Его основная задача - заменить нанимателя жилого помещения на собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов. Правда, только от того, что квартира перейдет в собственность, жилищная проблема не решится (физическая переуплотненность проживания как была так и останется, равно как и недостатки жилого помещения), зато изменится правовой статус проживающих, что само по себе немаловажно. Хотя характер и объем жилищных прав нанимателя не равен характеру и объему прав собственника, однако последний в отличии от первого наделен правом отчуждения, что значительно расширяет его правовые возможности удовлетворять по своему усмотрению не только свои потребности в жилье, но и что важно, других лиц.
Но цель реформы намного шире, она направлена на удовлетворение потребностей граждан в жилье путем фундаментальных преобразований существующей системы строительства, распределения и обслуживания жилищного фонда на основе изменений отношений собственности, создания рынка жилья и обеспечения социальных гарантий нетрудоспособным и малообеспеченным слоям населения. Достигнуть цели реформы невозможно, используя только приватизацию жилищного фонда. Через два дня после принятия Закона о приватизации 06.07.1991 года были внесены соответствующие изменения и дополнения в Жилищный Кодекс.
Вторым шагом было принятие 24.12.1992 года Верховным Советом РСФСР Закона « Об основах Федеральной жилищной политики» - который и определил основы новой системы удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусматривающей сосуществование двух взаимодополняющих механизмов решения проблемы - планово распорядительного и рыночного.
1.2. Общие положения Закона, основные условия его применения
Рынок жилья создают собственники жилья. Приватизация - один из путей возникновения множества таких собственников. Статья 2 Закона о приватизации в ее первоначальной редакции, дает определение понятия приватизации: « Приватизация жилья- бесплатная передача или продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде».
Бесплатная передача жилья предполагалась по всей территории Россиив размере 18 кв. м. обшей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м. на семью (решением Орловского областного совета народных депутатов от 24.01.1992 года норматив бесплатно передаваемой площади по городу Орду был установлен в размере 23 кв. м. общей площади на человека и дополнительно 12 кв. м. на семью), а площадь квартиры, превышающая бесплатную норму, подлежала оплате. Кстати, в 1992 году в г. Орле от продажи излишек жилой площади было получено дополнительно 10% всего городского бюджета.
Для ускорения процесса приватизации 23.12.1992 года в Закон были внесены изменения, которыми была введена равная для всех бесплатная приватизация, независимо от размеров и потребительских качеств жилых помещений. Суммы, ранее выплаченные гражданами за излишки площади подлежат возврату.[4]
Однако В.Н. Литовкин высказывает на этот счет совсем противоположное суждение: «Условия приватизации, которые были на каждом этапе, не имели и не имеют обратной силы, то есть впервые установленная Законом от 23 декабря 1992 года бесплатность приватизации занимаемого жилого помещения не касается тех, кто уже стал его собственником ранее до 1993 года на иных условиях (комбинации бесплатности и платности при передаче квартиры в собственность граждан) и тем более тех, кто полностью выкупил занимаемую квартиру на условиях 1992 года, если иное не установлено решением субъектов Федерации».[5] В г. 0рле не было заявлено ни одного требования о возврате сумм, уплаченных за излишки площади.
Всеобщая бесплатностьприватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации - ее новый принцип, действующей с 1993 года. Эта перемена ускорила темпы приватизации, 1993 годпо статистическим данным стал рекордным по количеству приватизированных квартир не только в Орле ( смотри приложение), но и по всей России.[6]
Другой принцип, положенный в основу Закона, не менялся, и его суть в ненасильственности. Приватизация осуществляется исключительно добровольно, при взаимной согласованности всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Следует отметить и демократичность этого принципа, ведь желание освободиться от обременительной для государства обузы могло подтолкнуть к введению принудительной приватизации, однако добровольность сохранена в Законе как обязательное условие.
Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого проживающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).
Новая редакция Закона дает новое определение приватизации - «бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений».
Определение понятия приватизации важно для того, чтобы не смешивать ее с продажей свободных квартир в домах тех же жилых фондов.
Закон характеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан только занимаемых ими жилых помещений в домах двух видов жилищного фонда: государственном и муниципальном.
Под жилым помещением понимается не только отдельная квартира, но и коммунальная, хотя приватизация такой квартиры рассматривается законом как исключение из правил.
Статья 4 Закона о приватизации предоставляет собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.
В связи с этим возникла повсеместная и довольно-такиострая проблема.
До положению о приватизации жилищного фонда г. Орла, утвержденному решением Малого Совета 04.03.1993 года за № 40, вопрос о приватизации коммунальных квартир решается идентично его изложению в Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.1993 года за № 4).
В л. 8 этого Положения определено, что в случае приватизации коммунальных квартир при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию, приватизации подлежит квартира в целом.
Особенности правового статуса коммунальных квартир вызывают неоднозначный подход к процедуре их приватизации. В качестве условия закон предусмотрел лишь получение согласия собственника жилищного фонда на приватизацию коммунальной квартиры в целом. Дальнейшей порядок приватизации комнаты указанный Закон не регламентирует.
В газете «Известия» от 15 ноября 1995 года в разделе «Экспертиза» на вопрос одной читательницы о возможности приватизации комнаты в коммунальной квартире , руководитель юридической службы Независимой ассоциации Ю. Якушев ответил: «не подлежат приватизации жилые помещения, находящееся в аварийном состояние, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах, закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Приватизироваться может квартира в целом, при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире, с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию.» Этот ответ полностью воспроизведен из содержании нормы закона.