Оценка недвижимости (стр. 5 из 12)

Закон Российской Федерации "Об акционерных обществах" также требует проведения оценки рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками в определенных ситуациях. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.

Одна из особенностей современной российской экономики - наличие большого количества неэффективных предприятий, зачастую с большими материальными активами. Реструктуризация таких предприятий - достаточно сложный процесс, в котором есть место и для независимой оценки. Действительно, оценка предприятия необходима для выбора обоснованного направления его реструктуризации, в процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Независимая оценка различных видов стоимости предприятий (рыночной, восстановительной, ликвидационной) играет заметную роль и в процессе функционирования финансовых институтов рынка - банков, страховых компаний, фондовых бирж. Например, банки зачастую заинтересованы в оценке рыночной стоимости предмета залога или в определении ликвидационной стоимости предприятия - заемщика; страховым компаниям при заключении договоров страхования и выплате возмещения приходится определять восстановительную стоимость объектов; фондовые биржи и другие участники фондового рынка опираются на данные независимой оценки предприятия при определении курсовых цен на его акции.

Возрастающий поток иностранных инвестиций в российскую экономику также способствует увеличению спроса на услуги независимых оценочных организаций. Инвесторы, большинство которых из стран Западной Европы и США, приносят с собой свое понимание культуры и методологии осуществления инвестиционного процесса, в котором роль независимых оценщиков намного более значима, чем в представлении их российских коллег. Но, несмотря на формирование условий, способствующих повышению роли независимой оценки предприятий среди других механизмов рыночной экономики, на пути развития оценки бизнеса существует немало и препятствий. Основными препятствиями являются недоступность необходимой информации по параметрам сделок купли-продажи предприятий в различных отраслях (а зачастую и отсутствие самих сделок) и непрозрачность системы ведения финансовой документации на предприятиях. Кроме того, общая нестабильность экономики и недостаток ретроспективной информации по оцениваемому бизнесу часто делают ненадежными любые прогнозы по поводу возможных результатов хозяйственной деятельности того или иного предприятия. Все это накладывает серьезные ограничения на применимость современных подходов к оценке бизнеса, например, таких как сравнительный и доходный подход, а опыт российских оценщиков в области оценки бизнеса, в основном, сводится к применению традиционных для отечественной экономики затратных методов.

Можно сказать, что качество оценки бизнеса, как рыночной услуги, (а значит и спрос на эту услугу) в России будет зависеть от дальнейшего совершенствования всех механизмов фондового рынка, повышения его активности, формирования рынка слияний и поглощений, появления доступных потоков необходимой рыночной информации и общей стабилизации экономической ситуации в стране.

Основные принципы оценки бизнеса (предприятия)

Процесс оценки бизнеса предприятия базируется на определенных принципах. Эти принципы были сформулированы в результате многолетнего опыта зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценки. Все принципы взаимосвязаны между собой, но условно их можно разделить на несколько категорий.

Принципы, основанные на представлении собственника (пользователя):

· Принцип полезности говорит о том, что предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезно собственнику (т.е. способно удовлетворять какие-либо потребности собственника).

· Принцип ожидания заключается в том, что стоимость бизнеса предприятия зависит от прибыли, которая может быть получена от использования предприятия в будущем.

· Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности:

· Принцип вклада говорит, что сумма прироста стоимости бизнеса в результате привнесения какого-либо нового фактора (актива) должна быть больше затрат на привнесение этого фактора (актива).

· Принцип остаточной продуктивности приписывает земле, на которой расположено предприятие ту часть дохода от его бизнеса, которая остается после вознаграждения других привлеченных ресурсов - труда, капитала и предпринимательства.

· Принцип предельной производительности говорит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако при достижении определенной точки, общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

· Принцип сбалансированности гласит, что максимальный доход от бизнеса предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин всех факторов производства.

Принципы, связанные с рыночной средой:

· Принцип соответствия заключается в том, что для максимизации стоимости бизнеса предприятия, он должен соответствовать требованиям рынка по оснащенности производства, требованиям доходности, градостроительным решениям и т.д.

· Принцип регрессии говорит, что рыночная цена бизнеса предприятия с излишними, с точки зрения рынка, улучшениями, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и затраты на его формирование.

· Принцип прогрессии предполагает возможность увеличения рыночной цены бизнеса предприятия в результате положительного влияния от функционирования объектов, расположенных рядом.

· Принцип конкуренции сводится к следующему: конкуренция ведет к снижению чистых доходов, поэтому при прогнозировании будущих доходов бизнеса предприятия, конкуренцию необходимо учитывать либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо за счет увеличения фактора риска.

· Принцип зависимости от внешней среды достаточно очевиден - политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен и, соответственно, стоимость бизнеса предприятия меняется.

· Принцип изменения - стоимость бизнеса предприятия изменяется с течением времени.

· Принцип экономического разделения: при возможности, имущественные права нужно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

· Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это поиск разумного и возможного варианта использования предприятия, которое обеспечит ему наивысшую стоимость.

Основные подходы к оценке бизнеса (предприятия)

Оценку предприятия (бизнеса) осуществляют с позиций трех подходов: имущественного (затратного), доходного, и сравнительного (рыночного), которые в свою очередь, опираются на оценочные принципы, сформулированные здесь.

Эти подходы, как правило, не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Для оценки конкретного предприятия стараются использовать методы из разных подходов. При этом, каждый подход основан на использовании определенных групп свойств объекта оценки и соответствующих оценочных принципов.

Так, при оценке с позиции имущественного (затратного) подхода во главу угла ставится стоимость имущества (материальных и нематериальных активов) предприятия. Имущественный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, наилучшего и наиболее эффективного использования, экономического разделения.

При оценке с позиции доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести предприятие в будущем. Этот подход основан на принципе ожидания.

При использовании сравнительного подхода в оценке, основой для определения стоимости предприятия является мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли - продажи аналогичных предприятий. Сравнительный подход основан на принципе замещения.

Все эти три подхода к оценке бизнеса предприятия имеют свои преимущества и недостатки, свои предпочтительные области применения и объединяют в себе достаточно большое количество методов оценки, основные из которых описаны соответствующих страницах нашего сайта.

Особенности оценки бизнеса в России

Предприятие (бизнес) является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще и определенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков.

По мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценке будет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования по проведению независимой оценки в целом ряде случаев. Так, согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Этим же Федеральным законом определены случаи проведения обязательной оценки собственности в контексте судебных разбирательств. И судебные власти, и стороны - участники процессов уже осознали важность независимой оценочной экспертизы для объективного рассмотрения и выноса обоснованного решения по широкому кругу арбитражных и гражданских исков.