Необходимо также организовать учет в бюджетах средств, направляемых арендаторами государственного и муниципального недвижимого имущества на проведение капитального ремонта и реконструкции арендуемых объектов. Эти суммы также могут быть учтены органами казначейства с последующим перечислением на лицевые или расчетные счета владельцев имущества.
Значение использования муниципальной собственности в социально-экономической жизни города настолько возросло, а процесс управления стал таким разноплановым, что возникла потребность в комплексном подходе и выработке направлений в управлении собственностью.
В интересах муниципальной экономики дальнейшее развитие и совершенствование управления недвижимостью следует проводить в следующих направлениях:
1. Нормативно-правовое обеспечение управления, включающее в себя: систему законов и нормативных актов, необходимых для поддержки эффективного управления городской недвижимостью; обоснованное определение расчетной нормативной базы управления (состав и оценка налогооблагаемой базы, принципы планомерного сокращения уровня и конкретных адресов дотаций и льгот и т.п.).
2. Мониторинг развития системы эффективного управления: разработка, официальное утверждение и сопровождение решений по распределению управленческих полномочий; перестройка организационных структур; переподготовка управленческих кадров; реализация программ и планов развития управления и механизмов его модернизации; развитие системы показателей эффективности управления и др.
В области развития земельных отношений ключевыми стратегическими задачами являются:
1. Завершение процесса разграничения муниципальной собственности на землю и оптимизация распределения между бюджетами различных уровней доходов, полученных от земельной собственности. В связи с этим необходимо уточнить критерии отнесения земельных участков к собственности того или иного уровня власти и откорректировать требования по разграничению застроенных участков, которые подлежат приватизации. Важным является положение, что доходы от распоряжения земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности, должны быть в большей степени перераспределены в пользу органов местного самоуправления. В результате разграничения и закрепления муниципальной земельной собственности появится основа для создания правовой системы управления земельными ресурсами, развития полноценного рынка земельной недвижимости.
2. Проведение переоформления прав постоянного (бессрочного)
пользования земельными участками на право собственности или аренды.
3. Создание условий для перехода к новому земельному налогу и налогу на жилую недвижимость, в том числе формирование полноценного реестра объектов налогообложения и развитие института массовой оценки недвижимого имущества.
4. Переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и создание кадастра недвижимости, совершенствование требований к формированию объектов кадастрового учета (включая землеустройство и техническую инвентаризацию). Немаловажным моментом при создании кадастра недвижимости являются разработка процедуры учета в нем зданий и сооружений, совершенствование требований к землеустройству и технической инвентаризации. Положения законодательства о формировании кадастрового учета объектов недвижимости также требуют более четкой и системной регламентации.
5. Совершенствование механизмов правовых ограничений по использованию земли и недвижимости, в том числе порядка и условий установления сервитутов, резервирования земель для муниципальных нужд; обеспечение принятия муниципальных актов правового зонирования территории. Возможность привлечения инвестиций на рынок недвижимости и развитие муниципальных образований во многом будут зависеть от выполнения органами местного самоуправления требований Градостроительного кодекса, разработки и утверждения права землепользования и застройки.
Нужно отметить, что важнейшей задачей стимулирования муниципального рынка недвижимости является совершенствование нормативно-правового регулирования в сфере землеустройства, инвентаризации и технического учета.
В связи с этим необходимо:
- уточнить порядок осуществления контроля за проведением землеустройства и требования к объему землеустроительных работ;
- законодательно установить признаки, по которым возможно установление границ земельных участков, не прошедших кадастровый учет, в том числе на основании имеющихся у землепользователя документов, подтверждающих границы земельного участка, а также обстоятельств, позволяющих определить его фактически сложившиеся границы;
- законодательно закрепить требования о порядке разработки формирования земельных участков;
- установить порядок государственного технического учета зданий, строений и сооружений территориальными органами Роснедвижимости;
- установить технические требования к проведению работ по технической инвентаризации и порядок их проведения.
С учетом изложенного целесообразно ежегодно на уровне муниципального образования разрабатывать и утверждать программу управления муниципальным имуществом на очередной год, включающую прогноз на 2-3 последующих года.
Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью. Поэтому, с учетом практики работы, а также в целях приведения нормативной базы в соответствие действующему законодательству, в 2010 году должна продолжаться работа Комитета по управлению имуществом г. Пущино Московской области по дальнейшему совершенствованию нормативной базы. Со своей стороны, Совет Депутатов г. Пущино Московской области должен утвердить стратегическую целевую программу «Совершенствование управления имуществом г. Пущино Московской области на 2010-2012 годы» и вынести соответствующее Положение. В этом Положении предположительно должны быть отражены следующие аспекты:
· изучить зарубежный опыт управления недвижимостью;
· в состав КУИ необходимо включить двух специалистов по управлению недвижимостью для постоянного анализа рынка, разработки антирисковой политики и рыночной оценки недвижимости;
· разработать маркетинговую стратегию на основе исследования и мониторинга рынка недвижимости г. Пущино Московской области;
· провести полную инвентаризацию объектов муниципальной недвижимости и её оценку для различных целей использования;
· создать единую систему учета, кадастра муниципальной недвижимости;
· решить проблемы приватизации муниципальной недвижимости, совершенствовать прогнозный план по приватизации;
· отладить регламент приема и рассмотрения заявлений по земельным вопросам;
· совершенствовать порядок предоставления земельных участков;
· совершенствовать арендные отношения нежилых помещений;
· совершенствовать арендные отношения с земельными участками;
· изыскать пути устранения задолженности по оплате как в судебном, так и во внесудебном порядке;
· создать официальный интернет-сайт КУИ г. Пущино или дополнить существующий.
Эффективность муниципального управления городского округа Пущино от применения на практике предложенных мероприятий проявляется сразу в нескольких сферах – социальной, экономической и политической.
Эффективность в экономической сфере обусловлена увеличением поступлений в местный бюджет от деятельности Комитета по управлению муниципальной недвижимостью. Для совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью в г. Пущино в состав КУИ необходимо включить двух специалистов. Это будет стоить городскому бюджету около 600 тыс. руб. На создание сайта Комитета по управлению имуществом уйдет еще 30 тыс. руб. Однако благодаря мониторингу и анализу рынка недвижимости, а так же разработанной специалистами маркетинговой стратегии и созданию общедоступного реестра недвижимости, минимальное пополнение муниципальной казны ожидается с 48325 тыс. руб. до 54174.25 тыс. руб. в год. При этом за аренду земельных участков планируется получить 12451.98 тыс. руб., что на 11% больше, чем было получено в 2009г. Доходы бюджета от продажи земельных участков минимально увеличатся на 17% и составят 8869.77 тыс. руб. Постепенно будет происходить расширение круга заинтересованных лиц в аренде и покупке муниципальной собственности, соответственно, доходы г. Пущино ежегодно будут увеличиваться.
При реализации предложенных мероприятий органы местного самоуправления получат возможность за первый год увеличивать доходы городского бюджета более чем на 12%.
Эффективность в социальной сфере:
1. Получение свободного доступа граждан к информации, их участие в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества.
2. Развитие и гармонизация социальных отношений, взаимодействие власти и населения по обустройству жизни в городском округе.
3. Доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения.
4. Привлечение субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Пущино.
Эффективность в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления. Вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти.