Однако, для действенного осуществления охраны жилищных прав несовершеннолетних этой нормы оказалось недостаточно, что создало трудности для правоприменительных и судебных органов и явилось еще одной проблемой, которую надо было решать безотлагательно, в связи с тем, что законодательный пробел создал реальную перспективу лишиться жилья. Ситуация грозила перерасти в опасное социально-правовое явление, поэтому понятна важность принятого 20.07.1994 года еще одного Закона РФ « О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР», полностью направленного на охрану жилищных прав несовершеннолетних. Одним из наиболее спорных вопросов, связанных с приватизацией, как уже отмечалось выше, являлся вопрос о включении несовершеннолетних в приватизационные документы. В действующем законодательстве ответ на него отсутствовал, и на практике он часто решался не в пользу несовершеннолетнего.
Например, некто Н., нигде не работавшая и злоупотребляющая спиртными напитками, не включила четырнадцатилетнего сына в договор о приватизации, продала свою приватизированную однокомнатную квартиру и с сожителем уехала на новое место жительства, бросив ребенка на произвол судьбы.
Изменения, внесенные в Закон о приватизации, дополнили ст. 7 новой частью, в которой, наконец, определено, что в договор о приватизации (передачи жилого помещения в собственность) включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность, или несовершеннолетнее, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
В соответствии с действующем законодательством, основаниями права пользования жилым помещением является факт прописки гражданина и внесения его в лицевой счет. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей (ст. 20 ГК РФ).
Важное дополнение было внесено и в ст. 3 Закона о приватизации. Обязательным условием для совершения сделок в отношении приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетнее, является предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Отсутствие в законе прямого указания на это обстоятельство приводило к серьезным нарушениям прав несовершеннолетних.
В 1993 году (пик приватизации) в связи с огромным количеством писем, звонков, запросов, обращений в органы исполнительной, законодательной власти, в различные средства массовой информации по инициативе Генеральной Прокуратуры Российской Федерации были проведены проверки нарушения прав несовершеннолетних при приватизации жилья, по результатам которых Генеральная Прокуратура внесла специальное представление Министру Юстиции РФ об усилении контроля за строгим исполнением законодательства и необходимости официального оформления согласия органов опеки и попечительства при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних.
По внесенным в Закон дополнениям разрешение органов опеки и попечительства требуется независимо от того, являются ли несовершеннолетнее собственниками или членами семьи собственника, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением. Эти правила распространяются также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако, на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
Существенными были изменения в ст. 2 указанного Закона. Передача жилого помещения в общую собственность, а также в собственность одного из совместно проживающих совершеннолетних лиц, предусмотренная Законом от 04.07.1991 года, распространяется и на несовершеннолетних.
Появлению этой новеллы предшествовало постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 года, посвященное вопросам приватизации жилья. В п. 7 этого постановления подчеркивалось, что, поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющееся членами его семьи, либо бывшими членами его семьи, согласно ст. 53 Жилищного Кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающее из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками обшей собственности на это помещение.
Судебная практика уже неоднократно сталкивалась с необходимостью разрешения подобных споров. Например, по одному из рассматриваемых дел гражданке В. было отказано в иске о признании недействительным договора о приватизации, выданного на имя ее бывшего мужа. Доводы истицы о том, что в документ о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд первой инстанции признал необоснованными. Между тем, дочь проживала в спорной квартире, включена в лицевой счет и прописана. Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с другими пользователями стать участником общей собственности на это помещение, так как согласно ст. 53 ЖК РСФСР они имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения (см. приложение стр. 20 «обзор судебной практики»).
Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органов опеки и попечительства.
Дополнениями в Закон определен и порядок передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетних в зависимости от возраста. Так, жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет передаются им в собственность по заявлению законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия законных представителей.
Особо оговорен порядок оформления договоров передачи жилья в собственность несовершеннолетних в случае помещения их в детские или иные воспитательные учреждения. При такой ситуации закон возлагает на администрацию соответствующего учреждения, родителей, усыновителей, опекуна либо попечителя над имуществом, сели таковой назначен, обязанность в течении шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанные учреждения оформить договор о приватизации в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего. При этом средства от сделок должны зачисляться на счета по вкладам на имя несовершеннолетнего в местном отделении банка.
Помимо перечисленных дополнений в Законе от 20.07.1994 года имеются и определенные льготы для несовершеннолетних. Во-первых, оформление договора о приватизации жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, производится за счет средств местных бюджетов. Во-вторых, за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении совершеннолетия. Правда, эта льгота идет в нарушение принципа одноразовости приватизации жилых помещений, но будем полагать, что она установлена исключительно во исполнение ст. 3 Конвенции о правах ребенка.
Одновременно в обзоре судебной практики разъяснен вопрос о том, сохраняется ли за лицами, давшими согласие на приватизацию жилого помещения, право на безвозмездное приобретение в собственность другого впоследствии подученного жилого помещениям (имеется ввиду одноразовость бесплатной приватизации).