Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью в городе (стр. 2 из 12)
Вместе с тем, проблемы теории и практики управления муниципальной недвижимостью и повышения эффективности ее использования остаются слабо изученными. Это обусловило выбор темы данной работы, а также определило цель и задачи исследования.
Целью дипломного проекта является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом муниципального образования в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.
Основные задачи дипломной работы:
1. Изучить теоретические основы системы управления муниципальной недвижимостью;
2. Рассмотреть методологические основы управления муниципальной недвижимостью;
3. Выработать практические рекомендации по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью.
Предметом исследования выступает направление формирования системы новых и совершенствования имеющихся методов и инструментов управления муниципальной собственностью с учетом социально-экономических аспектов.
Объектом исследования является система управления муниципальной недвижимости г. Пущино Московской области.
Теоретической и методической основой данного исследования послужили аналитические работы отечественных ученых по проблемам управления муниципальной собственностью. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам муниципального управления, официальные данные федеральных, региональных и местных органов, статистические данные, материалы региональной программы социально-экономического развития г. Пущино, а также Интернет-ресурсы.
Для обоснования выдвинутых в работе положений использованы методы системного анализа, а также математические методы обработки статистических данных.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
1.1. Понятие, характеристика и классификация объектов недвижимости
В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей. В российском праве к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).
Любые объекты недвижимости представляют собой важнейший экономический ресурс любого субъекта, эффективное использование которого способствует увеличению доходов субъекта, повышения его благосостояния. С точки зрения экономической науки объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. В теории под понятием «благо» подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовольствие потребителю (повысить уровень его благосостояния), принести пользу[1].
Если рассматривать объект недвижимости как источник дохода, то здесь в первую очередь играют роль: стоимость объекта недвижимости, показатели спроса и предложения на этот объект, также можно рассматривать данный объект как средство производства. Говоря об объектах недвижимости необходимо определить признаки объектов недвижимости, см. рис. 1. Все признаки, характеризующие объекты недвижимости, условно можно разделить на две больших группы: основные родовые признаки и функциональные признаки[2].
 |
Рис. 1. Признаки объектов недвижимости
Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, т.к. предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.
Анализируя любой объект недвижимости необходимо его рассматривать с позиции трех категорий: материальной (физической), правовой и экономической.
Во-первых, объект недвижимости - как объект гражданских прав, который включает:
• право собственности;
• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право доверительного управления;
• право застройки;
• право залога;
• право имущественного приобретения;
• сервитута;
• право бессрочного постоянного пользования и аренды;
• бремя содержания и т.д.
Во-вторых, объект недвижимости - как материальный объект, т.е. он имеет: очерченные границы, размер, площадь, объем, качественные характеристики и т.д.
В третьих, объект недвижимости - как экономический объект. В данном случае объект недвижимости рассматривается как товар, источник дохода для собственника, источник финансовой устойчивости собственника.
Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух составляющих:
1) естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр,
2) искусственные объекты (постройки):
· жилые
· коммерческие
· общественные специальные здания и сооружения (лечебно-
оздоровительные,учебно-воспитательные,культурно-
просветительские, порты, административные здания и т.д.)
· инженерные сооружения (мосты, коллонады и т.д.)
На рис. 2. представлена укрупненная классификация объектов недвижимости[3]. Каждую из представленных групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Рис. 2. Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости по различным критериям способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов управления недвижимостью. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что обеспечивает единообразие подходов к управлению недвижимостью.
Следует отметить так же некоторые особенности недвижимого имущества:
1. Недвижимость играет роль пространственной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.
2. Недвижимость - инвестиционный товар, предназначенный для длительного использования. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности, если, например, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия - приобретения жилищной недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдаленные периоды.
3. Любой объект недвижимости уникален. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При типовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики отдельных квартир. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет.
4. Недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основной единицы жилищной недвижимости - квартиры многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат. Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости, имеют место значительные (как в абсолютном, так и в относительном выражении) трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень транзакционных издержек, является: уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т. д.