Затратный подход к оценке объектов недвижимости (стр. 4 из 8)
2. . Метод расчёта срока жизни здания.
Срок экономической жизни – это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Срок физической жизни объекта – это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
Фактический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.
Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.
Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:
,где И – износ;
ВС – восстановительная стоимость;
ЭВ – эффективный возраст;
ЭЖ – срок экономической жизни.
Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.
Недостаток данного метода в том, что суммируются все виды износа, т.е. трудно выделить конкретно каждый вид износа.
Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.
Решение:
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:
| Наименование элементов здания | Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. | Действи-тельный возраст, лет | Общая физи-ческая жизнь, лет | Износ, % | Износ, тыс. руб. |
| кровля | 1200 | 10 | 15 | 66,7 | 800 |
| полы | 400 | 5 | 10 | 50 | 200 |
| окна | 300 | 6 | 15 | 40 | 120 |
| отделочные покрытия | 900 | 1 | 10 | 10 | 90 |
| Итого: | 2800 | 1210 |
Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.
Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.
Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.
Пример. Определить физический износ жилого здания
Решение:
1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:
Наименование элементов здания Восстановительная стоимость, тыс. руб
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика),
в т.ч. 143400
устройство фундаментов 4 900
устройство наружных стен 50 000
устройство перекрытий 2 500
устройство кровли 2 500
устройство перегородок 32 500
устройство подвесных потолков 6 000
устройство полов 5 000
внутренняя и наружная отделка 6 000
система канализации 2 000
система электроснабжения 3 500
система отопления 13 500
вентиляция и кондиционирование 3 500
Косвенные издержки 10 000
Прибыль предпринимателя 21 500
Общая восстановительная стоимость 174 900
2. Определим величину исправимого физического износа:
| Наименование элементов | Восстановительная стоимость, тыс. руб. | Затраты на ремонт, тыс. руб. | Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб. |
| Кровля | 2500 | 2000 | 500 |
| Полы | 5000 | 1000 | 4000 |
| итого | 7500 | 3000 | 4500 |
Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.
2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах
| Наименование элементов здания | Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. | Действительный возраст, лет | Общая физическая жизнь, лет | Износ, % | Износ, тыс. руб. |
| Кровля | 500 | 5 | 15 | 33,3 | 167 |
| Полы | 4000 | 3 | 10 | 30 | 1 200 |
| Отделка | 6000 | 5 | 5 | 60 | 3 600 |
| канализация | 2000 | 12 | 15 | 80 | 1 600 |
| система электро-снабжения | 3500 | 12 | 10 | 80 | 2 800 |
| система отопления | 13500 | 12 | 15 | 80 | 10 800 |
| вентиляция и кондициони-рование | 3500 | 12 | 15 | 80 | 2 800 |
| итого | 33000 | 22 967 |
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.
3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:
| Наименование показателя | Сумма, тыс. руб. |
| восстановительная стоимость | 174 900 |
| восстановительная стоимость исправимого физического износа | 3 000 |
| восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом | 33 000 |
| восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом | 174 900 – 3 000 – – 33 000 = 138 900 |
| действительный возраст | 12 |
| общая физическая жизнь | 75 |
| неисправимый физический износ долгоживущих элементов | (12:75) * 138 900=22224 |
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.