делает отметку о расторжении договора на экземпляре, который находится в нотариальной конторе, и в реестровой книге для регистрации нотариальных действий. Такая отметка может быть сделана на основании решения органов местной исполнительной власти, принятого по заявлению гражданина – индивидуального застройщика. При этом явка сторон в нотариальную контору по поводу расторжения договора не обязательна.
Отчуждение жилого дома (части жилого дома) или квартиры, принадлежащей лицу на основании права собственности, дачи, садового дома, гаража, земельного участка и других объектов недвижимости возможно в различных правовых формах: купля-продажа, мена, дарение, передача за выплату ренты или пожизненное содержание с иждивением.
В соответствии со ст. 7 федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи, мены и дарения сохраняется до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время такой закон принят. Согласно п. 1 ст. 33 указанного федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ он вступает в действие по истечении шести месяцев после его официального опубликования, т.е. 28.01.98. После наступления этого срока вступили в силу статьи 550, 560 и 574 ГК РФ, не предусматривающие обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
Таким образом, до 28.01.98 сделки с недвижимостью:
- должны быть совершены в письменной форме;
- должны быть нотариально удостоверены;
- подлежат государственной регистрации.
После 28.01.98 договоры купли-продажи, мены и дарения (но не договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением – ст. 584 ГК РФ):
- должны быть совершены в письменной форме;
- подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ.
Особое внимание следует обратить на тот факт, что данный федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.
2.3 Сделки с недвижимостью, находящейся в общей
собственности супругов.
Договор отчуждения недвижимого имущества, приобретенного после регистрации брака и являющегося общей собственностью супругов, может быть зарегистрирован органами юстиции лишь при согласии другого супруга на отчуждение дома, причем согласие на сделку должно быть выражено в письменной форме.
Если супруг продавца не дает согласия на продажу недвижимости, то продавец вправе требовать выдела своей доли из общего имущества с тем, чтобы в дальнейшем самостоятельно распорядиться ей.
При отсутствии спора о разделе недвижимого имущества супруги обращаются к нотариусу и получают свидетельства о праве собственности на долю в общем, имуществе. Такое свидетельство является правоустанавливающим документом и позволяет самостоятельно отчуждать свою долю в общем имуществе. Отчуждение возможно при соблюдении преимущественного права покупки других участников общей собственности. При наличии спора о разделе имущества между супругами вопрос об этом решается в судебном порядке по иску заинтересованной стороны.
2.4 Купля-продажа части недвижимого имущества.[1]
Любое имущество, в том числе и недвижимое, может находиться в собственности двух и более лиц. Такое имущество принадлежит каждому из этих лиц на праве общей собственности.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже (а также мене) доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лице с указанием цены и других условий, на которых продает ее, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В ходе продажи продавец может изменить объявленную цену и другие условия продажи. В случае если данные изменения увеличивают возможности других лиц как покупателей (уменьшается цена, предоставляется или увеличивается рассрочка и т.д.), участники общей собственности извещаются в указанном выше порядке.
Вышеуказанные правила об обязательном извещении других участников общей собственности об отчуждении своей доли не применяются в случае дарения доли в общем имуществе и передаче за выплату ренты. Не применяется преимущественное право при завещании и залоге доли.
В договоре об от отчуждении доли в недвижимом имуществе указываются идеальные (арифметические) доли (1/2, д и т.д.). конкретные части недвижимого имущества (комнаты и т.п.) указываются в том случае, если они совпадают с идеальными.
Арифметические доли исчисляются из размера общей площади или стоимости объекта недвижимости. При отчуждении жилого дома или квартиры можно исчислить доли из размера общей или жилой площади. В любом случае в договоре необходимо указать способ исчисления отчуждаемой доли.
Что касается реальных частей объекта недвижимости (комнат, частей или этажей в жилом доме), то на практике они могут не совпадать с идеальными долями. В этом случае владение и пользование конкретными частями объекта недвижимости осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Совершить отчуждение жилого дома вправе только его собственник, что должно подтверждаться правоустанавливающим документом.
Правоустанавливающим документом на жилой дом могут являться: нотариально удостоверенный договор купли-продажи (мены, дарения) жилого дома, по которому лицо приобретает право собственности на дом (договоры, относящиеся к периоду 1931-1936 гг., могли быть засвидетельствованы коммунальным органом); договор о разделе жилого дома, нотариально удостоверенный договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности (в РСФСР с 07.12.82 – договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности); договор о праве застройки, нотариально удостоверенный договор о предоставлении жилищно-строительному кооперативу индивидуальных застройщиков земельного участка для строительства жилого дома, акт о демуниципализации дома, свидетельство о праве на наследство, копия решения товарищеского суда о разделе дома между супругами.
Любой из вышеперечисленных правоустанавливающих документов должен иметь отметку о регистрации его в бюро технической инвентаризации.
При отчуждении жилого дома его инвентаризационная стоимость определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями.
Поэтому кроме правоустанавливающего документа нотариусу должна быть представлена справа БТИ или иного органа об инвентаризационной стоимости жилого дома.