6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимо го имущества[22].
Иногда в государственной регистрации не отказывают, однако принимается решение о ее отложении. Это происходит, если отсутствуют какие-либо из необходимых документов (перечень необходимых документов указан в п.2 и 3 ст.20 Закона об ипотеке), или необходимо внести в них изменения, либо нужно проверить их подлинность.
В случаях, когда государственная регистрация откладывается, орган, осуществляющий ее, требует, чтобы отсутствующие документы были представлены или соответствующие исправления были внесены. Для совершения указанных действий государственный регистратор устанавливает определенный срок (не более одного месяца). Если эти требования органа государственной регистрации не были выполнены, в государственной регистрации должно быть отказано.
О наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, можно говорить в том случае, когда не только был подан иск в установленном порядке (надлежащим истцом, надлежащему ответчику, по надлежащей подсудности и т.д.), но и соответствующим судом было вынесено определение о принятии искового заявления к производству.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причинах отказа. Копия сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке[23].
Изменения и дополнения в регистрационную запись не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключение составляют случаи, когда: 1) предмет ипотеки изменился настолько, что заложенной признается только часть ранее заложенного по договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может выступать в качестве самостоятельного объекта прав; 2) размер обеспечения изменился настолько, что размер требований, возникающих из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер и в соответствии с договором ипотеки расходы могут быть возложены на залогодержателя. Размер государственной пошлины устанавливается статьей 333.33 Налогового Кодекса РФ[24].
Основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке является одностороннее заявление законного владельца закладной. Кроме того, регистрационная запись может погашаться в результате совместного заявления залогодателя и залогодержателя (в тех случаях, когда закладная не выдавалась, а только заключался договор ипотеки). Наконец, ипотека может прекращаться на основании решения суда о ее прекращении. Данное решение может быть вынесено судом, как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки. Так, ипотека, будучи акцессорным (дополнительным) обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства. Ипотека прекращается также в связи с признанием недействительной или расторжением собственно ипотечной сделки. Погашение регистрационной записи об ипотеке предполагает аннулирование и закладной. Регистрация ипотеки является публичной.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.
Действия (бездействие) государственных органов и должностных лиц, связанные с регистрацией ипотеки, могут быть обжалованы в судебном порядке. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав
2.5 Субъект залогового правоотношения
Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог. Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то есть кредитор и залогодержатель — одно лицо. Необходимо отметить, что Гражданский кодекс последовательно придерживается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице. Так, в соответствии с частью 1 ст. 355 уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна только тогда, когда тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с которой к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, в нашем случае — права залогодержателя[25].
Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Эта норма Кодекса значительно расширяет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, могут получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков.
Каких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного право отношения, законодательство не устанавливает. К ним предъявляются общие требования для физических и юридических лиц. Одна ко, рассматривая договор залога жилого помещения, заключаемый для обеспечения кредита на приобретение жилья, необходимо помнить, что такой кредит может быть выдан только банком или иной небанковской кредитной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Таким образом, в данном правоотношении возникает специальный субъект— банк или небанковская кредитная организация[26].
При участии в залоговом правоотношении третьего лица основной акцент все равно делается непосредственно на объекте недвижимости, а не на отношениях между залогодателем и основным должником. Следует согласиться с О.М. Олейник, которая пишет: «Отношения между таким залогодателем и основным должником могут иметь различную природу и значения для залога не имеют»[27]. Эти отношения собственно юридического значения для залога не имеют, поскольку при залоге, соответственно и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи», то есть имеет место «ручательство вещью» или «реальный кредит». Суть реального кредита сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору, если должник не оправдает доверие. Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника[28]. При этом обязательным условием залога является право залогодателя на распоряжение закладываемой вещью. То есть залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяснимо. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ). Другими словами, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3. ст. 6 Закона об ипотеке). Действующее законодательство устанавливает также иные ограничения в отношении лиц. которые могут выступать в качестве залогодателей. Так, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. №1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации»)[29].
Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) — право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобственников вещи, напри мер, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лиц[30]. При залоге триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, то есть реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу недвижимости, залогодатель может только по согласованию с залогодержателем (кредитором), например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.