К отношениям пользования жилыми помещениями между собственниками квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные ст. ст. 131-137 ЖК РСФСР (правила найма жилых помещений). Таким образом, продолжает рассуждать автор, за бывшими членами семьи право пользования жилыми помещениями может быть сохранено лишь на условиях найма, и отмечает при этом, что в этой части положения ЖК РСФСР пока еще действующее, но во многом устаревшие, подлежат применению, сели не противоречат правилам, закрепленным теперь главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Это означает, что право пользования бывших членов семьи может быть прекращено в судебном порядке по основаниям, предусмотренным для расторжения договоров найма по требованию наймодателя (ч.2 ст. 135 ЖК РСФСР, п.2 ст. 687 ГК РФ, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 687 ГК РФ)
Теперь острота этого вопроса снята, так как ст. 558 ГК РФ обязывает собственника квартиры при ее отчуждении указывать в договоре лиц, имеющих право на пользование жилыми помещениями.
Для правового регулирования перестроечного периода характерно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ее связывали раньше. Но надо подчеркнуть, что принципы неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, равенства защиты всех форм собственности и восстановления нарушенных прав, закрепленные как на конституционном уровне, так и на уровне отраслевого законодательства имеют для частной собственности особое значение.
Необходимо направить развитие собственности граждан по такому пути, чтобы в полной мере удовлетворялись интересы собственников.
На сегодняшней день в процессе приватизации сложилась такая ситуация, когда собственниками становятся не все члены семьи, совместно проживающие в жилом помещении. Члены семьи могут дать согласие на приватизацию другим лицам, но сами могут и не пожелать стать собственниками (чтобы не отрезать для себя другие пути для улучшения жилищных условий).
С другой стороны, если супруги проживают отдельно, то приватизация жилого помещения одним из них не создает прав на это помещение для другого (то есть не приводит к образованию общей совместной собственности супругов). Не создает уже потому, что в данном случае приватизированное жилье не может относиться к имуществу, совместно нажитому в браке ( хотя судебная практика идет по иному пути).
Из изложенного вывод напрашивается сам - в необходимости предусмотреть в законодательстве совместное владение, пользование и распоряжение всех членов семьи приобретенным в собственность жильем, независимо от того к кому из них перешло право собственности.
В перспективе остается только надеется, что при подготовке нового Жилищного Кодекса будет обращено внимание на эти проблемы, и соответствующее поправки найдут в нем отражение.
Глава 3
Распоряжение приватизированным жильем
Закрепляя принцип свободной реализации, принадлежащих гражданам субъективных прав, действующее законодательство одновременно предъявляет определенные требования, которые должны соблюдаться при их осуществлении.
Содержание этих требований сводится прежде всего к тому, что осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Граждане должны действовать добросовестно и разумно (ст. ст. 157, 220, 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации); соблюдать основы нравственности и другие принятые в обществе нормы ( ст. ст. 169, 241 ГК РФ). Смысл такого требования направлен на то, чтобы в своей деятельности каждый субъект учитывал правила общепринятой морали
Гражданские права должны осуществляться в соответствии с их назначением.
3.1. Сделки: понятия, составные элементы, условия недействительности и причины, их порождающие.
Из содержания ст. 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» вытекает право граждан «...продать, завещать, сдавать в аренду жилые помещения, которые перешли им в собственность, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону».
Сделки - один из наиболее распространенных юридических фактов. Статья 253 ГК РФ излагает понятое сделки как «... действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
По теории гражданского права сделка представляет собой единство четырех элементов:
1. субъектов - лиц, участвующих в сделке,
2. субъективной стороны - единства воли и волеизъявления ( воля и волеизъявление -две стороны одного и того же процесса, отношения лица к совершаемому им действию. Они должны соответствовать друг другу. В случае, когда воля направлена на одной действие, например, назначать наследника своему имуществу, а волеизъявление выражает намерение совершать другое действие, например, оформить договор дарения этого имущества, сделка может вызвать споры между участниками, что препятствует ее совершению и в последствии может привести к негативным последствиям.
3. формы - она должна соответствовать требованию закона. Например: все сделки с приватизированными квартирами относятся к сделкам с недвижимостью, которые подлежат не только нотариальному удостоверению, но и обязательной государственной регистрации (ст. ст. 163, 164 ГК РФ)
4. содержание - это совокупность составляющих сделку обязательных условий. Необходимо, чтобы оно соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства.
Порок любого из этих элементов сделки приводит к ее недействительности, а это означает, что за совершенной сделкой не признается юридического факта.
В ст. 168 ГК РФ сформулирована общая норма, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона. Сделки бывают недействительными по основаниям, прямо указанным в нормах ст. ст. 167-183 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом - оспоримая сделка, либо независимо от такого признания - ничтожная сделка. По гражданскому праву недействительными являются сделки:
· не соответствующие законодательству;
· совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
· мнимые и притворные - по теории права с пороком формы и содержания;
· совершенные гражданином, признанным недееспособным;
· совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет;
· совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, а в отдельных случаях: при отчуждении недвижимости, при заключении договора о приватизации - без предварительного согласия органов опеки и попечительства;
· совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности - они относятся к сделкам с пороками в субъекте;
· совершенные гражданином, не способным понимать значения своих действий;
· совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств - сделки с пороками воли.
В последнее время увеличивающееся количество сделок, попадающих под категорию недействительных, органы прокуратуры связывают с процессом приватизации жилья.
«Широкое распространение получили сообщения граждан об исчезновении или гибели людей, особенно одиноких и престарелого возраста, квартиры которых были приватизированы. Установлены грубые нарушения порядка оформления документов в нотариальных конторах и бюро по обмену жилой площади. В выводах прокуратуры было указано на особо тщательные проверки договоров передачи жилых помещений в собственность и договоров отчуждения при наличии сигналов о таких нарушениях. По результатам проверок в ряде регионов было предложено рассмотреть вопрос о введении упреждающих мер за обоснованностью совершаемых сделок, усилить прокурорский надзор за исполнением Закона «О приватизации», принять меры по повышению ответственности работников жилищных органов, органов, осуществляющих приватизацию жилья, нотариальных органов и т.д. при установлении личности граждан, обращающихся по поводу приватизации жилья и удостоверению различного рода сделок с ним, при проверке полномочий представителей, действующих на основании доверенностей.»
Сложившееся в этой ситуации положение связано опять с неурегулированностью отдельных нормативных актов.
В ряде случаев для придания легальных форм незаконному приобретению приватизированных квартир заинтересованные лица используют несовершенство законодательства и нотариальных методик, не всегда позволяющих с достаточной полнотой выявить, насколько добровольными были действия доверителя, завещателя, дарителя, продавца или получателя ренты.
Следует обратить внимание на то, что среди граждан, совершающих какие-либо сделки, немало лиц с той или иной степенью психического расстройства. Эти люди, не признанные в судебном порядке недееспособными, в том числе лица престарелого возраста, не находящееся под психиатрическим наблюдением, лица, страдающее различной степенью шизофрении, алкоголизмом или наркоманией - все они зачастую, находясь под психологическим или физическим воздействием, становятся жертвами корыстных устремлений. Их переселяют из отдельных квартир в коммунальные, увеличивая тем самым вероятность конфликтов и преступлений, в худшем случае они пополняют контингент бродяг, попрошаек либо пропадают без вести.