Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью в городе (стр. 9 из 12)

-недоработанность законодательства в целом.

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Г. ПУЩИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

3.1 Пути повышения эффективности организации управления муниципальной недвижимостью в г. Пущино

Недвижимость и управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Управление собственностью - комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.

Основным критерием эффективного управления муниципальной недвижимостью является увеличение доходной части бюджета. Этого можно достичь за счет эффективного управления недвижимостью, осуществления контроля за субъектами и объектами городских отношений, а также за счет экономии бюджетных средств, направляемых на осуществление функций управления. При этом ключевое значение должно быть придано выявлению и анализу факторов, которые воздействует на эффективность управления муниципальной недвижимостью. К ним относятся вещные, организационно-правовые, экономические, экологические и социально-культурные факторы (рис. 3).

Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование. Вовлекаемая в рыночный оборот доля недвижимости (передача объектов недвижимости в управление, долгосрочную аренду на инвестиционных условиях) остается незначительной, что не позволяет в полной мере реализовать экономический потенциал недвижимого имущества муниципального образования.

Спектр проблем, выявленных в результате анализа в практике управления недвижимостью, побуждает искать формы, методы и инструменты территориального управления. Решение данной проблемы может основываться на постановке, реализации задач в сфере совершенствования технологии развития управления муниципальной недвижимостью на основе формирования единого объекта недвижимости и перехода от существующего раздельного управления земельными участками и объектами недвижимости (строениями) к единому объекту управления и учета. Сформированная таким образом учетная единица должна представлять собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включая земельный участок, здание (сооружение) или его часть, инженерную инфраструктуру, зеленые насаждения и пр.

В результате исследования управленческой практики органов местного самоуправления выявлены следующие направления на пути дальнейшего преобразования имущественных отношений:

• комплексное рассмотрение в качестве объекта управления всей
муниципальной недвижимости; задача такого комплекса - обеспечение
доходов бюджета, имущественное, правовое и информационное обеспечение частных и коллективных потребностей населения в сфере недвижимости, привлечение инвестиций;

• выделение из общего множества (комплекса) объектов недвижимости первоочередных объектов (групп объектов) для построения и модернизации системы эффективного управления;

• выявление потенциала использования объектов городской
недвижимости (первоначально для выделенных первоочередных объектов управления) и введение новых механизмов управления, опирающихся на оценку этого потенциала;

• учет рисков в управлении городской недвижимостью, в разработке и
включении механизмов антирисковой политики;

• ведение постоянного контроля и регулярной оценки рыночной
стоимости объекта;

• открытость, конкурсность и равноправные подходы при
альтернативной смене и выборе новых типов структур управления:
муниципальных и не муниципальных, в том числе с участием зарубежных фирм, специализирующихся в управлении городским хозяйством и недвижимостью;

• развитие общесистемного эффективного управления недвижимостью
города, включающего в себя, во-первых, базовое информационно-техническое обеспечение управления недвижимостью, во-вторых, нормативно-правовое обеспечение управления и, в-третьих, мониторизацию процессов развития системы управления недвижимостью.

Выявлена несовершенность систем деятельности органов муниципальной власти во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур, упорядочения пространственного регулирования муниципального землепользования.

В сложившейся системе деятельности муниципалитетов в области управления недвижимостью и земельными ресурсами особое теоретическое и практическое значение приобретают вопросы совершенствования технологии управления в сфере градостроительного регулирования, которые должны решаться в следующих направлениях:

1. Установление правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

2. Создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости.

3. Обеспечение свободного доступа граждан к информации, их участие в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости.

4. Обеспечение контроля над соблюдением прав граждан и юридических лиц в сфере земельно-имущественного комплекса.

5. Внесение поправок в гражданское и земельное законодательство в части регулирования оборота земельных участков и объектов недвижимости и системы формирования единого имущественного комплекса.

Таким образом, комплекс мероприятий по совершенствованию методов управления недвижимостью муниципального образования нацелен на выработку инструментов их достижения, мониторинг результатов и оценку эффективности. Реализация этих целей возможна путем выработки методологии управления муниципальной недвижимостью, которая позволит решить следующие задачи:

• активизации проведения разграничения муниципальной собственности на землю, создания и актуализации базы данных по разграниченным участкам;

• взаимодействия финансовых потоков с бюджетом муниципалитета;

• совершенствования деятельности во взаимоотношениях с инвесторами в сфере юридических, землеустроительных и градостроительных процедур, упорядочения проблем гражданского и земельного законодательства;

• обеспечения мониторинга муниципальных земель, выявления не
используемых и неэффективно используемых участков.

Одной из ключевых задач управления недвижимостью является проведение разграничения государственной собственности на землю, создание и актуализация базы данных по разграничиваемым земельным участкам, подготовка и переподготовка кадров в этой области, планирование и управление данным процессом. Сделан только первый шаг в этом направлении, который убедил всех в сложности и трудоемкости данной работы.

Принимая во внимание, что за прошедшие годы так и не удалось эффективно организовать работу по разграничению государственной собственности на землю, следует быть готовым к тому, что этот процесс будет продолжительным и потребует гораздо больше усилий, времени и финансовых средств.

Второй, но тесно связанной с первой, задачей является обеспечение мониторинга использования государственных земель, выявление неиспользуемых и неэффективно используемых земельных участков.

Третьей задачей по мере разграничения муниципальной собственности на землю является организация планомерной работы по эффективному использованию земельных ресурсов, по представлению в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подготовка, заключение и учет договоров аренды, расчет и начисление арендной платы, контроль за платежами, составление списков неплательщиков, ведение претензионно-исковой работы).

В целях совершенствования системы эффективного управления объектами недвижимости, находящимися в ведении муниципальных предприятий и учреждений, установления жесткого контроля за использованием таких объектов, за условиями их сдачи в аренду и поступлением арендной платы в доходы бюджетной системы, представляется необходимым ведение публичного реестра недвижимости.

Публичный реестр недвижимости должен содержать информацию как о сданных в аренду объектах и условиях арендных договоров, так и об объектах, которые могут быть переданы в аренду, и условиях такой аренды. Порядок предоставления в реестр соответствующей информации руководителями предприятий и учреждений и порядок предоставления такой информации гражданам, органам и организациям, а также ответственность за нарушение этого порядка должны быть установлены соответствующим нормативным актом. Разработка модели публичного реестра позволит более эффективно использовать недвижимость, увеличит спрос на нее, а также соответствующие доходы бюджетов. Реализацию этой задачи предлагается осуществить на основе реестров государственного и муниципального имущества, которые должны содержать информацию о составе, объеме и местонахождении недвижимости.

Повышение эффективности использования недвижимости связано также с переходом к рыночной оценке арендной платы. Поэтому целесообразным представляются разработка и введение единообразных требований безусловного перехода на рыночную оценку арендной платы.

В соответствии с бюджетным Посланием Президента Российской Федерации следует переходить к расчетам по арендным платежам через систему казначейства. Это позволит полностью учитывать поступление средств и проводить перечисления сумм платежей на расчетные счета владельцев имущества.