В договоре об ипотеке в обязательном порядке должны быть указаны: 1) право (т. е. право собственности, в том числе, общей долевой в определенной доле или общей совместной; право хозяйственного ведения; право оперативного управления - если ипотека устанавливается на право аренды имущества, находящегося в оперативном управлении арендодателя; право аренды), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки (в последнем случае - имущество, право аренды, на которое является предметом ипотеки), принадлежит залогодателю;
2) наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя9. Понятие закладной
Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости.
Владелец закладной приобретает права:
— на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
— залога на имущество, обремененное ипотекой.
Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок.
Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.
В соответствии с Законом об ипотеке закладную составляет залогодатель. Если он является третьим лицом (то есть не участвует в основном обязательстве), то он не является должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Первоначальному залогодержателю закладную выдает орган, который произвел государственную регистрацию ипотеки после ее регистрации.
Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время является федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные подразделения.
Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания ее таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная» либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной. Закон об ипотеке предусматривает недопущение составления и выдачи закладной, когда:
—предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, леса или право аренды указанного имущества;
—ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.
Закладная должна содержать обязательные сведения, а именно:
• слово «Закладная» в названии документа;
• полное имя (фамилия, имя, отчество) и место регистрации, если залогодателем является гражданин. Для юридического лица указывается его наименование и местонахождение в соответствии с учредительными документами;
• первоначальный залогодержатель, которому выдается закладная, его полное имя и место регистрации (для гражданина), наименование и местонахождение для юридического лица;
• обязательство, которое обеспечивается ипотекой, — название кредитного договора, иного денежного обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
• если залогодатель не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то имя должника. Если должником является гражданин, то указывается его полное имя и место регистрации, а если юридическое лицо — его наименование и местонахождение;
• сумма обязательства, обеспечиваемая ипотекой, а также размер процентов, если они подлежат уплате по такому обязательству. Стороны могут договориться не о конкретной сумме, а об условиях, которые позволят определить эту сумму и проценты на момент исполнения обязательства. Например, стороны могут договориться, что размер процентов будет определяться на момент исполнения обязательства по учетной ставке, существующей в месте исполнения обязательства;
• срок выплаты суммы, подлежащей уплате залогодержателю, если сумма подлежит уплате по частям — срок или периодичность соответствующих платежей и размер каждого платежа. Стороны могут договориться об установлении условий, которые позволят определить сроки и размеры платежей (план погашения долга);
•достаточная степень детализации имущества, на которое устанавливается ипотека, что позволит его идентифицировать и различить от иного схожего имущества, прежде всего название имущества, подробное описание, а также место его нахождения;
• денежная оценка имущества, которая, как правило, устанавливается по соглашению сторон. Исключение составляет имущество, в отношении которого установление ипотеки является обязательным в силу закона. В этом случае имущество должно быть оценено профессиональным оценщиком и подтверждено его заключением;
• наименование права залогодателя, орган, его зарегистрировавший, номер, дата и место государственной регистрации, а если предметом ипотеки является право аренды, то — точное название имущества, являющегося предметом аренды, срок действия такого права;
• имущество, обремененное правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом. Имущество, не обремененное никакими перечисленными правами третьих лиц;
• подпись залогодателя, а если он является третьим лицом по основному обязательству, то и основного должника;
• предусмотренную законом запись государственного регистрационного органа, которая должна содержать полное наименование этого органа, дату, место и номер, под которым запись зарегистрирована. Сведения заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию;
• дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Если в документе отсутствуют сведения хотя бы по одному из перечисленных пунктов, то такой документ не может быть признан закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Однако данный перечень сведений не является исчерпывающим и по соглашению сторон может быть дополнен другими данными.
Закладная представляет собой единое целое. При этом к ней могут прикладываться документы, которые определяют условия ипотеки, либо необходимые для осуществления залогодержателем прав по закладной. Если она состоит из нескольких листов, то они должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью регистрирующего органа. Отдельные листы не могут составлять предмет сделок. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей, отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется дополнительный лист, на котором надписи и отметки делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.
Если впоследствии обнаружилось несоответствие закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, то верным должно считаться содержание закладной. Необходимо учитывать, что приобретатель такой закладной не знал в момент совершения сделки и не должен был знать о таком несоответствии, поэтому первоначальный залогодержатель не может ссылаться на это обстоятельство, и это правило не будет на него распространяться.