Поэтому, когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации.
Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.
Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1.
В соответствии с нормами Гражданского законодательства по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их госрегистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК); аренды предприятия независимо от ее срока (п. 2 ст. 658 ГК); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК). Таким образом, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе.
Этот вывод на основе ГК логически невозможен в связи с неудачной редакцией п. 1 ст. 164 ГК. Однако правоприменительная практика однозначно отвечает на этот вопрос. Например: п. 5, 15, 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором говорится, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли - продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В то же время в юридической литературе высказывались и другие мнения1. Например, М.И. Брагинский считает, что "в силу ст. 131 (хотя в данной статье перечислены не сделки, а права, подлежащие регистрации) государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость".
Из этого следует, что далеко не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться. Например, в соответствии со ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии же со ст. 558, 560 ГК государственной регистрации подлежат лишь договоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия. Поэтому, например, в случае продажи капитального гаража договор его купли-продажи государственной регистрации подлежать не будет, но переход права собственности на него к покупателю должен быть зарегистрирован.
Рассмотрим сделки с недвижимым имуществом, для которых законодатель предусмотрел обязательность государственной регистрации.
В соответствии со ст. 558 (п. 2) ГК РФ договоры купли-продажи: жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на, иной дом или квартиру (ст. 251ГК РФ); ст. 560 (п. 3) ГК РФ договоры продажи предприятия, как имущественного комплекса; со ст. 567 (п. 2) ГК РФ договоры мены: жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ) ст. 574 (п. 3), договоры дарения и пожертвования ст. 582 ГК РФ недвижимости (независимо от назначения объекта): доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), ст. 584 ГК РФ договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты, ст. 601 (п. 2) ГК РФ договоры пожизненного содержания с иждивением, ст. 624 ГК РФ договоры аренды недвижимости с правом выкупа ст. 4 (п. 3) ФЗ "Об участии договоры участия в долевом в долевом строительстве" строительстве, ст. 339 (п. 3) ГК РФ договоры о залоге недвижимости (ипотеке), ст. 615 (п. 2) ГК РФ договоры субаренды недвижимости, ст. 651 (п. 2) ГК РФ договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда
на срок не менее 1 года, ст. 658 (п. 2) ГК РФ договоры аренды предприятий как имущественных комплексов.
Итак, для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других случаях - необходимым условием признания договора заключенным1.
Говоря о правовых последствия несоблюдения требования о государственной регистрации следует отметить, что нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Рассмотрим несколько вариантов2.
1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ - продажа предприятия). Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого не могут быть признаны недействительными.
2. Закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, и договор считается заключенным с момента государственной регистрации (например, п. 2 ст. 558 ГК РФ - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), но законом не установлено, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной и соответственно не может быть признана недействительной.
3. Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст. 574 ГК РФ - договор дарения, ст. 584 ГК РФ - договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделкам будет применяться общее правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в трех рассмотренных примерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом1.
4. ГК РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ - договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ - передача недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом).2 В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.
Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ).
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается "ничтожной".
Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова "в случаях, установленных законом": когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации1.