Различные хозяйственные и бытовые постройки и сооружения (гараж, сарай, погреб, колодец и т.д.), являются служебными строениями и при отчуждении дома составляют с ним единое целое. Поэтому, если в договоре не указано иное, они вместе с домом переходят к новому собственнику.
2.6 Удостоверение договора купли-продажи жилого дома с условием
пожизненного содержания продавца.[2]
Такой договор удостоверяется по общим правилам удостоверения договоров купли-продажи жилых домов (частей домов). Особенность этого договора в том, что взамен денежного эквивалента покупатель обязуется предоставить продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре. Следовательно, в тексте договора следует подробно изложить все обязанности покупателя, вытекающие из взаимных расчетов сторон, связанных с передачей дома. Как правило, в таких случаях покупатель дома обязуется предоставить продавцу пожизненное обеспечение в виде жилья, ухода и необходимой помощи. Во избежание недоразумений в договоре необходимо оговорить, что продавец имеет право проживать во всем отчуждаемом доме или в выделенной ему в пожизненное пользование конкретной части дома, комнате либо в предоставленном жилье в ином доме, обязательно указать при этом мест нахождения дома. Не менее важно определить реальные денежные затраты на все виды материального обеспечения ежемесячно. В частности расходы на питание, одежду, обувь и т. т.; указать условия, на которых будет предоставляться уход необходимая помощь.
Удостоверяя договор, нотариус обязан проверить, является ли продавец дома нетрудоспособным (по возрасту или состоянию здоровья), о чем делается отметка в тексте договора. Отчуждение дома при жизни продавца не допускается.
2.7 Удостоверение договора дарения имущества[3]
Суть договора дарения заключается в безвозмездной передаче собственность имущества одним лицом другому. Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Договор не считается дарением при наличии встречной передачи вещи или права, либо встречного обязательства. В таком случае сделка считается притворной, поскольку совершается с целью прикрыть другую сделку и признается ничтожной.
Дарение основано на взаимном соглашении, так как предполагает согласие одаряемого принять предъявленное ему имущественное право. Тем самым оно отличается от прощения долга, которое относится к сделкам односторонним. Ничтожным признается договор, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ибо в таких случаях применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
Сторонами договора являются даритель и одаряемый: первый добровольно лишает себя определенного имущества, а второй –приобретает на него права. Предметом договора дарения могут быть вещи – движимые и не движимые, а также различные имущественные права, которыми даритель вправе распоряжаться. Вещи, изъятые из оборота, не могут быть предметом договора дарения. Вещи на владение и пользование которыми нужно иметь разрешение (лицензию), могут быть предметом договора, если одаряемый получит такое разрешение.
Нельзя забывать, что дарение не допускается:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законными представителями;
2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других социальных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Исключение из данного правила составляют подарки, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда.
Юридические лица, которым вещь принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, возможно по согласию всех участников совместной собственности.
2.8 Удостоверение договора займа[4]
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключением с момента передачи денег или других вещей (ст. 807 ГК РФ). Действующее законодательство не требует нотариального удостоверения этого вида договора. Однако по желанию сторон договор займа может быть оформлен нотариально. Практика свидетельствует, что договоры займа довольно часто удостоверяются в нотариальных конторах.
Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
В подтверждение договора займа и его условий может быть предъявлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Договор займа относится к числу так называемых реальных сделок, т.е. для возникновения прав и обязанностей необходима передача денег или вещей. Поэтому, если к моменту удостоверения договора передача не состоялась, нотариус не вправе удостоверять данный договор, поскольку займа фактически не.
В договоре займа: заемщик расписывается, указывая в договоре полученную денежную сумму или иной объект договора (например: « Восемьсот тысяч рублей получил. Сергеев Виктор Петрович – подпись»). Займодавец после фамилии, имени, отчества, ставит только свою подпись. Сложившийся в нотариальной практике порядок подписания договора займа делает его бесспорным долговым документом.
О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке».
Столь краткая информация о заключении договора означает следующее. Во-первых. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК). В-третьих. К ипотеке, возникшей из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ (п. 3 ст. 420 ГК РФ). В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему применяются нормы Закона «об ипотеке».
В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточное для идентификации этого имущества.
В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды.[5]
Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона «Об ипотеке».
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом, или в определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации[6]
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора , дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункты 4, 5 ст. 9 Закона).
В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то данное обстоятельство следует оговорить в тексте договора ипотеки в обязательном порядке что вытекает из п. 6 ст. 9 Закона.